17宗涉宅地，434亿挂牌价，2021年广州土拍迎来收官之战。
12月2日，经过上午9点与中午12点的两场集中拍卖，最终揽获了304亿土地出让金。13宗地成功出让，零溢价秒成交，4宗地流拍，收官之战最终冷清收场。
广州第三轮土拍的遇冷其实已在市场的预料之中，市场下行趋势明显、部分项目以特价房之名降价，开发商对市场预期存在担忧，在拿地方面采取谨慎策略。
更为重要的是，大量房企仍面临流动性压力，预售资金监管趋严的现状让房企销售资金回笼受限，而融资端政策利好下房企尚未成功发行债券补充资金，房企的资金困境并未得到改善，保生存成为房企的第一要务。
土拍冷遇的背后，是当下房企开源节流保现金流的发展策略的必然选择，是房企在面临生存困境下博弈的结果。
01
出让条件放宽 未改惨淡结局
今日广州土拍没有意外，按照原定的剧本走。开拍即成交，全场零溢价，17宗地最终成交13宗，在请来国家队撑场的情况下，仍有4宗地块遭遇流拍，惨淡收官。
其中，番禺区飘峰路西侧地块一、地块二在第二轮土拍中遭遇流拍后，再度“回锅”出让，起拍价较第二轮土拍有11%-14%的降幅，最终仍无人问津，再度流拍。
番禺区石楼镇利丰北侧地块同为回炉再出让，因拥有稀缺的望海江景，最终被保利底价拿下，楼面价为1.3万元/平方米。该地块附近的项目售价约为2.8万元/平方米，以此看来，央企保利算是捡漏了。
不得不说，拥有资金优势的保利在此次广州土拍市场算是小放异彩。除了拿下番禺石楼镇地块，还一举斩获了中心区海珠区华洲路地块，折合楼面价40375元/平方米。
从报名和最终成交的房企名单看，“国家队”扛起了广州第三轮土拍的主旋律。广州城投、广州地铁、白云城建等早前鲜少出现在公开招拍挂市场的企业，最终成为这次土拍的大赢家。
业内人士分析指出，当地城建以及区域的城建可能是被拉出来撑场面的，如果没有这些企业拿地，在没有民营企业参与的情况下，广州的此次土拍或将呈现更加惨淡的景象。
实际上，为了提高开发商拿地的积极性，广州此次土拍在出让条件上放松了门槛。比如南沙和黄埔区地块限价政策取消，并下调了部分“回炉”地块的价格。在土地款的支付方面，部分地块允许房企“分期支付”，以缓解资金压力。
土拍规则调整下释放的诚意并未打动开发商，在保现金流，促销售为主要目标的环境下，房企对于拿地显得尤其谨慎。
02
价格战打响
部分片区房价回到两年前
就全国看，第三轮土拍的热度较第二轮再度降温，而广州整体表现则稍逊深圳、苏州等城市，也不敌土拍进行时的上海。其中不乏经济增长潜力因素的影响，更直接的则是广州市场持续降温，冷意直接传导到土地市场。
据和讯房产观察，今年下半年以来，广州市场下行趋势明显，尤其进入四季度，房企接连暴雷，房企融资收紧，叠加上市公司年底业绩冲刺的现实压力，市场特价房不断，首付分期，以及买房送豪礼等花式营销手段，不断刷新市场的认知。
“市场根本没人买”，一TOP20房企一线员工向和讯房产吐苦水。因为项目处于南沙等郊区，市场冷遇下，销售基本处于半停滞状态。
同时，楼盘降价对于市场的刺激来的更加明显、直接。据广州克尔瑞监测的数据显示，除天河区外，剩余10区均有个盘再降价加推。
荔湾区荔湾雅居乐天际715项目于10月份推出30套工抵房，总价最低350万/套起，比之前550-600万/套的总价，降幅超200万元。同时单价低至5.5万/平，对比早前7.5-8.5万元/平的售价，优惠了2-3万/平。
从整体看，广州市场房价下行并非个案。黄埔区科学城板块，房价正在遭遇严重内卷，大部分楼盘的单价重回“3字头”，价格回到两年前的水平。
广州的网红盘亦未能逃脱降价的命运。以番禺万博板块的网红盘和樾府为例，该楼盘价格从6.8万/平的吹风价，一路降到6.3万/平，再到11月初特价房单价降至5.5万元/平，并接受首付分期。而此前，该楼盘逢开必罄，且只有全款客户才有机会。
网红盘单价降幅在15%左右，其他外围区域的楼盘在价格方面则出现更大幅度的下降。黄埔区时代天韵目前售价约为3.2万元/平，较6月底3.77万元/平的开盘价下降约18%。
据广州一资深房地产从业者表示，近期广州市场大量项目的降幅已超10%。
买涨不买跌，这是普遍的心态，用在土地拍卖中同样适用，下行压力大的广州市场最终难以获得房企的青睐。
02
资金状况未改善 持续生存拷问
对于现下的房企而言，资金是宝贵的，将有限的资金投入到更优质的市场和地块中，是房企普遍的共识。
TOP30强房企工作人员告诉和讯房产，老板给的指示是先“活下去”，公司虽没有停止在公开市场上拿地，但需要优中选优，对地块的抗风险能力、利润测算要求等指标均有更高的要求。
该人士表示，现在要求地块的净利润率不低于10%，IRR测算要求20%，地块的总金额不能高于20亿元，以免过多资金沉淀，同时去化流量成为首要考虑的因素。
稳健的民营房企尚有在公开市场拿地的意愿和能力，而不少的民营房企已经暴雷，更多大量的房企挣扎在暴雷的边缘，正加速资产处置的步伐，无暇顾盼土拍市场。
从各大房企的预判看，2021年底似乎还不是房企困境的底部，明年上半年的偿债高峰下，房企仍面临资金销售回笼以及融资的压力。
一房企融资从业者透露，目前政策对房企的融资窗口逐渐开启，但目前受惠以及拿到钱主要是央国企，更多的民营房企正在排队等候中。直接融资端，目前还只是借新还旧，增量方面尚没有太多的机会。
而预售资金监管的收紧则是目前房企资金压力大的主要因素，上述人士指出，成都、广州等城市放款预售资金监管，但实际上成都只有A类房企可获得上述优待，有资格进入A类房企的名单还是保利、招商、万科等少数房企。
国家队在资金成本方面有优势，同时融资通道打开，能获得外部资金支持，尚有在公开市场捡漏新增土储的能力。
对于大部分房企而言，销售资金回笼不畅，现金流压力较大，生存的拷问仍在继续。生存和发展的边界，明年上半年或现分晓。
（常丹丹 HO016）
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