翰宇创新产业大楼“难产”疑云 动工开始就被抵押贷款

近日，因发布拟开发新冠病毒多肽鼻喷剂药物消息，深圳翰宇药业股份有限公司(300199.SZ，以下简称“翰宇药业”)遭到“蹭热点”的质疑。在深交所对其下发问询函之际，公司坦言，事实上该项目存在多种不确定性。

而上述问询函所涉及的内容，也使市场的关注点再次聚焦至翰宇药业近年来的业绩表现上。财报显示，2018~2020年，翰宇药业均处于亏损状态。截至2021年6月30日，公司的三个重要基地项目均未实现完工结转。

其中，今年上半年末，翰宇武汉生物医药生产基地项目(以下简称“武汉基地项目”)、翰宇大理工业大麻深加工基地建设项目(以下简称“大理基地项目”)的工程进度分别为73.49%、55.36%；翰宇创新产业大楼项目的工程进度已达100.42%。只不过，报告期内，翰宇药业仅对武汉基地项目进行部分转入固定资产。

就在今年9月，深交所对公司未将工程进度已达100.42%的翰宇创新产业大楼进行转固的原因发出问询。彼时，翰宇药业改口称，该项目将增加约2.06亿元的投资预算，故未达到转固条件。

不过，翰宇药业并未详细说明这一笔突增预算的用途。另外，截至2021年9月30日，公司账面货币资金余额仅约为2.15亿元，如何满足前述所需资金，亦暂不得而知。

针对翰宇创新产业大楼最新的施工进展以及其未完工给公司经营发展带来的影响等相关问题，《中国经营报》记者致函翰宇药业方面，对方称采访函收悉，但截至发稿，其未予以进一步回应。

突增预算

近日，记者走访位于深圳龙华区的翰宇创新产业大楼时发现，该项目与一保障性住房小区一路之隔。目前，项目区域外设立围挡，区域内包含三栋主体大楼，均已完成玻璃幕墙安装，并含有绿化工程，当日没有施工车辆进出。

根据公告，2015年1月，翰宇药业以1.12亿元竞得宗地编号为A907-0158地块(2.9万平方米)的土地使用权，公司将在深圳龙华新区投资建设公司总部、实验中心及慢性病管理产业研发基地。公司预计，项目(一期) 建设周期为3年。除去相关的土地使用权出让金及契税等，该项目的预算数约为5.35亿元。

彼时，翰宇药业表示，项目建成后，将使公司在未来慢病管理行业发展的黄金时期内，获得更多的市场机会。

根据披露，2016年末及2017年末，翰宇创新产业大楼的工程进度分别为0.15%、4.77%。而就在2017年，该项目因实际动工开发日期晚于约定动工开发日期超过1年，翰宇药业按规定缴纳滞纳金168万元。

记者从深圳市住房和建设局官网获悉，关于翰宇创新产业大楼有5项施工许可，其中，项目名称为“翰宇创新产业大楼”的合同开工日期为2017年8月24日，合同竣工日期为2018年12月18日。另外，其最新取得的“翰宇创新产业大楼幕墙工程”施工许可写明，该工程的合同竣工日期为2019年12月31日。

但年报显示，2018年末至2020年末，翰宇创新产业大楼的工程进度分别为21.06%、64.86%和93.05%。其中，翰宇药业披露，2020年11月，翰宇创新产业大楼完成主体竣工验收。

而截至2021年6月30日，翰宇创新产业大楼工程进度已达100.42%。此时，翰宇药业仍未对其进行转固。

今年9月，翰宇药业针对深交所问询函回复称，截至2021年上半年末，翰宇创新产业大楼项目账面价值约为5.37亿元，由于施工进度及项目建设投资增加，根据项目最新进展及整体评估，项目总投资预计将增加至8.55亿元(其中：项目土地出让金1.12亿元；项目建设7.43亿元)。

