第二批公募REITs也火了 两只基金或大卖超170亿元

每经记者 黄小聪 每经编辑 吴永久

第一批公募REITs火了之后，第二批公募REITs同样受到投资者追捧。

11月29日，第二批两只公募REITs产品正式向公众开售之后，认购金额不断攀升。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者从渠道获得的最新数据显示，华夏越秀高速REIT的认购金额超过70亿元，建信中关村(000931,股吧)REIT的认购金额更是超过95亿元，两只产品11月29日的累计认购金额或超170亿元。

除了第二批的这两只产品，记者注意到，目前正在排队审批的产品还有几只，比如已受理的华夏中国交建(601800,股吧)高速公路封闭式基础设施证券投资基金和国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金，以及已反馈意见的国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金。

底层资产质地也不错

其实，11月29日的火爆早在询价的时候就有预期，比如建信中关村REIT，在询价时，剔除无效报价后剩余报价拟认购总量为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。而华夏越秀高速REIT在剔除无效报价后，拟认购数量总和为27.84亿份，也达到了初始网下发售份额数量的44.19倍。

虽然是网下的比例，但是从这么高的报价比例来看，11月29日网上的火爆认购也同样可以理解了。

《每日经济新闻》记者在此前报道询价情况时也提及，此次认购对于普通投资者来说，很可能只是一次重在参与的机会。根据目前的预估规模来看，建信中关村REIT公众认购部分的最终配售比例可能低于3%。

随着两只基金大卖，基金公司也提前闭门谢客。11月29日晚间，华夏基金公告称，截至2021年11月29日，基金公众投资者累计有效认购申请份额已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。根据有关规定，决定提前结束公众投资者的募集，自2021年11月30日起该基金不再接受公众投资者的认购申请。

这两只基金为什么会这么火？在业内人士看来，首先，单从此次这两只基金的情况来看，相对而言，底层资产也有着比较不错的质地。

投资者认可度不断提升

如果以发售价格计算基础设施项目价值及预期收益测算的角度来看，其中华夏越秀高速REIT的基金份额发售价格为7.100元/份，发售规模为3.00亿份，据此计算的基础设施项目价值为21.3亿元。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，基金2021年预测净现金流分派率为7.07%（年化），2022年预测净现金流分派率为7.22%。

而在建信中关村REIT方面，该基金认购价格为3.200元/份，对应的募集规模为28.80亿元，据此计算的基础设施项目价值为33.41亿元（其中包括4.61亿元固定资产贷款）。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，基金2021年投资人净现金流分派率（年化）为4.19%，2022年投资人净现金流分派率（年化）为4.34%。

此外，第一批公募REITs良好的表现带来很好的示范效果，从首批9只产品的二级市场表现来看，绝大多数的价格已超过第一天开盘时冲高的位置，多只基金上市以来的涨幅超过20%，有的涨幅甚至超30%。

综合两方面因素而言，这类产品正被越来越多的投资者所认可，而且专业投资者对这类产品的研究也不断提升，有更多的机构投资者也正在涌入。

当然，由于目前可观察的时间较短，这些产品的生命力还有待进一步验证。

（王治强 HF013）