新房成交规模“腰斩”，这个省会楼市怎么了？

环比下跌55.92%、同比下跌57.19%，这组数据出现在福州上月的新房成交报告里。

中指研究院数据显示，10月福州是二线代表城市中成交量同环比跌幅最大的城市，新房成交3152套，成交面积29.3万平方米，而福州房价也伴随着成交的萎缩而不断走低。从国家统计局公布的10月70个大中城市房价指数变动情况看，10月福州市新房价格环比下跌0.2%，从1%到-0.2%只用了短短8个月时间。

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这段时间，福州的郊区新城、远郊盘降价了，受暴雷困扰的开发商和小开发商的盘降价了，不少老破小也降价了。从打折促销、万元抵用券、再到“低金额首次支付”，各大楼盘年终厮杀拉开了帷幕。

一边是打着擦边球挂出“首付5万”、“首付8万”的楼盘海报，但不得不看到，另一些高价项目仍然没有价格松动的余地，并且未来估值涨幅更大。

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安居客平台显示，2021年10月中旬开盘的福州名城银河湾打出了“首次支付5万起”的促销信息，当期开盘均价19000元/平方米；金辉鼓楼金茂府仍然处于福州市高价区段——高层均价35000元/平方米。

每经AI品房经过对该楼盘人口结构、教育配置、商务、交通、医疗配套等获得了对楼盘更全面的认识，同时选取经过五大类维度、30个细分项目的PK，揭开了销售数据背后的价值密码。

公开资料显示，名城银河湾由名城地产(福建)有限公司开发，总建筑面积43万平方米，容积率2.572，建筑密度20%，绿地率32% ，产品面积段约52~157平方米。每经AI品房小程序对名城银河湾估值参考价为18309元/平方米，未来5年可能达到23122元/平方米，房价涨幅仅跑赢马尾区31%小区，属于均线以下水平。

金辉鼓楼金茂府由金辉融欣房地产有限公司开发，容积率为1.47，绿化率30%，以142-168平方米三房以上大户型为主，从产品定位上看属于改善型产品。目前安居客平台显示开盘均价35000元/平方米，但每经AI品房小程序估价为22731元/平方米。

值得关注的是，金辉鼓楼金茂府未来5年房价预测为28840元/平方米，将跑输同区域51%小区。

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如果将这两大新盘同时pk，谁将更具备性价比，更具有投资潜力？

从配套完善、公交地铁配置程度来看，名城银河湾稍胜一筹，出行较为方便，通勤车速也属于前30%的小区。

但居住舒适度、教育配置方面则是金辉鼓楼金茂府更具优势，小学配置高于晋安区91%的小区，幼儿园配置也超越了53%小区，相比之下名城银河湾教育资源略有不足。另一方面，金辉鼓楼金茂府居住密度较低，而名城银河湾接近平均密度。

人口结构上，金辉鼓楼金茂府年轻人较少，而名城银河湾年轻人比例高于同区域93%小区，基本符合刚需盘的结构。但美中不足的是，名城银河湾居住人口指数达到1.9，即介于一线、二线城市之间。

每经AI品房小程序对两大楼盘周边的消费档次进行比较之后发现，金辉鼓楼金茂府周边餐饮消费客单价为70元，消费档次指数1.8，在区域内中档消费区域；而名城银河湾尽管餐饮消费客单价为68元，同为消费档次指数1.8，但在马尾区内已经高于92%住宅项目，属于同区域内的高消费区。

基于对上述人口结构、居住密度、消费档次、幼儿园小学配置、购物及地铁通行等11个动态指数的综合考量，金辉鼓楼金茂府在微观走势上将处于本区域的平均水平，而以低首付为卖点的名城银河湾，在未来将显著走弱与同区域楼盘。

（常丹丹 HO016）