降疯了！捡漏当心捡到狗屎

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来到年末，降价促销已经成了当下的主旋律！

开发商想要回款，冲业绩，降价换量！

买房者想占便宜，薅羊毛，冲去抄底！

一夜之间，仿佛整个世界的房子都在降价！

我C，降价是好事啊，还不赶紧冲！

欸，不是什么漏都可以捡的，万一捡到狗屎呢？

先看成都，天府新区荣盛时代在7月份卖2.6万/平，11月推出工抵房售价1.8万/平，4个月时间，降价8000元，降幅达到30%！

无独有偶，武汉中海光谷东麓开盘均价是15800元/平，10月推出特价楼栋，对比降了大概3000元/㎡，前期业主不满拉横幅维权，结果被行政拘留。

看一下最近因为降价维权有多少，你就知道现在降价有多凶。

根据国家统计局数据，10月份全国房价均价9749元/㎡，房价重回万元内，比2020年的平均房价9860元/平方下跌111元。

毕竟，2021年下半年楼市萎了太久，马上就是年关，开发商们想去化、要回笼资金，必须抓住这最后的时间使劲造！

于是，我们看到深圳在降、广州在降、成都降、武汉降、郑州降、南京降、哈尔滨、沈阳......

从南到北，从一二线到四五线，都在降价！

曾经高傲的深圳低下了头颅，龙华大浪盛荟城朗庭开盘直接9折，并推出买房送奔驰活动；

9月末开盘的中海明德里在去化不佳的情况下，目前已打出92折优惠；

龙光玖瑞府92折开盘;玖玖颂阁开盘98折；东海富汇豪庭推出20套94折特价房。

隔壁广州的“价格内卷战”也颇为热闹。

广州雅居乐天际715推出30套工抵房，价格从550万元降到370万元/套，降幅达30%；

白云金沙洲的天悦金沙，当初吹风价已经跟旁边二手房倒挂，只要4.5万/平，没想到正式开盘均价再降5千，卖4万/平！

广州南站的星寰TOD上周开盘，折后单价3.4-3.7万，比隔壁佛山三山新城的性价比还高！

越秀星寰TOD售楼处现场

荔湾区年中高调吹风要卖10万+、12万+的滨江上都和西关雅筑，如今开盘单价变身7字头，总价直降几百万！

供应大户郑州更是深谙降价换量的真谛。

郑州城南正荣府2019开盘单价8500元/㎡，近期推出4800元/㎡的特价房后，连续两周卫冕郑州市销量冠军。

坚挺又自信的南京也渐渐放下尊严。

青龙山生态新城江宁金茂悦被曝78折卖房，开盘价2.6万/㎡，折后直降4、5千/㎡；

就连热门的江北核与新玄武板块，都在一步步降低上车门槛，首付比例从8成降至3成，从验资百万转为全城分销优惠。

东北老铁哈尔滨早就绷不住了。

10月份哈尔滨新房成交均价为9331元/平米，环比下降11.98%，同比下降10.08%。

不少区域新房价格已经跌回到了2018年，哈尔滨融创公园壹号、和泓公馆、会展城上城等一众项目都可以申请低首付，香坊区不少楼盘甚至可以直接“零首付”。

道里区群力西板块华润置地崑崙御开盘单价1.4万/㎡，保利天悦开盘单价1.28万/㎡，如今特价房纷纷干到1.1万/㎡。

......

出于篇幅考虑，就不再过多举例。

总的来说，当下这个节骨眼，几乎所有楼盘都在折价卖，不信你出去溜达一圈，家门口的新小区可能就有特价房。

降价了，开心吗？

开心！

买吗？

小心！

岁末年尾，“普天同降”，但是不同的城市却是“同途殊归”。

先看看广州，经过半年的“降温”开发商终于积极拥抱“以价换量”，11月大打价格战的广州，成交势头迅猛，新房网签9268套，已经逼近万套，接近六个月前的水准。

仅上周（11.22-11.28）就成交2722套，环比增长10%，成为湾区成交冠军。

再来看看扛不住的那一批，早已纷纷举起白旗，岳阳、张家口等地出台了具体限跌的文件，以不得低于备案价90%或85%作为控价的底线。

张家界(000430,股吧)则直接要求不得低于备案价80%，结果越限越跌。

截至目前，全国已有包括长春、沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、张家口、鄂州、扬州、株洲、永州等21个城市发布了“限跌令”。

