惠誉：世茂不得不利用现金储备来解决即将到期债务

观点地产网讯：12月17日，惠誉将世茂集团控股有限公司的发行人违约评级从“BBB-”下调至“BB”，并将其高级无抵押评级和未偿高级无抵押票据从“BBB-”下调至“BB”。所有评级均已被置于负面评级观察(RWN)上。

据观点地产新媒体了解，惠誉表示，最近几个月销售疲软，加上流动性状况恶化，融资条件迅速对世茂集团不利，导致了此次评级下调。世茂集团已就通过一系列资产处置提高流动性的计划进行了沟通，但其中很多都面临执行和市场风险。

RWN反映出，如果不能充分恢复资本市场渠道以提高世茂集团的流动性，则可能会采取进一步的负面评级行动。

惠誉表示，与世茂集团相关的负面消息削弱了投资者信心，可能限制世茂集团的再融资渠道，增加流动性压力。世茂集团否认了媒体的某些说法，但仍未能阻止投资者信心的下降，债券价格暴跌反映了这一点。中国一些实力雄厚的房地产开发商已恢复发行国内债券，但如果投资者信心得不到恢复，世茂集团可能无法获得这一渠道。

惠誉认为世茂集团将不得不利用其现金储备来解决即将到期的债务。在不利的市场环境下，世茂集团计划通过资产处置来改善流动性，其中一些资产已进入讨论的后期阶段。然而，如果处置没有顺利进展，其流动性缓冲将很快被侵蚀。

惠誉预计，世茂集团在2022年将约有200亿元人民币的公共资本市场债务到期，包括境内公司债券和离岸票据。截至2021年上半年，世茂集团的可用现金为530亿元人民币，不包括220亿元人民币监管账户存款；然而，其中只有一部分位于评级实体层面。

世茂集团还有其他债务，如信托融资和约100亿元人民币的资产支持证券，其中15亿元人民币于2021年12月到期以及56亿元人民币于2022年到期。部分证券被归类为贸易应付款，惠誉认为可通过项目层面中监管账户的存放现金来偿还。

世茂集团在2021年9月和10月的销售同比收缩了30%。与大多数投资级和评级为“BB”级的同行相比，世茂集团的降幅更大。世茂集团的平均售价保持在17，000元/平方米以上，与同行相比其波动较小，且土地储备集中在高端城市，这些城市仍然受益于基本需求。然而，买方的信心减弱可能会影响销售，扼杀其运营现金流的生成。

世茂集团的隐含现金回款(以该年度客户定金的变化加上入账营收衡量)在过去12个月的基础上，2021年上半年为1500亿元人民币，约占其总销售额的45%。考虑到增值税对房地产销售的影响，惠誉预计并表项目约占世茂集团合同销售总额的60%-65%。世茂集团的合并比例在过去几年里保持不变，且低于评级较高、规模相似的同业。

世贸集团的规模和多元化支持其业务概况。截至2021年上半年，世茂集团在110个城市拥有424个项目。土地储备占地面积为7300万平方米。近75%的土地储备位于一、二线城市，另有17%位于实力强大的三、四线城市。

2021年上半年，世茂集团的非房地产开发业务(包括酒店、商业地产和物业管理)收入为69亿元人民币(2020年为92亿元人民币)，惠誉认为房地产开发板块的市场波动不会对其产生重大影响。

惠誉已将世茂集团的ESG相关分数财务透明度和集团结构从“3”修改为“4”。因为惠誉认为这些ESG问题将与其他因素一起影响世茂集团的评级，但不是关键评级驱动因素。

在资金获取渠道出现了不利变化中，世茂集团尚未完全解决市场对其债务到期问题的担忧。世茂集团还拥有大量合资企业和联营企业的风险敞口，并且世贸集团实体内部存在一些关联方交易。

（ HN666）