地产行业趋稳，“优等生”或尽享未来红利

关于房企融资这件事，从来都没有雪中送炭，只有锦上添花。

文/每日财报 何嫱

责编/张京

临近年底，回顾一整年的房地产行业，或可称为“爆雷年”。要知道，过去爆雷的大多是中小房企或不知名房企，业内和购房者对此敏感度都不高。但今年，头部房企、千亿房企接连爆雷，对市场信心造成了较大冲击。

尤其近几个月来，多家房企陷入流动性危机，真可谓一片惨淡。而在政策、市场、资金的轮番打压下，弱资质的房企发债规模更是创下近十年同期最低。就在这几乎是“千钧一发”之际，行业内终于传出了些许回暖的曙光。

进入12月以来，包括龙湖集团、龙光集团（03380.HK）、碧桂园等在内的几家民营房企先后披露了公司债券、中期票据等融资计划；另外在11月初，中国银行(601988)间市场交易商协会的房企代表座谈会之后，保利发展、招商蛇口(001979)等多家央国企便已注册发行中期票据。

与过往不同的是，曾经房企融资利好“解渴”的范围一般主要集中在央企、国企。因此，这次龙湖集团、龙光集团等优质民营房企能融资顺利获批，亦可以说标志着房地产行业融资利好范围扩容，释放强烈的信号意义。

此外，也有数据对行业回暖佐证。据克而瑞数据显示，11月100家典型房企的融资总量为749.63亿元，环比上升65.8%。不过《每日财报》发现，“热闹”目前仅局限在央国企背景、少数民企行列中，而绝大部分房企还是在通过自身努力寻找输血渠道。

至此，外界才意识到，危机似乎就像催化剂，有的房企会因此加速进入衰竭期，而那些优质房企，则一定会成为行业新周期的最终受益者。

行业回暖，优质房企实至名归

12月3日央行表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。

背靠官方表态，高信用房企合理的融资需求的确得到了满足与回应。例如，万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS，并计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕；龙光集团全资子公司深圳市龙光控股有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券的申请，已经获得证监会及上交所审核批准；身处香港资本市场的旭辉集团、新城发展先后以供股的方式实现融资。

有的房企甚至多个融资申请获批，比如龙光集团拟发行不超过7.1亿元公司债券，期限为4年，发行人主体信用和债项评级均为“AAA”最高等级。同时，该公司还拟启动CMBS等资产支持类证券化产品的发行工作。

另一边，著名投行花旗的公告也进一步烘托了行业回暖的氛围，“近期政府会议强调促进房地产业健康发展和良性循环，支持高品质住宅的需求，预期地产调控政策即将见底，未来消费者信心将逐步恢复正常。”

其中花旗特别提到，龙光集团获准发行的境内公司债券和资产支持类证券（CMBS）等，进一步优化债务结构，保持稳健现金流；公司未来3年业绩可保持稳定，在行业整合期，龙光竞争优势持续扩大，推荐其为地产行业首选股。

此外，在未来两个月内，包括碧桂园、龙湖集团、金地集团(600383)等在内的多家房企亦将启动供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。所以当下基本可以判定的是，金融机构对民营房企的支持正得到改善，而优质房企在公开债券市场上的成功发行，定会较大力度提升投资人对行业的信心水平。

融资分化，优秀生尽享未来蛋糕

目前在行业资金困境和供给端调控深化的双重作用之下，房地产行业的“出清”现象已经出现。

无论是融资端还是供给端的修复政策，优质房企都被认为是在本轮行业调整之后的红利受益者。

再于近期政策层面看未来，《每日财报》认为，“优质房企”或将迎来重大发展机遇。原因有二：

其一，12月3日中国银保监会发言人提及：现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。

这里有两大重要信息，一是满足首套房、改善性住房按揭需求。这大概是近几年来，金融主管机构第一次提到要满足改善性住房按揭需求。二是合理发放房地产开发贷款、并购贷款。这应该是为正在进行的行业调整提供支持。

其二，12月6日下午，央行全面降准0.5个百分点，大概释放了1.2万亿人民币。足以见得此次降准力度之大。如果加上今年7月份降准0.5个百分点，释放长期资金1万亿。折合下来，今年一共释放资金2.2万亿。相比去年的1.75万亿降准除了更有力之外，还不再是“定向降准”而是“全面降准。”

打一个比较形象的比喻，此次划分“优质房企”更像是列出一个白名单，名单上的房企能够以更好的状态享受未来的“行业蛋糕”。而能够站上此名单的房企，定是配得上“实至名归”一词的。

就以龙光集团为例，中信建投认为，近期该公司相关融资渠道改善，进一步彰显出较高信用优质属性，将增强公司可持续发展竞争力。

著名国际投资银行德银发布最新研报分析，这一轮中国地产行业洗牌，很多开发商会逐步退出市场，为龙光集团之类的优质开发商提供了更多机会，优质开发商会受到金融机构的重点支持，目前也是投资者优选中国地产企业的机会。

眼下，相信随着时间的推移，行业回暖效应会进一步延续，房企分化也会再加剧。留给优质房企的发展空间将进一步宽松，利润提前锁定，行业竞争格局或正处于新节点。

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（李显杰 ）