179亿元揽下深圳5宗土地 深圳地铁地产版图再扩张

在国企的努力下，深圳第三轮集中供地于2021年11月25日平稳收官。

深圳本轮共推出11宗用地，最终均成功挂牌出让，成交地价总额约368.37亿元。在7宗底价成交的地块中，深圳市地铁集团有限公司以178.51亿元的总价竞得其中的5宗，另2宗则分别由鸿荣源和深港科技创新合作区发展公司收入囊中。参与摇号的4宗地块则被深业集团及其联合体摇得2宗，深物业及星河则分别拿下1宗。

尽管中海、招商和保利等实力雄厚的企业也参与到这轮集中供地，但最后的赢家毫无疑问是深圳本土企业，尤其是几乎包揽了所有地块的本地国企。而这其中，光芒最为耀眼的则是深圳地铁，在其他企业审慎之时，它却是逆行者。

在房地产行业里，深圳地铁作为万科股东在地产界的投资布局已经为公众所熟知，但它的版图远不止于此。这几年，深圳地铁在大本营屡有出手，今年前10个月，其旗下的深铁置业销售额已经跻身深圳前五。

在全国范围内，地铁公司进军地产行业并非新鲜事。广州地铁、武汉地铁在当地也是土地市场的有力竞争者。当房地产行业进入运营与开发并重的下半场，地铁公司在这种复杂度较高的模式中，或许具备一定优势和实力。这也是深铁们在城市运营中的责任和使命。

土地市场逆行者

深圳地铁在深圳第三轮集中供地中闪耀，既在意料之中，又是意料之外。

实际上，在本轮土拍尚未开启之前，有两宗地块明确要求竞买人须为具有国有(不含港澳台地区)地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的企业，这被认为是定向出让予深圳地铁的地块。

但是，深圳地铁的步子还是比外界预计的迈得更大了一些。除了上述两宗地块之外，深圳地铁还底价拿下了其余分别位于坪山、宝安和光明的三宗地块，豪掷178.51亿元。

合一集团董事总经理罗宇在接受21世纪经济报道记者采访时指出，本次推出的地块留了相对可观的利润，这一点对于本地的国企还是比较有吸引力的。再者，它们对于本地的情况非常熟悉，对市场价值的判断也会更准确。此外，它们开发资源也相对丰富，因此实现快速开发，在这方面也有一定优势。

从运营角度来看，深圳地铁本次拿下的地块多数都是综合用地，具备一定的挑战。例如，其拿下的位于南山区招商街道的地块，就包括教育设施用地和文体设施用地；而坪山、宝安和光明的三宗地块，则都有商业用地。

罗宇表示，这一次集中供地，主流还是以刚需房为主，因此开度难度并没有那么大。对于深铁来说，由于TOD这种综合开发模式成为主流，也给了它在房地产开发运营领域的经验积累。“从另一个角度来看，像深铁这样的企业，它很容易在市场上聘用到优秀的人才来完善团队，这也是一种能力。”

实际上，从宏观的角度，深圳地铁积极参与竞拍一定程度上体现了国企的担当。在拿地之后，深铁集团也公开表示，此次顺利拿地，对于促进深圳房地产市场平稳健康发展，落实国家“稳地价、稳房价、稳预期”的相关政策有十分积极的作用。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为，深铁此举起到了国企托底市场、提振市场情绪的作用，另一方面对于深铁降低拿地成本，以更大的地产回报覆盖地铁和区域开发成本，推进轨道导向的地产供应，提高用地供应效率，实现产城融合、职住平衡。

深铁的地产蓝图

深圳地铁在地产行业被广为熟知，一个重要原因是它与龙头房企万科的交集。2017年，万科大股东易主，深圳地铁取替华润集团成为万科的第一大股东，其直接持有32.43亿股万科A股股份，占万科总股本的29.38%。

凭借着对万科的投资，深圳地铁每年能够获得可观的收益。2020年，万科分红145.22亿元，以深圳地铁的持股比例测算，其2020年能够分得大约42亿元人民币。以万科现在的盈利能力，深圳地铁的这笔投资无疑是值得肯定的。

事实上，深圳地铁对万科的投资，仅是其地产版图中的其中一块。这些年来，在其大本营，深圳地铁早已经是一家实力不可小觑的品牌房企。

据21世纪经济报道记者统计，2020年，深圳地铁在深圳也拿下了分别位于龙华、光明的两宗地块，总价约133亿元。而克而瑞的数据显示，今年前10个月，深铁置业的流量销售金额达到133.85亿元，位列深圳市场的第五位。

在深圳地铁的营收中，房地产收入也早已占据大头。据悉，2020年深圳地铁实现营业收入209.28亿元，净利润为111亿元，远远超过其他地铁公司；而深圳地铁之所以录得极高的收入和利润，即因为其“站城一体化开发”（即轨道+物业）收入极高。在其208亿的营收中，将近150亿元来自房地产收入，占比超过7成。

在大本营独自美丽，在其他城市，深圳地铁在房地产领域则更多地要依靠与万科“手牵手”。

实际上，在深圳地铁入股万科后，其管理层曾多次表态承诺全面支持万科健康、稳固、持续发展，也相信未来一定会有许多深度合作机会。就在万科今年6月份举行的股东大会上，深圳地铁股东代表还再次重申了这一点。

而两者的合作，目前能够从公开场合找到的案例，却并非有许多。可供提供的例子是，2020年4月17日，万科联合深圳地铁以总价51.8亿元竞得佛山南海区桂城的一宗地块。

今年11月，也曾有万科小股东在互动平台上提问：万科与深铁目前合作项目占比不到营收的1%，未来是否会加强合作？万科表示，在“轨道+物业”方面，万科和深圳地铁此前已在若干项目上开展合作，去年还成立了共同拓展粤港澳大湾区TOD市场的平台公司，未来拟承接市场化的新基建及轨道交通相关重点片区、重点项目。

“在粤港澳大湾区和深圳都市圈的建设过程中，深铁和万科两家企业，在很多领域有巨大的合作空间。”万科表示。

地铁集团切入房地产开发与运营领域，多数是通过合作的模式实现优势互补。而深圳地铁提供了另外的一种可行路径，这或许也是当房地产市场进入下半场，传统房企将面对的强力竞争者。

（作者：吴抒颖 编辑：张星）

（张泓杨 ）