年底了，KPI、年终总结、年终奖，都是“逼疯”打工人的一道道紧箍咒。
即将过去的2021，对许多买房者、投资者来说，应该算是无比纠结的一年。买房怕跌，不买怕涨；市场行情反复震荡，各类板块你方唱罢我登场；对于政策、局势、行情，看不透，剪不断，理还乱……
但不可否认的是，2022将是艰难但又充满希望的一年。
俗话说，财富密码，全靠打听。12月16日，第十九届财经风云榜第十二届地产金融创新峰会在上海圆满落幕。90度地产为你打听到了这些干货满满的经济学家前瞻。
1、人口自由流动，城市才有未来
2022
著名经济学家厉以宁先生曾说，中国的问题97.5%可以用人口来解释。
从城市内部来看，中国的人口流动会成为一个长期的趋势，也可以理解为是一个影响经济发展的慢变量。
“人口资源已经变得越来越重要了，人口政策会影响到一切经济领域，商业、房地产等都在其中。”华东师范大学中国现代城市研究中心创始主任，教授，上海市城市规划委员会专家委员宁越敏表示。
上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭也认为，近几年，各大城市正以肉眼可见的速度加快户籍制度改革，今年以来，作为一线城市的上海，也多次调整应届毕业生的落户门槛。
同样作为生产要素的土地则在日前财政部引发的《支持浙江省探索创新打造财政推动共同富裕省域范例的实施方案》中有了突破性的表述，其中提到，支持浙江率先建立集体经营性建设用地入市增值收益分配机制。这在陆铭看来，有着非常重大的意义，增强土地管理的灵活性，能够为优势地区提供更大的发展空间。
陆铭认为，除了上述集体经营性建设用地入市之外，还可以采取闲置的商服用地向住宅用地转换的路径，通过多形式的土地入市，实现保障性住房、租赁住房的供应，满足不同层次的需求。
“农民通过合理的定价，在自愿且有偿的基础上让渡自己建设用地的使用权、宅基地的使用权来分享收益，房企做好本职工作，提供多层次的居住产品，低收入阶层则通过公租房解决住房问题，享受公共服务。”在谈及共同富裕时，陆铭描述了这样一个图景。
在这样一幅图景中，普通人还将拥有哪些机会？陆铭强调，劳动力流动就是最大的机会。不可否认，当下，传统体制仍存在诸多障碍，例如户籍制度，公共服务等，在个体层面还存在思想观念的障碍。但当一个国家最终实现人口自由流动时，流动的过程总体上是改善福利的过程。
陆铭说，种种迹象表明城市与城市之间的屏障正在加速消失，这个过程有决策层的努力，也离不开专家学者和媒体的广泛呼吁，但城市间的“破界”进度仍需进一步加快。
宁越敏也表示，要提倡人口流动，经济发达地区要以更宽容的胸怀来接纳边缘地区人口的流动，同时要带动外围地区的发展，这才能够形成城市群的认同感和凝聚力，实现共同富裕的目标。
2、得年轻人者得天下
2022
近日,自如如研究院携手新华网(603888)共同调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》中指出，基于我国城镇化率年平均2%的增速,在2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿元,预计2030年城市住房租赁人群将突破2.6亿,行业进入发展的“黄金十年”。
租房是年轻人面对职场生活的第一步，也是必不可少的一步，其实租赁市场或许才是“得年轻人者得天下”。
香港盈立集团董事陈嘉晟从资本市场角度进行预判，认为高端租赁确实是一个趋势，能满足年轻人的需求体验，也是房地产企业一个新的方向。
“但是企业可能也会面临一些挑战，第一个就是从核心区位拿项目的能力，因为很多年轻人选择的时候主要是看区位，然后再是品质；第二是产品服务体系，现在是私域流量的时代，如何做到私域的裂变、变现，其实能够提高整个项目的毛利，让企业能够真正长期持续高增长的发展下去；第三个是科技赋能的问题，年轻人都喜欢科技感，线上完成操作。如何用大数据管理、智能终端设备降低成本，提高用户的体验，是整个行业需要思考的问题。”