记者注意到，2021年6月，翰宇药业曾申请对翰宇创新产业大楼项目总平面图修改公示，主要修改内容为对总平面图局部调整。

翰宇药业披露，截至9月25日，翰宇创新产业大楼项目账面价值约为5.46亿元，按最新预算数计算的工程进度约为73.49%。

目前，上述项目已完成玻璃幕墙安装、绿化、给排水、园区内市政道路等工程，实验室装修工程及局部的室内装修按照相关主管部门意见要求已开始进行，因未最终装修完毕，尚不具备转固条件。公司预计，该项目于2021年10月完成规划验收、消防验收，同步申请办理房屋产权证明，预计2022年初可进驻办公。

不过，截至目前，记者尚未在深圳市住房和建设局列示的消防验收审查结果、消防验收备案结果、竣工验收备案中查询到翰宇创新产业大楼项目的有关记录。

记者注意到，在2020年年报中，翰宇药业曾提及，公司存在在建工程完工转固计提折旧的风险。其表示，报告期末三项在建工程分别为武汉基地项目、翰宇创新产业大楼项目、大理基地项目，账面价值合计为10.87亿元，金额较大。“该三项在建工程将根据实际进展情况进行转固，届时将按照企业会计准则计提折旧，对公司业绩具有一定影响。”

截至2021年6月30日，上述三项在建工程的账面价值为11.32亿元，有所增加。

多次遭抵押借款

事实上，迟迟未迎来转固的翰宇创新产业大楼项目，自2017年动工开始，就被翰宇药业作为抵押物进行贷款。

2017年10月，翰宇药业称，为满足公司快速发展的经营需要，实现翰宇创新产业大楼项目建设的积极推进，其抵押拥有的粤(2015)深圳市不动产权第 0065262号土地使用权和将形成的在建工程(即翰宇创新产业大楼项目，账面原值为1.12亿元)，向银行申请总额度不超过4.6亿元的固定资产抵押贷款，贷款期限不超过5年。

2018~2020年，上述抵押之土地使用权的账面价值逐年下降至9237.27万元。截至2020年12月31日，上述借款余额为4.47亿元。2021年6月30日末，借款余额为0。

值得注意的是，翰宇药业以推进翰宇创新产业大楼建设为由取得了上述贷款，但该项目的投资预算并没有就此增加。

直至2020年12月，翰宇药业再以翰宇创新产业大楼项目所在的土地使用权进行抵押借款，与银行签订《固定资产借款合同》《流动资金借款合同》，分别约定借款总金额4.5亿元、3亿元，借款期限均自2020年12月23日至2031年12 月15日。截至2021年6月30日，两笔借款余额分别约为4.44亿元、1.97亿元，而抵押之土地使用权的账面价值为9044.83万元。

财报显示，截至2021年9月30日，翰宇药业账面货币资金余额约为2.15亿元，短期借款、长期借款、应付债券合计约为17.47亿元，资产负债率为58.65%。

债务之外，翰宇药业近年来的业绩表现并不佳。2018~2020年，归属于母公司股东的净利润均为负值。2021年前三季度，公司亏损1.18亿元，同比下滑 311.2%。

翰宇药业表示，公司近三年又一期持续亏损的主要原因包括政策及市场环境影响、商誉减值计提、应收账款计提坏账准备以及项目终止及费用上升。

其中，2018年、2019年分别对甘肃成纪生物药业有限公司计提商誉减值5.29亿元、3.44亿元；2020年主要为子公司——翰宇药业(香港)有限公司对三大客户按单项计提应收账款坏账准备约3.74亿元，而2021年前三季度亏损的原因主要集中在销售费用、财务费用、研发费用上升。

实际上，翰宇药业近年来的应收账款持续高企。2016~2018年，公司应收账款由7.32亿元增长至12.32亿元。2019年末，翰宇药业应收账款占营业收入比例达到135%。数据显示，公司的应收账款周转率在2019年达到历史低点(约0.6)，应收账款周转天数升高至604.64天。

2020年及2021年前三季度，翰宇药业的期末应收账款分别为3.14亿元、2.9亿元，分别占营业收入比例为43.5%、57.2%。

不过，对于前五大欠款方，翰宇药业一直没有披露具体对象，仅以“第一名”“第二名”……列示。

（文章来源：中国经营报）

文章来源：中国经营报