屠龙少年终成恶龙。
曾经的二手房差价终结者，如今倒像一颗毒瘤，紧紧趴在新房市场上。
被它吸干血分的，不只有开发商，还有购房者，甚至连自家经纪人也不放过。
这就是贝壳。
.01.房子卖不动，上分销渠道！这几乎已是开发商的共识。
在郑州，渠道≈贝壳。
据不完全统计，郑州在售项目中，超过80%都与贝壳有分销合作，甚至不少还是独家合作。
对于开发商，贝壳是解药，但更是毒药。
一方面，贝壳的确有着强大的带客能力。
不夸张的说，只要开出足够的筹码，即使再远郊的项目，贝壳也能让客户充满整个售楼部。黄河北岸曾有个滞销的别墅项目，用了贝壳后，起死回生。
但另一方面，贝壳也成为整个房地产链条中最赚钱，也是最恶劣的一环。
1.一家独家，恶意竞争
掌控着渠道的贝壳，仿佛一个掌控着生杀大权的君王，傲视群雄，予取予夺，全凭一念。
搞专场，只要到访，就算贝壳的客户；搞独家，很多项目要求签订独家协议，贝壳所至，寸草不生。
曾经，某知名房企在洛阳的项目因找了别家的带客团队，被贝壳一纸公告停止合作，态度十分强硬，甚至还让人读出了威胁的味道。
郑州东区某项目与贝壳合作破裂，结果后者把客户全倒给了竞争对手，而这个全国知名的开发商最后也只能不了了之。
2.高额佣金，攫取利润
之前，郑州渠道分销佣金一般在1个点左右，贝壳则不然，2个点起步，一些难卖的项目甚至可以达到10个点以上。
你每买一套100万的房子，就要向贝壳交10万的渠道费用！
这个数据有多恐怖？
要知道，现在开发商的平均利润水平也就几个点。是什么支撑开发商给贝壳这么高的佣金，是因为爱吗？
不少业内人士表示，在市场下行和高佣金的双重夹击下，一些项目的售价已脱离市场正常价格，恐怕很难保证后期的交付质量。
还有营销总吐槽，贝壳的人都很强势，说一不二，索要的佣金点数，宁愿不合作，也不肯作出让步，并且要求开发商必须在规定时间结佣，不能以审计封账等原因拖欠，违者交付违约金。
贝壳2021年三季报显示，在总交易额(GTV)同比跌幅超过20%的情况下，新房市场仅下滑2.5%，新房的GTV也首次超过了二手房。
行业秋风萧瑟，这才是整个产业链条里的吸血鬼。
3.无上限无规则，行业生态受损
有业内人士介绍，郑州在售项目大多需要与分销合作，分销成交占单项目70%—90%的销量。主流佣金4%—10%，单套房源提佣3—10万不等。
开发商一方面受政策限价，市场降价影响；另一方面分销佣金无规则无上限，节节攀高，正常利润被蚕食严重。长久以往，后期交付时间、交付质量堪忧。
更严重的是，贝壳分销唯高佣是瞻，只要敢给高佣，不管什么项目，有何风险，通过大量导客，均能销售。
所以，分销之恶在于，利用开发商对销售回款的需求，引导项目相互竞争降价、竞争高佣金，以换取客户量，加剧项目间相互踩踏，也加速了市场下行。
4.截客、洗客，扰乱市场
有人总结贝壳控盘的“三板斧”：降价、提佣、堆人。
其中，堆人是主要战术之一。
贝壳在郑州拥有约2万名经纪人，一旦签约，贝壳会第一时间组织经纪人踩盘学习，售楼部人气会瞬间提升N个等级。
但贝壳不生产购房者，只是购房者的搬运工。
一段时间内，市场上的需求总量是一定的，有限的购房者是选择给A带？还是给B带？
很简单，价高者得。谁给的佣金高，就把购房者往哪儿领！
西四环某项目用过一段时间贝壳后，没再合作。有一次，贝壳经纪人带看周边竞品时，客户主动提出想去该项目了解一下。
经纪人直截了当：“这个开发商不行，将来是要烂尾的。”
而就在一个月前，也是这个经纪人，曾卖力向购房者推介该项目。
不合作，就不给你客户，甚至截流你的客户！
5.趁火打劫，承诺不兑现
店大欺客，贝壳可谓将这四个字演绎的淋漓尽致。
市场下行，开发商去化压力巨大，贝壳趁机要求独家、涨佣，但承诺的销售业绩却不兑现。
南三环某项目，贝壳保证完成100套销量，前提是开发商将分销佣金从2.5%大幅提高至4.5%，并支付预付款和降低销售门槛。开发商无奈答应，但最终只卖了40套房。
经开区某项目，贝壳要求独家，分销佣金由1.5%上调到4%，并配合3-4万元的成交奖励。10月底至今，贝壳承诺的100套销量，还是个0。
还有管南某项目，11月初被贝壳要求独家、降价销售、预付佣金200万。贝壳保证一周卖出30套房，最后只卖了两套。
.02.
