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前几天我跑了跑深圳的新房，只有一点感受：
深圳的刚需，赶快入场！
我们得搞清楚，上面提到的深圳这些新盘，不是卖不出去，只是开盘当天没卖完。
过去两年，深圳开盘即售罄的新盘太多，把大家的胃口养刁了，让大家对深圳的新盘去化有了过高的期待，
都以为：
深圳的新盘就应该日光！
深圳的新盘就应该扎堆摇号打新、拼积分！
不符合上述两个条件，那么这一定是个有问题的新盘，拉黑！
以前深圳新房是绝对稀缺资源，用这套逻辑判断没毛病；
但现在新房供应增加的行情下，还是用这套标准，那就太粗暴了。
举个例子，前两天我去光明看了几个没日光还在卖的新盘，比较让我印象深刻的是打92折开盘没卖完的光明龙光玖瑞府。
这个盘最大的亮点是交通，离现在的6号线支线和未来2025年开通的13号线都很近，其中距离13号线的光明城站只有700米
6号线到福田，13号线是南下到南山，从地铁线上看，坐拥13号线的龙光玖瑞府反而比倚靠6号线的新盘还有一些优势。
而且项目的得房率能到80%，在现在深圳的新盘中属于比较高的水平，均价5万/㎡上下，和其他新盘差距也不大。
相对差一些的可能就是商业，离龙光玖龙台的商业和凤凰城站旁边的万达几个大商业比较远，周边配套没起来。但综合来看，这个盘未来的竞争是有优势的。
深圳很多还没卖完的新盘和玖瑞府面临一样的情况，各方面比较都不差，但是开盘就是没有日光！现在还有一些货量
第二点，现在入市的新盘处在怎样的时间点？
当下这个时间点，是最糟糕的新盘入市时间。
如果把现在这些新盘放在2018、2019以及2020年开盘，绝对能卖得比现在好！尤其是西部那些新盘，有一个算一个肯定都是日光，摇号抢房少不了。
但放到现在，大部分新盘都会卖得很挣扎。
因为前面也提到了，现在是深圳前所未有的大量供应时期，这样的新房供应，导致了深圳新盘之间也在内卷竞争！新盘真正到了拼地段、拼品质的时候，
而买房的刚需们，当下心态也在发生变化。
市场热度好的时候，大家都在抢，购房者会被市场情绪带着走，没有钱也想着筹钱赶快上车，这是市场的力量。
但市场预期变低、新房选择变多了之后，刚需们就开始傲娇起来了！
有点小缺点都会开始介意、价格不如意就说拜拜.
当刚需的情绪都不再亢奋、紧张的时候，新房就很难回归到去年的行情。
在这个情况下，有些盘开盘卖不完，其实不是这个新盘的问题，而是当下这个时间点，市场已经发生了翻天覆地的变化。
刚需变挑了，愿意等的人多了，对于那些过去压根抢不上新房的人而言，现在反而是捡漏的好时候。
现在，就是刚需买新房最好的时机。
支撑我这个判断的，除了新盘供应增加之外，还有三个利好。
第一，投资客退场。
重点提投资客，是因为投资客一直对深圳的新房影响很深。
深圳一直都是炒作氛围浓厚的城市，投资客的身影过去常常穿梭于深圳各大新盘之中。
有钱、有骚操作甚至有各种信息源的投资客，对刚需完完全全是降维打击！
在这个市场中，如果没有规则保护，刚需永远是被挤出的那个。
自从购房资格门槛提高、打新积分规则完善之后，深圳的投资客活跃度就越来越低了。这是今年楼市调控、打新政策变化之后的政策红利。
最新的打新积分政策
直白点说，深圳楼市的现实就是：
深圳的新房，只有投资客不参与，才有刚需客参与的空间。
所以，不要浪费此刻这个政策所带来的市场红利。
第二，房企的底气不足。
购房者和房企，也是一个此消彼长的关系。
以前新盘少，卖方市场下是房企占有优势地位。
所以为什么有些新盘连样板间甚至销售中心都不开？为什么有些房企能捂盘捂个3、4年？
还不是因为你买房的人没得选，掌握核心资源的房企有底气！
但现在，新房货量足够多，有宝安松岗、光明、龙岗那些纯粹的刚需盘、也有南山、福田上千万的"豪宅"。
选择变多了，过去因为稀缺所形成的交易优势就会被消失。
所以，之前一直在捂盘想着卖个好价钱的新盘，比如新世界临海揽山御园，开始顶不住了，但那出来卖也卖不完。
而宝安另外几个老捂盘王，比如泰华梧桐林居、盛意家园,都开始吹风要入市！
看得出来，房企不如以前从容了。
当然，也只有房企预期下调、开始卖不出去的时候，刚需才有机会。
第三，买新盘的门槛很低
那些要积分的新盘，积分要求已经很低了。
大多数还要积分的新盘，高的需要50多分，低一点的大概只要40多分甚至30多分就可以入围。
不用积分的新盘是多数，现在只要准备名额和资金就可以买。
当年华润城那样的万人摇不复存在；
连夜排队扎堆等开盘的情况也不复存在。
这个行情下，别说是刚需了，就算你是有房的改善客，新盘又不用积分、改善户型选择又那么多，如果能有耐心等两年之后交房，现在买新房比买二手房更香。
说了那么多，一句话总结就是：
有名额和钱的深圳刚需，快快快，别想那么多！赶快冲！
当然，能买是能买，但别飘，那些奔着日光去的网红盘，肯定还是一大堆人抢，没有捡漏的可能。
所以我建议你，接下来重点就关注两类新盘：
一个是那些即将要上市、符合刚需定位的新盘；
另外一个就是那些还没卖完能捡漏的新盘。
在深圳，有限的资金下，要知道自己的能力范围，不要只盯着网红盘，想着捡最大的麦穗！放心，轮不到你的！
不要随意嫌弃任何一个新盘，对于刚需而言，没有十全十美的楼盘，只有最适合自己的楼盘。
最后，还是重复那句话：
选择那么多，不要辜负现在这个行情下的打新红利，看对了就入场吧！
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（张泓杨 ）
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