楼市降价了，房产大V和中介们，几乎所有人都在说抄底。
现在这行情，有机会抄底是真的,但问题是：
那么多城市在降价，哪里是真的到底？要抄哪里的底？
上个月我们考察了很多区域，比较之后我们发现，如果要抄底，在一线城市，有一个最有确定性、最值得抄的底——广州
既然说要抄底，那这个城市的入场门槛就不能太高、限制也不能太严！
而当下的广州，楼市政策确实在放松。
前两周，广州就传出了二手房指导价政策松动的消息。
而在现实的市场中，根据当地的中介描述，广州一部分银行确实会绕过指导价，直接按照成交价贷款，广州的信贷相比前几个月已经在放松。
与此同时，广州对开发商的预售资金监管也在放松。
在最新的《广州市房屋交易监督管理办法》中，广州降低了商品房预售款的留存比例。
这意味着，广州的楼盘能把更多的预售资金放在其他地方盘活市场，勒在房企脖子上的绳子也在稍稍放松。
看得出来，逐步放开限制是广州楼市的大趋势。
第二，广州的房价已经到了底部。
大家都知道广州的新房的价格在跌，但怎么判断现在的价格就是底部呢？
很简单，你看调控政策收紧、开发商下调价格之后，广州的新盘成交量回升的有多快。
8月份到谷底，9-11月份逐渐回升，从6711套涨到了8761套，接近年初的水平。
如果降价之后成交量没有反弹，就说明市场认为这个价格依然虚高，购房者会继续观望，那么价格就还有下调的空间；
与之相反，现在降价之后成交马上有反弹，这说明什么？
说明此刻的购房者认可这个市场价，有了销路的开发商肯定不会再降价、打折。
这个时候不是价格底部，什么时候是底部？
第三，广州市场在回暖，价格马上会回调。
一线城市的机会稍瞬即逝，广州当下这个价格低谷，不会维持太久。
在广州考察期间，我关注到几个现象：
首先，不少新盘热度非常高，一部分新盘，即便是在周五，人流量也非常大。
比如上周开盘的广州网红盘——番禺越秀星寰，开盘当天我们去了，进了销售中心才发现，这压根不是在看房，而是在看人，整个营销中心人满为患、热度非常高。
越秀星寰开盘到晚上还是有很多人
前面已经提到了，新盘只要有热度不愁卖，开发商就不会继续降价，这是其一。
其次，在考察过程中，我们就已经发现有一部分新盘开始收回折扣，而就在这两天，广州就有14个新盘几乎同一时间集体收回优惠。
图源：广州楼市发布
要知道，开发商对市场、对政策最为敏感，它们不会随随便便定价。
政策只要稍稍放开一道口子，开发商马上就会做出反应，收回降价优惠只是一种方式，还有一部分开发商，为了等价格回暖，本来下个月准备开盘的新盘硬是要拖到明年。
市场热度回暖、开发商预期提升，这意味着广州的新房价格反弹，已经不远了。
在价格反弹之前，现在，就是广州新房抄底的最后机会。
如果你认可此刻抄底广州的逻辑，我们在广州找到了几个优质的项目可以提供给对抄底广州有兴趣的朋友，如果想要深入了解广州此刻的市场以及各个板块的优劣，想要了解我们推荐的优质项目的具体情况，可以扫描二维码联系我们的房产规划师咨询。
广州，最值得看好的是哪里？
跑了整个市场之后，我认为是——黄埔科学城
为什么是黄埔、为什么是科学城？
总结来说有4个原因。
首先，黄埔科学城处于广州未来城市发展的中轴
结合大湾区的发展，广州未来城市规划中最重要的方向是什么？东进！
广州核心区东进的第一站是哪里？黄埔！
东进战略下，从天河珠江新城往东延伸到广州金融城、琶洲，再往东到黄埔的鱼珠CBD、科学城和知识城，广州有一条清晰的产业中轴，也是整个广州发展(600098,股吧)最有爆发力的区域。
其次，科学城的产业实力强。
南方电网、雪松、创维、宝能、日立IT、多益网络等企知名业总部都聚集在科学城。