贝壳对开发商敲骨吸髓，可能很多购房者还会觉得幸灾乐祸，毕竟看起来自己也能分到一杯羹。
但真要这么想就大错特错了！
首先，贝壳带看的房子，并不一定真的优惠。
先涨价后打折，某宝玩烂的招数，你一定不陌生吧？
本来13500的房子，签完贝壳涨到了14500，你自以为赚了大便宜，还对贝壳感恩戴德。
贝壳经常宣称的独家优惠，也不一定靠谱。
比如，有开发商释放了5个点的优惠，贝壳先吃掉2个点，中介再吃掉2个点，只给购房者留下一个点。
如果你直接去售楼部买，可能直接享受5个点优惠。通过贝壳，反而多掏了4个点的价钱。
其次，你看到的房子，只是贝壳想让你看到的。
房地产市场最大的不公，就是信息不对称。你以为贝壳终于建立了一个透明的交易平台，殊不知它只是另一个信息壁垒。
你看到的房子，早就被筛选过了。
贝壳带看的核心是什么？
基本只看高佣金项目，低佣金的客户强烈要求才去看，而没有合作的项目=卖完了、品质差、会烂尾等各种负面词汇的集合。
什么样的项目会给高佣金？往往越烂的楼盘，越敢给出高佣。
金钱诱惑下，人性往往一文不值。你以为贝壳让你买到了便宜的好房子，却不知是给自己挖了个坑。
这些年，贝壳狂推过的烂盘还少吗？
更严重的后果是劣币驱除良币，市场越来越畸形。
贝壳就像在购房者和开发商中间，建了一堵墙。这堵墙完全改变了市场成交逻辑。
以前，开发商靠品牌和推广吸引客户，靠品质和口碑促进成交。只要品质够好，不愁卖不出去。
现在不同了，口碑、品牌重要吗？至少没那么重要了。既然成交要靠分销，那直接上渠道好了，给钱就能买到客户。
那钱从哪儿来？最简单的办法就是省，能省的不该省的，全都省了。广告砍了、推广不做了、品牌不维护了、建材成本也可以压缩一下……
一个项目，既要对购房者降价，又要给贝壳高佣金，怎么可能有成本去做好产品？
最终的局面是，谁给的佣金高，谁就卖得好。至于那些坚持做好产品，没钱给高佣的项目，对不起，养在深闺无人知。
于是，整个市场烂项目扎堆，而最终买单的，也只能是购房者。
在这个怪圈里，所有人都是输家，除了贝壳。
挥一挥衣袖，贝壳带走一沓佣金。哪怕将来项目减配、延期、烂尾，购房者维权滔天，跟我一个中间商又有什么关系？
.03.
今年，房地产市场下行，贝壳又把屠刀又砍向了内部。
10月以来，贝壳开始全国裁员，上海贝壳砍掉研发团队，深圳贝壳职能部门大规模减员，重庆、杭州、成都、厦门、惠州等多城跟进。
有的地方，甚至在一个月内，连续关闭了40多家门店。
作为贝壳分销模式起家之地的郑州，也未能幸免。
据内部人士透露，贝壳郑州的裁员比例：平台职能线每个部门20%，运营人员20%，新房人员30%。
就连郑州贝壳重金打造的新房事业部，也从高峰期120人的编制，直接缩减到了30人。
这还不算，剩下的30人，需要无条件转签合同，去到德祐直销的平台，与门店经纪人一样，无底薪。
而且，贝壳作为上市公司，非销售岗位辞退的时候，都有N+1，或者N+3的补助，但是销售岗位，一分没有。
据了解，这两个月，郑州贝壳流失的经纪人有约2000人，这还只是加盟贝壳的内渠。
经纪人为“贝壳神话”贡献了所有，到头来自己却一无所有。
今年市场不好时，贝壳明里暗里的要求经纪人，如果没有客户成交，可以自己购买贝壳推荐的房源，已达成贝壳与开发商签订的协议目标。
10月份，管南某项目，贝壳卖了18套房源，后来退掉11套，仅成交7套，其中有3套为经纪人自己购买。
还有著名的烂尾楼盘啟福城，当初在明知项目问题重重的情况下，贝壳仍然进行了强推，不少经纪人自己也买了。
结果，贝壳不仅坑了购房者，也套牢了不少自家的经纪人。
更讽刺的是，曾有一位购房者因无力还贷，选择退房。于是，贝壳要求经纪人如数退还当初的佣金，否则就扣分罚钱。
房子卖了一年多，还要退佣金？经纪人申诉，却被各渠道负责人拉黑。
原来，那个曾经号称要赋能门店、赋能经纪人的贝壳，最终却踩着经纪人和开发商的肩膀，赋能给了自己。
就像一位离职的前贝壳员工说的，贝壳用情怀和资本把人聚齐起来，快速抢占市场，上市完后，也就用不着这么多人了。
.04.
贝壳的确很强悍，不仅一二手房联动，拥有的是庞大的大数据，再加上恐怖的线上线下力量，对于其他渠道公司，甚至房企，都是降维打击。
但它同时，也绑架了开发商，逼死了渠道，榨干了经纪人，甚至形成了垄断。
权力一旦不受约束，必将成为恶的根源。
贝壳最大的恶在于贪婪，高额佣金蚕食的不仅是开发商，也是整个行业的利润；它杀死的，是整个行业的上下游，顺便也把购房者推进了深坑。
在整个行业寒冬之际，贝壳却不惜破坏整个行业生态，打压同行，吸血上下游，实在令人不耻。
好在，已有部分城市开始着手解决分销问题，比如安徽的“限佣令”，新房渠道佣金的最高点数不超过2个点（含跳点）。
而据透露，目前贝壳也开始自降佣金，今后郑州主城项目最高4个点，环郑项目最高6个点。
若真能如此，虽与业界普遍认同的2到3个点尚有差距，也算是行业回归良性的开始。
分销本无罪，资本逐利也无可厚非，但不能毫无底线，规范新房分销渠道，制定合理的佣金上限，已是当务之急。
只有这样，才能让分销不再唯高佣而是瞻，才能让渠道不敢拼命推烂盘，才能减少返佣、跳单等行业乱象，给真正的好楼盘和好房企留条活路。
这才是行业长久之计。
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（董云龙 ）
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