赢商网独家丨江苏2022年拟开业项目66个，新增商业体量674万方

后疫情时期，国内消费市场呈持续复苏态势，购物中心也展示了其拥有足够的韧性，成为当下不可替代的消费场景。

据赢商大数据统计显示，2020年全国购物中心实际开业率不足三成，2021年全年开业率有望超过四成，行业整体发展态势转好。即将进入2022年，众多延迟开业项目将在明年呈现，还有一部分筹开项目正在稳步推进中。

未来江苏商业地产增量市场热度究竟如何？赢商网独家盘点2022年江苏拟开业项目，为商业地产人奉上值得收藏的市场动态。

据赢商网华东站不完全统计，2022年江苏拟开业66个商业项目（商业面积≥3万㎡），商业体量新增674.68万方，平均单体建筑面积约10.22万㎡。

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2022年拟开业数量、体量齐跌

2022年江苏拟开业项目66个、商业体量674.68万㎡，与去年底统计的2021年江苏拟开业项目76个、商业体量706.28万㎡相比，开业项目少了10个，体量少了31.6万㎡。

这已经不是江苏第一年出现“双量齐跌”的现象，据赢商网统计，2020年江苏拟开业项目有87个、总体量850万㎡，无论是拟开业项目数量还是体量，均高于2019年。也就是说，江苏拟开业数据已经持续三年下跌，将进入存量和增量并举的发展时期。

今年7月，江苏省人民政府办公厅印发《关于完善商业网点规划管理指导意见》，强调要合理规划和建设商业综合体，从严控制大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争。推广南京、徐州、苏州等地邻里中心模式，建设集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心。

南京、苏州、徐州等重点城市聚集效应更加凸显

商业繁华取决于城市区域条件、人口基数和质量、城市基础设施和经济产业结构的与时俱进，以及终端实体商业的发达。

南京、苏州这两个商业准1线城市依然是江苏商业的主要阵地，也是全国性商业化水平发达城市。南京加苏州，合计拟开业项目24个，体量更是达到255.87万㎡，占2022年江苏拟开业商业体量的37.92%。

南京新mall相继而来。成熟商圈购物中心由于客流基数大、交通配套设施较为完善等，关注度较高。作为华润置地在南京的第一个天地系商业体产品，南京万象天地位于南京城南的商业消费中心夫子庙商圈，三山街地铁站上盖、地铁1号线和5号线双轨换乘，日均客流约70万人次。

南京正荣中心，是正荣服务旗下商业运营平台——“荣商”在苏沪地区打造的首个集购物中心、5A甲级写字楼、精品公寓、绿建展览馆为一体的30万方旗舰型综合体。购物中心面积约6万方，定位于“精致生活休闲商务中心”，目前招商率已突破70%。

不同于招商蛇口(001979,股吧)主打的“花园系”产品线，位于常熟城市中心的琴湖溪里（琴湖小镇的商业重要组成部分），将打造常熟首个文商旅融合的滨湖项目。琴湖溪里将通过多元业态配比，倡导一种原生态、慢生活、深体验的购物休闲方式，为消费者带来更丰富的“好玩好逛”选择。

此外，作为淮海经济带核心城市、苏北商业门面担当，徐州以10个拟开业项目、82.68万㎡的体量，让业界对其2022年的商业表现充满期待。

三四线城市商业抗风险能力较弱

从地区分布上来看，商业准1线城市和商业2线城市无论是在拟开业数量还是体量上，均高于三四线城市。其中南京以15个拟开业项目位居榜单第一，体量152.5万㎡占全省的22.6%；苏州拟开业项目9个，体量约103.37万㎡；无锡拟开业项目6个，体量约81.92万㎡；南通拟开业项目4个，体量约31.5万㎡；常州拟开业项目2个，体量约33.36万㎡；盐城拟开业项目2个，体量约16.87万㎡。

泰州、淮安这两个商业3线城市分别有3个、2个拟开业项目，镇江、连云港(601008,股吧)这个商业4线城市分别有4个、2个拟开业项目。宿迁是江苏唯一一个2022年预计没有新开项目的城市。

虽然商业正在往三四线城市下沉，但还需要一定时间，特别是疫情的到来，更是给三四线城市薄弱的商业基础带来了沉重的打击。

在统计2022年拟开业项目的过程中，我们发现，三四线城市商业烂尾、开发商资金链断链的情况相对比较严重，中小开发商抗风险能力较弱，拟开业统计表在一定程度上就反映出了各城市商业的差距。

中大体量为主，满足新型消费需求

10万㎡以上项目29个

众所周知，相比于二三十万方的超大体量项目，10万方左右的中大型体量的购物中心在拿地成本、开发成本上的压力有所减轻。与此同时，又因该类型购物中心有体量保证，满足了消费升级下体验式业态这一新型消费需求，往往受到很多开发商青睐。

从项目体量分布来看，2022年江苏拟开业项目中，≥3万㎡且≤5万㎡的项目数量18个，合计体量约71.75万㎡，占比11%；＞5万㎡且≤10万㎡的项目数量19个，合计体量约150.77万㎡，占比22%；＞10万㎡且≤15万㎡的项目数量21个，合计体量约269.21万㎡，占比40%；＞15万㎡的项目数量8个，合计体量约182.95万㎡，占比27%。

总体而言，2022年江苏拟开业项目中，多以中大体量为主，大概率遵循了市场规则。超10万㎡的项目有29个，合计体量约452.16万㎡，占总体量的67%。

从这些项目所在城市和区域可以看出，多数是填补区域空白，作为区域的首进项目。其中，无锡悦尚奥特莱斯以36.8万方的超大体量，成为明年江苏待开业体量最大的商业项目。而南京仙林苏宁广场也以30万方的超大体量成为明年南京待开业项目中不容忽视的存在。

结语：

展望未来，随着各商业项目入市，将进一步丰富江苏商业市场，为各城市消费者带来更加多元的消费体验，为城市美好生活赋能。另一方面，随着土地供应从增量市场迈向存量市场、多地城市更新项目的爆红、以及政府政策引导等多重因素影响下，以城市更新之名筹开的项目也在不断增加。

当然，伴随购物中心蓬勃发展，“同质化”商业将成为行业最大的痛点和难题。江苏明年约674万㎡的商业将入市，对于招商和消费来说又是一场大考验，这其中有多少项目能实现突围？

“数智化”商业时代已然来临，相比传统商业，“智慧商业”拥有数据优势，将更具核心竞争力，必将成为未来发展的主流。赢商tech致力于提供符合行业发展趋势、始终领先的行业解决方案，基于客户真实需求，持续升级产品，陪伴客户长期发展和成长。

（张泓杨 ）