从北京地铁10号线的安贞门站出来，步行8分钟，就可以看见一座公寓，门口的牌匾上写着“乐乎公寓”四个大字，门面不大，但进门后，身穿灰色西装的管家会热情的上前打招呼，并端上一杯热茶。
这是知名租赁运营机构乐乎公寓11月新开的一家门店，200套房源在短时间内就已满租。这家门店的特别之处在于地段，北三环，奥体中心，而且周边有地铁、商场、写字楼、餐饮，有过北京租房经验的人可以立刻感受到，这个地方住起来十分方便。
众所周知，北京是一个寸土寸金的地方，在核心地段批量增加租赁房源是很少见的事情，不过，这种情况正在得到改善，随着租赁行业迎来政策性红利，核心地段的租赁房源显著增加。
租赁行业正在迎来历史性机遇，这一点，乐乎公寓集团创始人CEO罗意深有体会，下半年以来，乐乎运营的房源数量加速增长，预计到2021年低，乐乎运营的公寓数量预计将突破7万间。
核心地段的租赁房源供给显著增加
6月新拓2316间房，8月签约突破2100间，11月开业4个门店，下半年以来，乐乎的房源规模正在加快增长。
对此，罗意表示，2020年疫情导致行业投资量不大，今年年初，租赁市场整体向好，社会投资开始涌进租赁行业，所以房源数量增加，不过，今年签约整体呈现出不平衡的特点。
值得关注的是，这一轮房源增长，呈现出前所未有的新变化，罗意认为，跟往年相比，今年房源增长非常有质量，这主要体现在三个方面，一是合规性强，二是资产方与运营方直接对接，三是很多项目来自于核心地段，资产质量更好。
“往年，我们很难想象在亚运村核心区这样的地方能落项目，但今年这种现象很普遍。”罗意表示，今年乐乎在金融街(000402,股吧)、建国门、延静里、建外SOHO都有项目，有些已经入市招租，有些处于装修阶段，预计稍后会入市。
在核心区域释放租赁房源，对于北京的租房人群来讲，无疑非常利好，也从侧面说明，租赁行业的发展越来越规范和成熟。
变化后背离不开政策的推动，罗意表示，随着租赁政策越来越具备实操性，更多机遇也逐渐释放，从乐乎拓展的房源类型看，大部分是保障性租赁房源。
截至目前，乐乎参与过城中村改造工程、棚户区改造项目、“职住平衡”项目及地方人才工程项目。今年9月，乐乎中标了北京大兴区三间房项目，该项目主要面向基层工作者和蓝领人群，预计2021年底分批投入使用。
政策之外，社会对租赁运营价值的认知也不断提高，罗意表示，从房地产增量到存量的转换过程中，人们开始真正关注资产的运营价值，很多资方想要借住专业运营机构的力量来提升资产价值。
租赁运营价值凸显
质量和品牌，这是罗意在总结2021年时强调的两个关键词。
虽然行业有很多机会，但在罗意看来，品质比数量更重要，乐乎更强调单个项目的盈利能力。
这种认知来自于他在实际工作中的体会，去年疫情以来，办公和商业等资产的坪效表现差强人意，反而长租在疫情期间表现出一种非常强劲的穿越周期的能力，在各种政策不断出台的背景下，人们对长租的布局更有信心。
而随着各类资产增多，业内逐渐认识到长租机构的运营价值，这主要体现在两点，一是通过运营实现利润增长，但更重要的是第二点，即通过运营来实现资产价值的提升，这是衡量运营能力的更高标准。
“接下来的一两年里，把单一项目做透，从能力上建立起竞争壁垒。”这是乐乎接下来的方向，不过，罗意也坦诚，这是个比较艰难的过程，会很痛苦，但这是向上走的必经过程。
“这是一种比较抽象的能力，对企业组织自身而言，是一种向产业链上游走的能力，对应的是议价能力的提升和话语权的上升，我们要在能力逐步完善的过程中做更好的案例，有更强的溢价能力。”
为了实现上述目标，乐乎进行了品牌梳理，即把项目划分到不同的品牌下面，同时，在新项目的打造方面，进行了更严格的要求。用罗意的话来说，乐乎今年主要工作就是围绕品牌引领和“质在量先”来展开。
“可能在接下来相当长的时间内，我们都会沿着既定的道路进行有质量的增长。”罗意表示，经过五六年的快速发展，包括也遇到了外部经济的挑战，租赁行业到了一个节点，梳理好过去的积累，为下阶段做更长期的布局。
截止目前，乐乎已拥有众多公寓品牌，包括服务于集中式白领公寓的乐乎公寓和乐乎青年社区，企业服务公寓乐乎起程，分散式公寓乐乎大家，据罗意透露，乐乎还会相继推出高端公寓品牌芷岸和怀庭。据悉，怀庭按五星公寓的标准进行打造，服务对象主要是中高端塔尖人群的居住需求。
未来增长的方向
今年，租赁行业出台了很多政策，通过土地、金融、财税政策支持，提升保障性租赁住房的开发速度。根据住建部披露的数据，2021年1-9月，全国已开工保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%。
“对于所有从业者来讲都是一个历史性的一个机遇。”罗意认为，这种机遇主要表现在两个方面，一是各地政府规划了保障性租赁住房的供应计划，二是各类存量资产获准进入租赁领域，前者偏向民生，后者偏向市场化。
对于参与机会，罗意认为，随着各地的政策越来越细化，租赁机构的参与机会越来越多。
在他看来，存量房源的确有巨大空间，尤其对一些核心地段的资产，因为地段比较稀缺，资产价格较高，需要较高的运营能力，不过，保障性租赁住房会有更大的业务机会。
“接下来我们绝大部分要去参与保障性租赁住房，根据政府规划，每个城市在十四五期间都有几十万的房源供给量。”罗意表示，这也契合了共同富裕的精神，租赁作为民生行业，我们会在基本的商业逻辑下尽可能的参与其中。
对于2022年，罗意认为，首先是保持有质量的增长，也在考虑下一轮融资的可能性，但更重要的是做品牌深耕，各个品牌线实现有序增长。
此外，罗意希望乐乎在两个业务上实现大的突破，一是资管线，乐乎在运营方面已经足够专业，接下来希望能建立起商业模型，从前期定位到利润预期，建立一套对资产管理的盈利模型，服务于资产方。
二是摸索出和地方平台批量化发展保障性租赁住房的路径，基于乐乎已经和多个政府合作的各类租赁住房的经验，寻找业务批量增长的可能。
（徐帅 ）
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