今天这篇文章是11月【大湾区楼市总结和深圳楼市新盘汇总】。
每个月到我们都会整理过去一个月大湾区城市的房价和成交信息以及接下来一个月深圳的新盘信息供大家参考，希望大家多多转发、收藏。
对于文中数据和信息有以下说明：
1.房价数据来源于中国房价行情网，数据为二手房挂牌价格，部分价格数据由于是被平均的数据，所以和部分市场真实价格数据可能会有出入，数据仅供参考。
2.当月各城市的成交量数据公布会有时间差，部分数据可能滞后到月中才会整理出炉，所以文中收集的成交数据可能会有一些缺失和偏差。
3.吹风入市的新盘受多种因素影响，可能会出现原本打算当月入市但最终未入市的情况，想要了解具体各个新盘是否准时入市、接下来各个新盘的打新流程、深圳还有哪些捡漏机会？可以扫描下方二维码，了解最及时的新房资讯，还可以添加我们的深圳新房顾问咨询。
房价走势
环比上个月，大湾区城市中除了惠州之外，其余城市的房价都在上涨，楼市复苏的迹象很明显。
惠州二手房价格下跌，可能和新房降价有关。
这两个月惠州新盘打折降价促销如火如荼，新房和二手房价差减少，惠州的二手房市场本来就被新房挤压，新房降价二手房一定会跟着降。之前我去惠州考察的时候也看到：那些成交量大的二手楼盘，或多或少都在降价。
房价上涨的城市中，东莞和广州的上涨幅度最大，这就是所谓的压得越狠反弹得越快。
此前两座城市先后出台指导价，市场打压的力度很大，业主信心短时间内被打击，广州和东莞的价格不像深圳那样坚挺，二手价格很快就下调，这个月随着东莞和广州都出现信贷政策放松的利好，业主信心稍稍复苏，价格马上就会上来。
深圳和广莞相比，调控政策压得更死，至今都没有任何松绑的迹象，价格回调肯定会比较慢。
再看深圳各区的房价走势。
东部的龙岗、罗湖和盐田价格在涨，其他区域中只有光明涨，其余都是微跌。
总体而言各个区的房价都是微涨微跌，只有罗湖稍微出格，上涨了6.6%。
之前的分析中我们就说过，现在深圳二手房市场上只有指导价，房价数据呈现的只是挂盘指导价的变化。罗湖价格上涨，很可能是因为区域内高指导价的房源挂盘量增加拉高了数据。
新房倒挂且新房数量井喷的情况下，深圳二手房真正的市场价格想要大幅回调的可能性不大。
成交数据
11月湾区城市的新房成交量有涨有跌，但二手房成交量都在回暖。
其中，深圳、广州和中山的新房成交量实现了大涨。
深圳和中山成交大涨，主要是新房供应增加，像中山上个月新房供应环比就增加了6%。
广州的新房成交量大涨，则是因为新盘集中打折降价，刺激了市场成交。
比较奇特的是东莞，新房成交暴跌、二手成交暴涨。
实际上，上个月东莞的新房供应量环比上升了50%，但和深圳、中山不同的是，东莞新房供应量的增加没有刺激到成交。
我推测原因在于：
政策可能放松的预期之下，东莞是价格先有所反应，新房市场还没有完全反应过来，加上供应突然增加，也增加了市场的观望情绪，导致成交量继续下滑，不过我相信东莞新房的数据很快就会回升。
此外，东莞二手房成交暴涨，主要还是因为上个月500多的成交量实在太低，这个月稍微复苏，月涨幅就能超过100%。
总体而言，湾区城市的成交量，复苏的趋势已经很明显了。
下面具体讲讲深圳。
连续下跌了两个月之后，深圳新房的成交量再次回归5000+，这是今年第三高的月度成交数据。
深圳新房的成交量数据和本月新盘供应量有很大的关系，11月份不仅南山、龙岗、光明这些供应大户持续有新盘入市，就连南山、福田也有好几个网红盘扎堆上市，这无疑对深圳上个月的新房成交有很大的帮助。
在成交面积段占比统计中，代表改善户型的90-144㎡面积段成交数量最多。
这一方面是因为现在深圳新房的小户型产品确实不多；
另一方面，是新房限价进一步降低之后，很多新房的价格足够便宜，买改善户型的成本没那么高。
而深圳的二手房成交量，在连跌了7个月之后实现了反弹，回归到2000+，市场最冷的时候总算过去。
深圳二手房成交反弹和业主价格下调紧密相关。
根据乐有家的统计，11月份，深圳偏离指导价10%以内的房源成交占比达到56%，这也就意味着深圳有6成的成交房源是接近指导价成交。间接证明现在的市场价相比之前更接近指导价，带动了成交的回暖。
具体到各个区的成交数据，新房成交量取决于各区的新盘供应，对市场趋势判断参考意义不大。
