编者按
海上起了风浪，始作俑者不止是海风，还有太阳和月亮的引力。它们代表着那些间接的、迂回的、潜移默化影响事物的变量，即“慢变量”。
对于房地产而言，城镇化、人口增长、政策利好等能带来行业快速发展的因素正在慢慢减弱，企业自身产品力、创新力和竞争力的重塑，正在引领行业进入高质量发展阶段。
为此，和讯网启动《慢变量时代的博弈》系列报道，与行业中的佼佼者一起深解房地产行业的慢变量时代。
相较于首轮火热、多地块高溢价成交，全国第二批次集中土拍超预期遇冷，流拍不止。而后各地政府和房企间展开了一轮土地层面的博弈，规则调整成为最直接的体现。第三轮各地土拍开拍在即，又会上演一场什么样特色的土拍大战？保利投顾研究院认为，预计第三轮土拍成交结果比第二轮两集中乐观。下面几个回合问答，或许也能带给你一些思考。
壹
提问：首轮“两集中”整体热度较高，其中北深杭厦和重庆、无锡热度维持高位，呈现“高溢价”特征，热点城市的房企利润空间严重压缩；第二轮土拍多城进程延期，纷纷针对土拍规则进行调整。您认为第三轮土拍，预计会呈现出哪些特征？
答：从前面两轮竞拍结果看，第一轮市场热度高，第二轮热度明显下降，多地出现了流拍，各地势必会通过调整土地出让结构及竞拍门槛、规则等，以保障土地成功出让。总体看，预计会有以下特点：
①调整出让结构：通过降低外围远郊素质较差地块的出让规模，提升中心区优质地块出让规模，稳定市场预期；
②降低房企参拍门槛：调低保证金比例及缴付时间限制，以确保尽可能多的房企参与竞拍；
③调整竞拍规则：为降低房企开发成本，还可能会在地价、基础配建、自持比例等方面做出让利，改善房企利润，提升房企参拍的积极性。
从我们观察的情况看，广州、深圳、苏州等城市在第三轮土拍均采取了以上相关措施，在土拍规则调整、调控政策“纠偏”等的带动下，预计成交结果会比第二轮两集中乐观，整体土地市场热度将有所企稳。
贰
提问：随着各地土地市场调整土地出让规则，品质竞争已经成为新的竞拍方式。为应对当下“竞品质”的土地出让政策，房企的发力点转向何处，在产品端将会做出怎样的调整？
答：从今年以来“两集中”多地实行了“竞品质、定品质”的竞拍规则，如北京要求“投报高标准的住宅方案”，成都对材料选用、防水防涝、设施设备配置等均设定品质要求，目的是引导房企提升房屋质量。
由“竞配建”向“竞品质”的转变，表明政策在引导房企在建造工艺、建造材料方面提升。当然，这也提升了房企的开发成本。对于房企而言，需要在提品质、控成本的前提下，提升产品力。
具体来说，房企需要充分领会各地的品质要求，进一步优化建造规范，传统强调周转速度的开发模式或需进行调整，提升产品设计、研发投入。在工程建造上，强调对材料的选取，落位到营销环节，房企在达到品质要求的同时，最终要以客户的需求为出发点进行户型设计及装修包装，将此前以规模、速度取胜转向以质取胜。
叁
提问：房地产历经土地红利时代、金融红利时代，以及当下的精细化管理红利时代。如果回头再去重新审视整个房地产行业，不同阶段不同时期房地产市场博弈战无处不在。您怎么看待今年在土地市场层面房企与各地政府之间的博弈？
答：今年“两集中”以来，各地方政府按照中央“稳地价、稳房价、稳预期”要求，对土地竞拍规则进行了调整。但地方政府也有稳定财政收入的动机，因此，并非所有城市会对土地市场“让利”。叠加二季度前后的房地产行业调控，二批次集中拍地遇冷。 随后，各地政府开始调整土拍规则，降低房企拿地门槛。
因此，今年以来房企和各地政府在土地市场层面的博弈是动态的，地方政府有执行中央政府和维护地方财政稳定的双重任务，在与房企博弈过程中，以实现双重任务的平衡为政策目标；房企以实现盈利为目标，在既定出让规则及调控环境下进行决策。
肆
提问：对行业现状和未来趋势，您今年最大的感受或感悟是什么？
答：今年最大的感受，是国家会及时纠偏执行过度的措施，但“房住不炒”决心非常坚定，绝不动摇。今年上半年全国商品住宅量价再创同期新高，呈现“高景气度”；下半年开始， “三线四档”执行略有偏差，叠加地方楼市调控政策持续加码，楼市预期转变，短期市场交易量价齐跌且幅度较大，10月全国交易量同比降22%，调整幅度仅次于“08年金融危机”时期。
目前，防风险已经是行业的首要目标，居民端贷款及房企融资均有“纠偏”式改善，合理的购房需求逐渐得到释放。预计未来行业格局有望优化，低信用高负债房企后续发展受限，稳健型房企优势将愈加明显，房地产行业将更加回归居住属性。
（徐帅 ）
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