收益较低但认购火热 第二批公募REITs提前销售告罄

近日，第二批公募REITs正式面向公众投资者发售。虽然第二批仅有两支分别为华夏越秀高速REIT（180202.SZ）和建信中关村(000931,股吧)产业园REIT（508099.SH），但却销售火爆，原定为11月29日和30日两天的募集，在11月29日由于销售告罄提前结束。2只公募REITs合计募集资金超过170亿元，建信中关村、华夏越秀高速公众投资者获配率只有2.58%、2.74%左右。

第二批火爆的同时，第一批公募REITs也开始走出颓势，多数都实现了上涨，REITs的春天来了吗？

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第二批REITs销售火爆

在上周进行的网下认购中，建信中关村产业园和华夏越秀高速两只公募REITs的网下认购倍数分别达到56倍和44倍，远超第一批REITs平均认购倍数则为8倍。个人投资者和机构投资者对于第二批REITs都有着极大的热情，销售着实火爆。

华夏越秀高速，包含的基建项目是汉孝高速公路，由汉孝高速公路主线及汉孝高速公路机场北连接线两部分组成。项目整体预计募集金额19.55亿元，发行份额3亿份，实际分红占可供分配金额比例不低于90%，特许经营权到期日为2036年12月9日。

建信中关村产业园，包含的基建项目为互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。整体基金预计募集26.12亿元，发行份额9亿份，实际分红占可供分配金额比例不低于90%。

从配售结果看，有意购买者众多，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT拟认购数量总和为27.841亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍；建信中关村REIT拟认购总量为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

除了认购数量众多外，认购机构报价也较高，基本贴近询价公告的上限。

华夏越秀高速报价区间为6.512元/份—7.499元/份，剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为7.499元/份，加权平均数为7.301元/份，发售价格为7.100元/份。

建信中关村，报价区间为2.851元/份-3.350元/份，剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为3.350元/份，加权平均数为3.335元/份，发售价格为3.200元/份。

两支REITs的发售价格都属于报价区间的高位，有观点认为，之所以当下出现认购火爆的局面，是因为第一批公募REITs的示范作用。

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公募REITs表现高于预期 受到投资者热捧

第二批火爆的同时，第一批公募REITs也迎来了好消息。截至12月1日收盘，首批9只公募REITs，除平安广州广河外，其余8只公募REITs全部实现溢价。

分析人士表示，自今年6月，首批公募REITs发售以来，REITs基金总体上保持稳定二级市场，虽然没有大涨但也未大跌，这给了不少持币观望的机构投资者信心，认为公募REITs有利可图。

而另一方面，在近期，公募REITs也开始了分红，且分红水平高于预期。而这也成为此次二批公募REITs认购火热的原因之一。

在本月，中航首钢绿能 、中金普洛斯和博实蛇口产园分别发布了分红公告。本次可供分配现金流的期间为 2021 年 6 月 8 日-2021 年9 月 30 日，每 10 份基金份额分别分红 5.15元 、0.52元和0.274元。权益实际分红比例分别为 100%、 95%和90%。

根据兴业证券(601377,股吧)的测算，按照发行价格，中航首钢绿能 、中金普洛斯和两REITs的年化现金流分派率分别高于上市预测值 52.83%和 0.74%，但由于当前价格较发行价格均大幅上涨，按照当前价格下的 2021 年化现金流分派率分别为 9.29%和 3.59%，较上市时分别为 8%和4.45% 的预期指标，中航首钢绿能增加 1.29%，中金普洛斯下降 0.86%。

总体上看，第一批公募REITs表现好于预期，分红比例也高于预期，对于投资者来说赚钱效益最为关键，表现较好的产品，自然容易受到投资者欢迎。

而另一方面，政策方面方面最近接连传出利好消息，也助推第二批公募REITs的销售。

11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，同意保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金，即基础设施公募REITs。

11月23日，在上海市政府举行的新闻发布会上，上海市发展改革委二级巡视员金瑜表示，上海将重点推进本市保障性租赁住房REITs试点工作，加强与企业的沟通对接，加快项目培育，在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，积极争取本市项目成功纳入REITs试点。

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公募REITs的成长空间

从个人投资者角度看，REITs代表着一种低风险低收益的理财产品。盈利水平介于银行存款和低风险理财产品之间。

贝塔咨询数据显示，过去二十年以来，亚洲REITs总回报率为6.39%，收益中的42%来自于资本利得的贡献，58%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.72%。由于亚洲的REITs主要集中与日本和新加坡，两者都属于低利率国家，REITs的低风险受到了投资者偏爱。

在2020年，受到疫情影响亚洲REITs普跌，当下已经开始回升。日本REITs，1-6月平均的股价升幅达到23.1%，平均的总回报率25.4%，收复了疫情冲击的损失。中国香港REITs，1-6月平均的股价升幅为10.3%，平均的总回报率为14.0%。新加坡REITs由于疫情期间受冲击最小，所以2021年的回升幅度也较小，1-6月平均的股价升幅为5.9%。

整体看，REITs作为一种投资手段，具有极强的保值属性。

从近期数据看，虽然国内的REITs试点止步于基建项目，但在全球范围内基建REITs也表现不俗。

贝塔咨询的数据显示，2020年1月-2021年6月底的18个月里，总回报率最高的是自存仓类REITs，累计的总回报率达到54.0%；其次是独屋出租REITs，过去18个月累计的总回报率为35.8%；第三是数据中心REITs，累计的总回报率为34.8%；工业/物流地产REITs的累计总回报率也达到33.6%；基建类REITs的累计回报率为29.7%。

整体看，基建类REITs的收益率在30%左右，但当下，国内的基建类REITs还难以达到这个水平。截至12月1日，国内首批的九支公募REITs的收益率在17%左右，远低于29.7%的平均水平。当然，国内的REITs运转时间较短，时间跨度拉长也有可能追平平局水平。

此外，更多的基建项目也在等待上马，如天顺风能(002531,股吧)再一次电话会议中表示，会考虑发行REITs，中国电力的火电类REITs也已经发行，发电行业有望加入REITs大军。

对于REITs的未来发展，建信中关村产业园REIT基金经理张湜也表示，我国2020年GDP总量为101.6万亿元，参考美国、日本等成熟REITs市场规模约占GDP总量5%-15%的比例测算，未来中国公募REITs体量有望达到4万亿至12万亿元，长期发展前景看好。

（常丹丹 HO016）