还有穗港科技合作园、生物安全创新港等专攻生物安全、生物医药、人工智能产业的产业园区。
除此之外，到2023年，科学城还会力争建设1个以上大科学装置、10家以上中科院系列科研院所，进一步提升科研能力。
如果你觉得这些企业你看不懂，都不能直接说明科学城的产业实力。
那看看下面这组数据：
论GDP，黄埔创造了全市40%的工业产值、15%的地区生产总值和17%的税收，其中，经济实力全区第一的科学城做主要贡献
科学城累计落户了138家500强企业、66家上市公司，位居全市第一；
科创板上市公司7家，占广州全市的70％。
科学城支撑广州开发区成为GDP、固定资产投资、财税总收入、税收收入、利用外资、工业产值等总量位居全国开发区第一
说科学城是广州科创最活跃、最有实力的区域，毫不为过。
第三，政府在黄埔的投入很大。
一个没有发展概念、政府无心倾斜资源的地方，政府是不会投资的。
换言之，政府敢于投入的地方，必然是有产出的地方。
广州在黄埔投入了什么？
首先是旧改。
黄埔共计有66条旧村改造项目，而科学城片区的重点旧村改造项目有28个，是黄埔三大片区中旧改村最多的一个片区。
黄埔旧改项目位置图
科学城的旧改投入能有多大？
预计到2022年底，科学城旧改将拆除房屋1134万平，开工1302万平，竣工349万平，总共的固定资产投资达到582亿元。
这500多亿的投资，是广州给予科学城的确定性。
除了旧改，还有交通轨道。
在轨道方面，科学城现在已经有了6号线和21号线，未来规划中，科学城还会有5条建设的地铁线穿行，包括：
5号线东延线、南北走向的7号线二期、6号线东延、37号线和延申到东莞的28号线）
图源：广州地铁
除了地铁之外，科学城还规划会有区内的3条有轨电车线路：有轨电车1号线、2号线和5号线。
有轨电车可以接驳地铁，也就是说即便是在地铁没有光顾的区域，也可以通过有轨电车和地铁连接。
经过这一轮交通基础设施的投入之后，整个科学城都会在轨道交通的覆盖范围。
最后，最最关键的一点，是价格。
黄埔科学城的新盘现在是限价的，
一提到限价你想到什么？熟悉大湾区楼市的朋友一定会想到深圳的倒挂。
没错，黄埔科学城和深圳一样，新房和二手房价格倒挂。
二手房市场价达到5-6万/㎡，新盘价格只有3-4万/㎡，有1-2万/㎡的倒挂空间。
而且科学城有不少二手楼盘有指导价，买的成本很高，现在买低价的新房，买到就是赚到。
而除了倒挂，更重要的是前文提到的——科学城新房已经降价。
科学城的新房降了多少？
考察中我们看到：
降得比较多的，比如靠近6号线香雪站的一个新盘，去年卖4.2-4.5万/㎡，现在降到了只要3.68万/㎡；
稍微降得少一些的，比如靠近21号线水西北地铁站的新盘，去年卖的是4万/㎡，现在开盘价格也要3.6-3.8万/㎡，小户型80多平总价只要300万。
总结来看，即便是降价少一点的楼盘，单价大概也能降3000-4000元/㎡；
降价多的楼盘，降价幅度能达到7000-8000元/㎡
这样的降价幅度、这样的倒挂空间、加上处于广州核心发展中轴的地段和300-400万的资金门槛，这样的条件在哪能找？
我们看遍广州，发现番禺的价格确实很便宜，白云有些新盘的户型确实很好、荔湾部分楼盘的居住舒适度也确实很不错......
但最后一比较发现：还是黄埔、还是科学城最香。
所以，趁着价格还没开始回调、趁着折扣优惠还没结束，抓住现在楼市政策放松的机会，赶快抄底一线的价值区域！
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（李佳佳 HN153）
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