编者按：商业操盘手，在商业日新月异之下仍能傲立潮头，他们有商业洞察力、场景想象力、敢为人先的勇气。赢商网《了不起的商业人》之“了不起的商业操盘手”系列，采访立于市场前端、行业创新聚集地的操盘手们，探究商业的精彩。
作为深圳商业圈的明星职业经理人，蒋威一直在探索“场所精神”对于商业空间运营的影响。这种探索与尝试，亦在宏发商业旗下商业项目有所展现。
◎?宏发集团副总裁、宏发商业总经理蒋威
2019年9月28日，宏发商业旗下首个购物中心——光明大仟里正式开业，近200家品牌集体对外亮相，带动光明商圈新一轮商业体验升级。同年12月24日，宝安大仟里开业，项目以多元的业态组合与创新的场景打造，成为深圳商业圈的实力新秀。
然而开业不久即遭遇“疫情影响”，这对于新开商场而言无疑影响巨大。而蒋威所率领的宏发商业团队却“迎难而上”，在稳场经营压力之下，不断通过“创新场景”打造与精细化运营，实现了商场业绩稳步提升。
如今，开业两年的宝安大仟里和光明大仟里，仍在不断进行品牌汰换与升级调整，经营态势持续向好，项目影响力也在进一步提升。
本期《了不起的商业人》之“了不起的商业操盘手”系列，赢商网与宏发集团副总裁、宏发商业总经理蒋威对话，一同探究商业世界的深层逻辑。
赢商网：在您看来，疫情防控常态化的当下，商业项目运营的关键点是什么，未来又会形成怎样的趋势？
蒋威：疫情是当今世界经济的最大变量。艰难开局之下，数字化转型成为国内消费市场的核心动能，购物中心也在这场转变中积极寻求机会。
大仟里除了夯实内功，做好精细化运营之外，也在尝试做数字化营销，我们搭建了自己的线上商城，帮助商户进行线上销售，在各个节点在开始尝试做“直播营销”，通过人气主播去线上带货；同时加速去整合线上会员资源，完善数字化会员系统，形成线下体验，线上转化的销售闭环。
赢商网： 购物中心作为线下不可替代的核心消费场景，您认为在功能和实用性方面，还有哪些畅想空间？
蒋威：购物中心可以思考如何全方位兼顾消费者的需求，将场景体验做到极致。打造满足更小众群体的情感场景，带来更多社交和人文空间的满足；同时，注重顾客的消费体验和精神愉悦，在品牌汰换层面增强用户的幸福感和获得感。
另一方面，也可以融合“城市服务”，例如将签证、中心市民服务中心等纳入商场的便民服务范畴。
赢商网：当下，异军突起的新兴业态或者项目不断涌现，迅速聚拢商业“流量”，对此，您有何看法？
蒋威：新兴业态兴起，和当下消费者的喜好和消费习惯是密不可分的。随着95后、00后，Z时代的到来，新一代消费力量的崛起，围绕“社交化”、“体验性”的商业及业态也随之大幅度增加。
大仟里也在一直在做业态的创新，我们打造了三大主题场景：
——“上河坊”，深圳第一家以《清明上河》为主题的国潮主题街区；
——寻夜巷，融合了文创市集、餐饮、娱乐等高品质业态的夜市集；
——农市井，深圳首个自然生态、有机农创主题空间。
还有一些购物中心做的汽车体验店、电竞游戏馆、文创手作、新兴运动等业态，都非常受欢迎，汇聚了大量的客流，也在对购物中心的人气进行分流。
这也是在提示我们，富有竞争力的项目一定是紧贴当下消费者的生活方式和个性化情感诉求的。
赢商网： 纵观国内商业发展趋势，变革一直是永恒的命题。您认为下一个变化的领域或者关键词是什么？
蒋威：依照社会发展趋势，我觉得零售领域会逐渐向“精神消费”予以表达的“场景体验”靠拢。现在物质幸福时代已经结束，精神消费浪潮逐渐兴起，这也意味着在未来的商业赛道里，知人性、有创意、能满足人们场景体验的才能成为王者。
赢商网： 在您看来，一个商业操盘手最为难得的品质和不可或缺的能力分别是什么？
蒋威：我认为最难能可贵的品质保持初心且有韧性，商业之路在于目光长远，急功近利是做不好商业的。在商业竞争中，求新求变也是不可或缺的能力。
