冯毅成：武汉楼市进入修复通道

冯毅成 根据武汉市房管局官网公布：10月，新建商品住房网签销售11689套，网签销售面积131.56万平方米。11月，新建商品住房网签销售15634套，网签销售面积172.37万平方米。

对比发现，11月武汉新建商品住房销量猛增三成，其中销售套数环比增长33.75%，销售面积环比增长31.02%。今年1-11月，武汉新建商品住房网签销售174797套。

另外，武汉贝壳交易中心公布，12月份武汉有13家银行通知下调首套房贷利率。由之前的5.78%（LPR 1.13%）降至5.73%（LPR 1.08%），二套房房贷利率暂无变化。实际上，近期在全国多地均出现了房贷利率放松迹象。

结合12月6日政治局会议重要精神，加之以上两则消息以及多个基本面判断，武汉楼市已经进入修复通道。

比房贷利率下降更有利的信号

以一套200万元总价的房产交易为例，按照全商业贷款方式，首付三成，贷款七成，总贷款本金140万元，分30年共360期还款计算结果如下图所示：

虽然贷款利率下调前后，从实际月供变化来看微乎其微。但房贷利率下降传递出的是一个重要信号：商业银行正在迅速积极响应上层会议精神。

在这个重要响应的背后，我们可以看到实质性的利好所在：

第一，虽然上述表格对比计算的月供优惠并不大，但反映出银行系统下调首套房房贷利率，保障刚需住房的积极态度。相比利率下调，更为关键的是银行系统已经透露出为保障刚需购房降低房贷门槛的信号。我们有理由相信，由此带来的积极转变是：用于保障刚需购房贷款的总额这个“大水池”应该更加充沛，同时审批房贷的门槛相应降低，批复贷款的速度加快。

以上这些，才是“降低首套房房贷利率”这条消息让人可以期待的实际利好。

第二，12月6日召开的政治局会议的原文是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。合理住房需求，按照现行的限购政策解读就是以家庭为单位拥有两套住房，也可以通俗理解为：第一套房用于刚需自住，第二套房用于改善自住。这都是合理住房需求。所以，我们可以谨慎而乐观地估计，当首套房房贷相关政策（利率调整、审批门槛、放贷速度等）优化以后，是否会开始对二套房房贷相关政策予以放松？

第三，要加快整个市场修复，实现房地产市场良性循环，从消费端看，不光是要对首套房、二套房来优化金融政策，还需要从新房市场到二手房交易市场进行优化放宽。只有当（具有合理自住需求的）二手房交易能够得以顺利进行，新房市场才可能获得相应的“房票”和资金入场，这是推动交易端良性循环的关键所在。

第四，商业银行对开发企业的金融政策是否也会尽快优化，尤其是之前过度解读上层会议政策，过严执行政策带来的“措施踩踏”也大概率会从缓和走向修复。

武汉楼市已经进入修复上升通道

可以推断的是，这仅仅是金融机构对刚刚召开的政治局会议精神的初步反应，全国楼市都正处于修复阶段，从今年到明年重大会议之前，楼市会从修复、企稳恢复到正常健康水平阶段运行，出现大牛市的概率不大。

也就是说，在接下来的楼市阶段，还将大概率出现一系列利好政策。当前楼市最缺乏的是市场信心，主要症结在楼市内部的循环出现问题，而其中主要原因是金融收紧过快。

因此，要修复楼市（到平稳状态）必须在这些方面下功夫。

我在《2022楼市研判1：武汉新建住宅库存20万套，购房者需看清几个关键点》和《2022楼市研判2：政治局、央行同天发出重要信号，楼市企稳回暖在即》文章中总结过几点关键结论：

第一，新建商品住房库存量上升并非是由于供大于求造成，从数据统计看，近年的新房供应在下降。

第二，主要是由于远城区的新房供应较大，销售速度放缓造成库存上升。

第三，2022年武汉市新建商品住房的供应量会锐减，因此市场上的库存会加快回落，市场总体来说是供需平衡，基本面仍然健康。

第四，造成本轮楼市在全国范围内波动的主要原因，除了疫情和国际经济因素之外，在于这轮房地产“去泡沫，降杠杆”过程中，行业的资金面快速收紧。

尤其是以金融机构为主的社会多方面对房地产企业制定和执行措施过程中发生了“措施踩踏”，让部分监管显得略严，步伐、力度略超过实际所需，使得房地产企业的资金链在短期内加剧紧张。直接表现是企业端和消费端贷款门槛较高，影响了楼市的“内循环”。

所以我们可以看到，从9月24日开始，央行在第三季度例会上就首次提到“两个维护”，即“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

“两个维护”是上层会议开始修复市场的标志。在经过一系列动作后，12月6日，政治局会议提出要“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

楼市当前的主要症结就是欠缺良性循环，因此加快从金融政策层面支持，是修复楼市，推动楼市企稳走向良性循环的关键。

在政治局会议召开的同天，央行发声，要从12月15日开始降准5%，共计释放长期资金约1.2万亿元。这将直接促进商业银行释放更多资金流入实体经济，将间接提升占据国民经济超40%的“泛房地产业”循环活力。

目前，降低首套房房贷利率只是第一步，围绕整个楼市修复与维稳的动作必将长期深化进行。

武汉楼市11月新建商品住房销售比10月增加三成。不出意料，12月作为全年的冲刺阶段，销量还将进一步扩大。从上述分析可以判断，武汉楼市已经进入修复通道。

不后悔购房的唯一出路

前面两篇文章已经给过很多具体且关键的购房建议，有兴趣的朋友可以查阅。当前市场虽然已经进入修复通道，但仍在企稳阶段，市场分化将长期存在，不同区域的新房、二手房供应量、成交价走势的不平衡仍将长期存在。

建议购房者以“合理自住”为核心需求决策购房，购房时不应该过分追求价格便宜，应摒弃“抄底楼市”的幻想。市场底、区域底，乃至同小区房源的底都是动态变化，不能一概而论。尽量远离财务和运营糟糕的公司，这些房源在按时按质交付上存在风险。一定要坚定选择综合品质与品牌口碑良好的房屋。

在面对低价诱惑时，应该摒弃“买到就是赚到”、“今后卖价可能翻倍”等不切实际的幻想。

买新房和卖二手房是完全不同的两个市场，两种需求逻辑。

楼市已经结束了普涨阶段，今后的主要价值是房屋的使用价值。至于今后房屋能够估值多少，由当时的二手房市场供需情况决定，同时也要考虑当时当地银行的评估政策以及政府对销售的管控措施。

哪怕是再权威的专家，也不一定能给出匹配具体家庭需求的购房建议。多从公信力与专业度较高的信息来源中学习总结成自己的买房思维，结合自身需求精准分析决策是今后买房不后悔的唯一出路。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点地产新媒体专栏作者

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