于是，我们看到的是：

有些楼盘降价，售楼部人山人海，确实起到了刺激销量的效果。

但是也有些城市越降越跌，直接干出了限跌令。

在降价的大潮中，楼盘销量的分化愈发明显。

背后原因无非就是，谁的基本面更强，谁的话语权更强。

首先，不同的城市对房价下跌的耐受性不一样。

四五线城市，地贱人稀产业弱，财政长期入不敷出，地方政府全靠挤卖地那点奶水过日子。

楼市一冷，房价一跌，开发商当然不愿做亏本生意，于是，地就卖不出去了！

政府急红了眼，限跌令搞起来！都给我稳住，不准跌！

同时，对于小城市来说，脆弱的不止土地财政，还有千千万万普通购房者。

赚钱难，买房更难！买了就跌，难上难！

好不容易上车，房价一跌，一夜亏出去几十万，干脆不买了！

没人买，不让跌，开发商只敢变着法子降，什么买房送车、零首付、工抵房，各种花活都玩一遍。

最后，越跌越降，卖不出去，形成了完美的恶性闭环。

但是对于一二线来说，经济扛得住，购买力稳健，短期回调的痛，我就是能忍！

其次，销量的分化直接反映了预期的差异。

对于一二线城市来说，房价再怎么降，人口都是在净流入，搞钱的效率也很高。

需求在，楼市的未来就在。

只要出现价格松动，就会有不少人想抄底上车，乌泱泱的售楼处和上升的成交量就是最好的证明。

对于不少一二线城市的购房者来说，短时间的回调就是不可多得的薅羊毛机会。

而对于三四城市来说，房价的下跌只会让看跌的情绪越来越浓。

毕竟，人口、经济、政策要啥都不行，越降越跌也就不奇怪了。

所以，回到关键问题，遍地的降价盘，要不要捡？

当然要捡！

怎么捡？

一线和强二线城市，刚需迅速入场！

根据10月国家统计局公布最新70城数据，一二三线城市的二手房价平均跌幅分别约为0.0%、0.2%和0.3%。

看出什么了？

城市等级越低，二手房价跌幅越高。

越是强城市的房子，越能在风浪中抵御下跌的风险。

根据《中国统计年鉴2021》显示，2020年全国人口出生率为0.852%，首次跌破1%，创下了1978年来的新低。

同期全国人口自然增长率仅为0.145，同样创下了1978年来的历史新低。

人口增长放缓，但中国城镇化进程还在继续，小城市的人口还会继续涌入大城市。

三四线只剩下留守的老人和小孩，房价下跌的背后是小城市购买力的流失，泡沫被吹破后，剩余的只有居住属性。

反观一二线，目前只是回调，预期一旦回归，市场必定会迅速回暖。

在回调的间隙把握机会，这是勇气也是智慧！

哪里可以抄底？

直接上名单：四个一线城市、部分环一线、成都、杭州、苏州、武汉、郑州、南京、重庆、合肥、郑州、西安。

一线城市就不多说了，我们以成都为例，人口2093.8万人，2020年GDP总量17716.7亿元，全国排名第6位。

但是在这一轮的调控中却着实有些伤着元气。

根据上月数据，成都新房成交量也出现断崖式下滑，10月成都市新建商品住宅总成交10303套环比减少50.89%，位于今年最低点。

成交量下滑的档口，一个个倒霉的开发商必定会降价销售。

可以看出自9月份开始，成都新房价格就开始下滑，10月下降幅度已经达0.6%，自11月初，成都又陷疫情影响，行情必然会受到冲击，眼下必定会有更多降价盘。

成都只是众多强城市的一个影子，待到明年，开发商资金流缓和，市场预期回归，又是另一番融冰花开的情景。

写作这篇稿子时，广州已经有14家楼盘已经宣布收回折扣优惠，增城叠溪花园甚至一天之内立涨5%。

所以，刚需们，你还在犹豫什么？

等等，哪里千万别碰？

来，看图：

根据70城数据，已经有18个城市房价已经回落至3年之前。

这批城市是牡丹江、南充、安庆、太原、石家庄、贵阳、北海、哈尔滨、岳阳、常德、锦州、宜昌、呼和浩特、吉林、长春、遵义、襄阳、秦淮岛。

人口流出、经济负增长，妥妥的收缩城市，房价再低，我也建议你慎重接盘！

避开避开！

追涨杀跌是人性，在别人恐慌时贪婪是逆人性。

必须得承认的是，能够抄底的永远是少数人，因为他们懂得在机会出现的片刻抓住，那么，这波降价的行情，你抓得住吗？

愿意过个嘴瘾的看客，悉听尊便，能够捡漏的人已经在看房的路上了。

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（张泓杨 ）