体现市场趋势的二手房成交量数据中，深圳各区的成交都在涨，环比涨幅最低也有24%，深圳市场回暖的势头已经很明显了。
入市新盘
以上是这个月潜在入市的24个新盘，下面我会结合区域来具体给大家分析。
南山：
两个即将入市的新盘分别是网红盘华润城润玺二期和润峯府。
华润城不必多说，去年润玺一期因为打新过于狂热，导致深圳开始改革深圳的新房打新政策，华润城的影响力可见一斑，不过这个月推出二期的都是大户型，最小也有120㎡，最低总价大概也要1500万以上。只能说你有钱的话可以买。
相比之下，在南山我更推荐润峯府，位处前海核心地段，预计均价只有10.7万/㎡价格比华润城要低。
宝安：
宝安5个新盘价差很大，位置比较好的是领航城，但这个盘都是大户型，要买的话预算得在1000万以上。
预算在600万以上，就可以选尖岗山的佳兆业凤鸣水岸。
尖岗山的定位是豪宅地段，环境很好，但配套还不成熟，尤其是没有地铁，这里的盘更适合那些对配套不那么敏感的改善需求。
预算在400-600万之间，可选泰福名苑、新世界松风明月和招商雍和府。
三个盘均价大概都在5万/㎡左右，不过地段不一样。
泰福名苑位于航城，处于福永和西乡两大板块的交界，离地铁有一段距离，步行大概要12分钟；
招商雍和府处于沙井，在沙井和马鞍山地铁站之间，距离沙井地铁站只有700米；
松风明月在松岗，位置就比较偏了，不过松风明月的配套完善，离地铁只有300米，因此松风明月一期开盘的时候很火，但现在松岗这个地段新房卖5万/㎡，性价比不高。
因此，这三个盘我的推荐顺序是：招商雍和府＞新世界松风明月＞泰福名苑
光明：
这个月光明预计会入市的新盘只有安联尚璟府。但这个盘比较尴尬，位置不在凤凰城、也不在中心区的核心，处于光明中心区和公明的交界处，而且远离现有的地铁站。
这个新盘均价也要4.9万/㎡，有400-600万的资金，选择这个盘的性价比不高，如果真的想买光明，其实还可以看看那些现在还在卖的光明新盘，像龙光玖瑞府、金茂公园里、电建洺悦鹏著花园、云科府这些新盘，价格上相差不大，但地段会比安联尚璟府更好。
龙华：
这个月龙华预计能出4个新盘，也有明显的价差。
如果有500万以上预算，重点关注上塘的卓越柏奕府或者梅林关的皇嘉珑府，
这两个盘都在龙华比较好的地段上，还都靠地铁站，均价都只要7万/㎡左右，相比二手房性价比高很多。
如果预算在500万以下，可以考虑观澜的万科启城和御景华府。但这两个盘，大概率没那么快卖完，因为现在龙华观澜、清湖和大浪滞销的新盘很多，预算在400-500万之间的购房者，如果不急，可以多看看做个比较再选择。
罗湖：
罗湖这3个盘，价格都在8-9万/㎡之间，其中独树阳光里和益田御龙天地改善户型居多，半山樾府偏刚需盘。价格门槛都在600万以上。
这个价格买罗湖的性价比其实不高，在这个预算区间，可以选龙华红山、上塘或者梅林关的新盘，又或者选宝安尖岗山、西乡一些准备入市和还没卖完的新盘，比如山海御园、榕江壹号院等。
当然，结合此前的情况看，现在罗湖的新盘多数都卖不完，所以购房者还是有时间去做比较再下手。
龙岗：
龙岗的新盘选择很多，但我觉得购房者接下来可以重点关注坂田的新盘。
坂田这4个新盘，价格都在5-6万/㎡，而坂田的次新二手盘，价格在8-10万/㎡之间。
论倒挂的空间，坂田可以和一直以来的网红片区光明相媲美。
而且这4个盘都是刚需盘，入场的总价门槛大概是500万。
4个盘主要的差异是地段位置和交通条件。
交通上，联发天境雅居最靠近地铁，信义君御山居通勤条件最差。
地段上，联发天境雅居和佳兆业云望府更靠近坂田北的产业区。
相比较来说，联发天境雅居和佳兆业云望府会更值得买(300785,股吧)，不过现在东部的楼盘不算火，坂田这几个盘应该也不会日光，刚需们选择的时间会比较充裕。
整个12月，除了要入市的新盘之外，还有很多在卖的新盘，部分新盘甚至还在打折，当下确实是捡漏的好机会。
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（董云龙 ）
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