赢商网： 如何衡量一个项目的运营成功与否？
蒋威：一个商业项目的运营，涉及招商策略，经营管理，营销，盈利模式等多个环节，运营效果是一个综合作用的呈现。如何界定项目运营是否成功，要看项目最终想达到什么效果，是要成为这个城市的时尚地标？还是为了填补某个片区的商业空白？如达到预期效果，也就意味着成功。
赢商网：商业地产企业纷纷涉足轻资产，您认为轻资产对企业的要求和机会有哪些，贵公司的战略是怎样的？
蒋威：轻资产以智力资本的运营为基础，杠杆利用各种资源，从而实现以最低的投入得到最大化的商业运营价值的战略管理。其核心就是要做好资产的管理。此举给予很多优秀的运营管理公司快速扩大规模的机会。
目前宏发商业已经形成以招商、设计、运营为核心的全链条的商业服务体系，以及丰富的品牌资源库；从形式上，主要以“委托管理”、“整体租赁”、“合资经营”三种形式进行轻资产运营管理输出。
我们也在寻求更多轻资产拓展的机会，希望促进更多样的合作。
赢商网：即将到来的2022年，贵企业在商业领域将有哪些大的动作？
蒋威：2022年将迎来宏发大仟里3周年，无论是宝安大仟里还是光明大仟里，我们还是会持续性做“体验创新”和“服务提升”，在未来的商业经营道路上更加追求“三好”：
一是，品牌组合好，不断更新迭代。持续引进更合适的、更有吸引力的品牌，零售再升级、组合再优化，让顾客体验更丰富。
二是，运营服务好，深耕精细化运营。无论是公共空间呈现、硬件服务配套、或者数字化运营能力，从细节之处，不断提升服务品质。
三是，氛围环境好，继续加强深化场域运营。深化自然、艺术与人文的场景表达 ，用真心营造舒适的、安心的购物环境。
同时，我们会深耕“大仟里”和“小仟里”这两条产品体系。“大仟里”是指城市或区域级的大中型综合购物中心，目前开业有宝安大仟里和光明大仟里，未来筹备项目还包含深圳、惠州、东莞等城市。“小仟里“是区域配套型或邻里中心的商业综合体，未来计划布局至宝安洪浪北、宝安黄田、龙华清湖等多个区域。
个人问答
1、您进入商业地产行业工作多少年了？
蒋威：2003年从着手益田假日广场项目开始迈入商业地产行业，直到现在已经18年了。
2、影响您进入商业地产行业的人或者事情是什么？
蒋威：最开始进入这个行业可以说是机缘巧合，后来坚定我深耕这一行的是益田集团的吴群力先生，他让我认清自己的职业目标与方向，在我的职业发展道路上也给予了非常多的支持与帮助。他不仅是我的职业引路人，也是我生命中的贵人，我非常感谢他。
3、从事商业地产行业以来，最开心的事情是什么？
蒋威：商业地产是一个总能让人充满激情与活力的行业，我见证了深圳商业高速发展的二十年，也参与了其中，我最开心的就是经手的项目落成之时，看见自己的心血之作被市民称赞与喜爱。
在我看来，每一个项目都是一件精心浇筑的作品，我总是全力以赴的想把它发挥到极致。尽管在建设过程当中会有很多不尽如人意、遗憾的地方，但我总是以更高的期待去克服难关，绝不轻言放弃与退缩。我相信唯有坚持与热爱，努力奋斗才能不留遗憾，始终抱着这样的信念，我相信我们的未来也会越来越好。
4、哪一个瞬间，让自己觉得所从事的工作很了不起？
蒋威：在商业地产的这些年，做了很多项目，最有成就感的时候便是回首过往，看到这座城市的繁荣与进步也有自己的贡献和影子，自己也并未辜负韶华，与这片热土一起燃烧过，此时所有的辛苦与付出都化成了无与伦比的满足，我想这也就是人生最大的价值实现与回报吧。
当然所有的这一切也要归功于这个伟大的时代，感谢时代给予我们去实现个人价值与抱负的机遇，感谢深圳这座美好的城市，滋养也成就了一代人的梦想与追求。
（张泓杨 ）
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