观点地产网 在地产行业野蛮生长的黄金时代，依靠“低价拿地、高价卖房”进行规模扩张，是房企发展的主旋律。
时间来到下半场，行业告别了大规模扩张的增量时代，过渡到以大资管、大运营为主流的存量开发时代，这一时期，城市更新成为房企逐鹿的第二赛道。
其中，万科郁亮就曾表示，“城市更新是有前景的业务”；龙湖吴亚军则认为，“下一个十年，我们的核心就是跟着中国的城市发展，城市化再城市化”；而花样年潘军则提到，“城市更新的短期利润思维要转到长期思维”。
有数据统计，截至目前，中国排名前100房企当中，已有八成比例涉足城市更新业务，其中不乏碧桂园、万科、融创、保利等头部房企。
城市更新已成为新的风口，而房企们也企图通过不同方式，加大其在这一领域的布局。
最新消息显示，近日，中交联合万科、招商蛇口(001979)多家房企联合设立100亿上海城市更新引导基金，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。
事实上，城市更新项目拥有体量大、开发周期长、对资金要求高等特点，因此，这种多方联合设立城市更新基金的模式或将成为行业发展的突破点。
百亿城更基金
这是一笔规模超百亿的城市更新基金，其背后的豪华阵营始终吸引业界的关注。
消息显示，近日，上海世博、中交地产(000736)、万科、招商蛇口与国君创投、上海地产签署了《上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)协议》，共同投资设立上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙）。
公告透露，上述基金的募集规模为人民币100.02亿元，其中，上海地产与国君创投出资0.01亿元，此外，上博出资40亿元，中交、万科、招商蛇口各出资20亿元。
从基金的组织形式上看，上海地产与国君创投为基金的普通合伙人，且国君创投作为基金的管理人（GP），负责基金的投资管理运营及基金备案、信息披露等相关法定及约定事宜，负责向基金提供投资管理服务。
而其他参与企业为有限合伙人（LP），以其所投资的金额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营管理，其收益为公司的利润分成。
换言之，国君创投与上海地产主要负责基金的投资管理，即寻求优质投资标的、完成土地整理、住房改造等等，而其他参与企业则负责提供资金。
事实上，对中交、万科等房企而言，发起设立上海城市更新引导基金，一方面，能够加强企业在城市更新方面的布局，提升企业综合实力；另一方面，合伙人之间能够是实现优势互补，特别是资金方面的互补。
城市更新是房企发力的下一个风口，但由于项目体量通常较大，动辄需要几十亿或上百亿投入，而且项目开发周期比较长，故对资金要求高。在此情况下，城市更新基金的出现，能够减少资金投入“一家独大”的现象，有利于加快旧改资金的平衡。
与此同时，分析人士告诉观点地产新媒体，城市更新基金在项目发展的不同阶段，能够提供不同的用途。“城市更新基金用款限制较小，因此，可以作为前融资金缓解征拆压力；在项目建设周期，可以作为资本金撬动银行贷款。”
事实上，这并非中交地产参与的首例城市更新基金。
早在今年6月2日，上海市宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金，总规模约800亿元人民币，彼时，中交地产就是其中一个有限合伙人。
同期，上海地产与招商蛇口、万科、国寿投资、保利发展、中国太保(601601)、中保投资等国资背景的房企和保险资金纷纷入局。
中交旧改版图
无论是六月份涉及的800亿元城市更新引导基金，还是本次加码的100亿元基金，其投资领域均聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。
中交地产接二连三押注上海城市更新，欲意何为？
一方面，上海增量土地的供应早已面临一定的瓶颈，根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，2020年上海城市建设用地总规模将控制在3185平方公里以内、2035年控制在3200平方公里以内。而到2015年末，上海城市建设用地规模已达3071平方公里。
换言之，过去的五年时间里，上海城市建设用地增量指标仅有100多平方公里，而2020年至2035年的十五年时间，增量土地更是少之又少。
另一方面，上海在存量改造方面拥有大量的发展空间。据2021年2月上海市政府印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，“十四五”期间，上海市将全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造等。
与此同时，近年来，国家和上海市相继出台了一系列政策盘活存量用地。
今年5月，上海市规划国土资源管理局发布了城市更新四大行动计划，包括“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”。此次发布城市更新四大行动计划中，共享社区计划为落实中心城“双增双减”要求，增加公共绿地和公共空间，控制建筑容量和高层建筑，坚持TOD（公交导向开发）导向等。
此外，今年9月7日，国家发改委、住建部印发《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，鼓励金融机构参与投资地方政府设立的城市更新基金。
上海增量土地匮乏，而存量旧改方面存在巨大的空间、政府政策大力支持，这也是中交地产押注上海城市更新基金的重要原因。
据了解，2019年第四季度，中交地产首次明确，在传统业务、投资布局基础上，推进“六个一工程”，对接进入融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等领域，探索产城融合领域的发展。
其中，城市更新是其发展的一大重点。
另据观点地产新媒体不完全统计，目前，中交地产拥有深圳龙岗区南湾街道百门前工业区旧改项目、深圳福田区梅林街道东林工业区旧改项目、长沙市天心区政府签署新开铺路423号地块城市更新项目（长青厂项目）等多个项目。
从过往表现来看，中交地产的城市更新业务大多集中在粤港澳大湾区一带，但从近期的发展步调来看，上海已列入其布局重心，不过，该公司还未在上海落地实质性的城市更新项目，均已基金方式参与。
对此，分析人士提到，“通过基金方式参与城市更新项目，加大企业业务布局的同时，不会增加负债比例。”
在“三道红线”压力下，房企无法大量举债承接城市更新项目，这对企业操盘提出了更高的难度和要求，而私募基金属于权益性融资工具，在会计核算时不会计入负债，可以对企业并表与出表需求进行灵活处理。
对中交地产而言，在地产下半场，通过基金方式提前布局上海城市更新，不失为一种好方法。
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