规模欲望显现 介绍上市后建发物业首配股融资5.45亿港元

观点地产网 以实物分派形式完成介绍上市的建发物业，在接近一年时间后首次启动配股融资。

12月10日，建发物业公告称，根据一般授权配售1.313亿股新股份，配售代理为中金公司；配售股份相当公告日期建发物业已发行股本约10.90%以及经配发及发行配售股份扩大后已发行股本约9.83%。

本次拟募资5.45亿港元，约1.635亿港元及约3.815亿港元（即所得款项净额的30%及70%）将分别用作收购物业管理公司及一般营运资金。

有业内人士对观点地产新媒体表示，因选择介绍方式上市，建发物业缺失了一次直接融资的机会，也意味着无法同其他新股上市的物业股一样快速收并购实现规模增长。而本次配股尽管募集资金较少，但为满足建发物业规模增长欲望，亦是一笔解渴的资金。

从此前上市来看，建发物业上市更为求快，其赶在去年年底选择介绍方式在港交所上市，从递表到上市共计92天，仅次于恒大物业的64天，按照其本身的规模及业绩质量来说，已经是很快的速度。

所谓介绍形式上市，就是上市时不融资，不发行新股，也没有发行价，首日开盘价完全由市场决定。上市企业同样需要满足港交所监管、业绩需求，减少了“公开招股”环节，则上市周期变短，但同时在融资功能和品牌效应上有所局限，不利于价值最大化。

介绍上市的形式有多种，建发物业选择的是按照合资格建发国际股东于建发国际的的持股比例，完全以实物分派方式分派，这一形式偏向于考虑股东权益和投资者回报，因不发行新股便不会摊薄股东权益。

这也意味着融资并不是建发物业上市的首要目的，更多是为搭建业务平台出发，同时也是在物业风口收紧趋势下抓住时机。

另一方面，这也因与其他大部分急于分拆物业的房企不同，母公司建发国际并无通过分拆物业实现去杠杆的需求，尽管其净负债率水平多年处于高位，2019年其净负债率高达175.74%，但通过非控股权益的增加、向大股东借入永续债等方式做大股东权益，2020年末、2021年上半年净负债率分别为73.8%、85.1%。

当然，撇除前述介绍上市的考量，如若是新股上市，以建发物业的成色并不一定受资本市场青睐。

截至2020年6月30日，建发物业总在管面积仅为2165.1万平方米，其中大部分位于福建省，营业收入为4.52亿元，2019年-2020年6月份，净利率为8.5%、13.6%；整体成色不算好，也没有“资本故事”可讲。

除了建发物业，同样通过介绍上市的物业股仅有2015年上市的中海物业、2018年上市的碧桂园服务；其余均是通过发行新股上市。但碧桂园服务因自身主营业务运营良好，在上市后短期内可以完全依靠自有资金实现扩张需求；而中海物业在上市后早期也并没有通过融资来并购扩张。

相比之下，介绍上市的方式让建发国际得以快速分拆物业，但也在短期内限制了其发展速度。

上市后，建发物业仅在今年7月初实施了一笔收并购。其以现金代价3739.32万元收购洛阳泉舜物业服务51%股权，后者于2020年12月8日管理12个项目，涉及总建筑面积仅约191万平方米。以经审计2020年除税后净利润433.8万元计算，该笔并购的PE倍数约为16.89倍

由此可见，建发物业用不便宜的钱仅获取了十分有限的规模增长。但现金从何而来？

宣布订立上述收购协议的同一日，建发物业宣布实施激励计划，拟配发及发行合共不超过3530万股限制性股份，其中，董事会拟初步向合共不超过195名激励对象授予限制性股份不超过2825万股，占该激励计划拟授予限制性股份总数约80.03%。配发预计募集8507.3万港元，募集资金净额拟用作一般营运资金。

股权激励融资，或许正是为前述收购事项填补了资金缺口，同时此番操作也一定程度上利好了当时的股价表现。

值得注意的是，此时的建发物业正好过了半年的禁融资期。根据《上市规则》，介绍上市的公司实现IPO后半年就可以通过配售或发售公司股份以募集资金。

回到对资金需求的层面看，去年底，建发物业手中的现金同比增长1451.37%至8.86亿元，截至2021年6月，公司现金及现金等价物为8.7亿元，但远低于约50亿元左右的行业均值。

从此前收购洛阳泉舜物业服务来看，该目标公司项目分布在洛阳、郑州、厦门及漳州等地，与建发物业当前在管地域相比，重叠度较高；业务范围主要包括住宅物业的物业管理服务、房地产咨询服务、管家服务及停车场管理服务，净资产在交易前被剥离至仅剩注册资本的500万元，并且一季度的净利润为零。

有业内分析，建发物业目前更多针对同类型企业的横向收并购以增长规模，并追求现金流进一步扩大，而非业务深化及拓展。

而关于配股融资的考量，介绍方式上市的股票在上市初期的关键更多是股份供应与交投活跃度，也意味着建发物业还需要吸引新的投资者入场。

同时融资更多为收并购，对依靠项目面积来盈利的物企而言，规模增长确实是当下建发物业的需求。

此外其最为被诟病的是持续下滑的续约率，从2017年的95.0%逐步下滑至2020年6月30日为止6个月的85.7%，存在一定的丢盘现象。

目前而言，建发物业上半年营收6.68亿元，41.39%增速低于行业均值；实现归母净利润0.87亿元，同比增长41.83%，毛利率为26.42%，净利率为12.96%，同样低于行业均值。

期末合约建筑面积5610万平方米，母公司贡献大部分在管面积，但更主要的收入由第三方贡献，整体盈利上升主要得益于外拓市场。

其以住宅项目为主，收入结构分为传统的物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，上半年分别营收3.52亿元、2.24亿元、0.9亿元，分别同比增长24.8%、75%、111.8%。

建发物业的主要收入依靠项目面积的物业管理服务收入，而其高毛利的业主增值服务也需要在面积规模的基础上展开。

而介绍方式上市的股票在上市初期的关键更多是股份供应与交投活跃度，也意味着建发物业还需要吸引新的投资者入场。

（ HN666）