中国租赁性住房的结构跟其他国家都不太一样，我们是比较后置的发展，但是市场需求又特别大，怎么样从调动政策和金融端来共同支持业务长线的发展。海通证券(600837)首席分析师钮宇鸣进行了分享。
“今年，政策的强刺激带来重大机遇的行业，是十分难得的。政策在租赁行业里面，包括土地政策，简化审批流程，中央补助资金，降低税费和水电气的价格，还有金融支持，政策是一个强大的幕后推手。所以我想，这是一个政策在幕后强力推动的行业，所以是值得高度重视的一个行业。”
其实，这个行业背后的环境已经发生了变化，人口总量，人口结构都出现了拐点，生活方式也已发生改变。
钮宇鸣从投资机构的角度进行分析认为，“像这样的行业政策支持和人口结构变化也支持，这肯定是一个要引起重点关注的行业，但是具体到某一个标的和公司的时候一定是结构性的，就一定是和它的城市布局和人口精准定位是有关系的，它的对标对象是怎么样的年龄层次，是怎么样的一个文化背景层次，还有一个就是它的区域一定是结构性的，它不是普适性的，不是说这个行业现在政策强刺激了就是所有的公司都能投，它一定是跟着这个公司结构的布局有关。 ”
3、地产“阴霾”还有多久？
2022
“我想这次冬天和以前的冬天不一样，如果说以前的冬天是周期性的调整，这次是结构性的调整，长趋势的，不是冬天了，而是一个冰河期。”
朗诗控股董事长田明认为，今年房地产的调整将深刻地改变中国的房地产行业。
确实，“房企变局”、“密集调控”、“政策底显现”是2021年房地产的关键词，深入其中的开发商们，对于房地产发展的巨变应该是体会尤其深刻。
远洋致信项目管理有限公司董事、总经理田景峰认为，实际上今天当下所有的现状起源于行业某个头部企业爆雷，导致金融机构对自己的信贷紧缩害怕了，担心别的企业也会步他后尘，导致所有按揭贷款放款时间长了、也慢了。
从各地的地方政府来讲，担心交付问题，抓紧预售资金监管；与房地产紧密相关的供应商和相关合作企业，担心资金链断裂，不再轻易垫资；同时，也让普通购买房子的业主有顾虑和担心，不敢轻易下手去买……
在11月之前，看空地产的阴霾，一直笼罩在行业上空。
但12月以来，中央政治局会议、中央经济工作会议，不断明确房地产对经济发展的重要作用是无法替代的，国家始终支持房地产长期健康有序发展。田景峰分析到。
“但发展的模式会发生转变，房子的投机数量和投资属性会被削弱，而居住属性则会增强。”田景峰分析认为。
田景峰也预测道：“房地产行业已经告别了过去能拿地就能赚钱的粗旷发展时代，随着行业竞争的加剧和市场供需变化的影响，越来越显示出制造业特征，未来房地产企业将会更加重视经营管理，加大向精细化管理、产品力和专业服务要利润的转型力度，并探索新的发展模式。比如租赁住房、城市更新等等。”
经济学家们对房地产的未来发展空间及其走势，似乎比较乐观。
申银万国证券研究所首席经济学家杨成长认为：“中国房地产从长期来看最多就是消费到了一个高峰期，房地产市场的长期稳定发展和市场空间以及房地产自身的发展，应该说市场空间还是很庞大的。”
但同时他也强调，房地产公司一定要注意风险控制。
在疫情期间由于流动性投放带来的金融和房地产繁荣，反过来讲，疫情过后流动性要回笼了，此时作用就反过来了，大家也不能简单把现在的房地产问题归结到采取了什么政策。之所以出问题，主要还是对于这些规律的把握和市场的预期上，还没有真正把它搞懂，采取合适的经营措施和经营策略，应始终把风险防范作为房地产行业发展的首要问题。“有这根弦的企业我觉得不会出太大问题，中国的房地产从体量到容量到结构到升级过程，那应该说还是前途很大的。”
今年，房地产市场面临近600次的高频率调控，由此产生的则是市场在政策解读上存在过度解读、误读的问题，市场杂音太大，为社会发展造成了不良预期。
非常重要的也是今年最突出的问题，就是怎样形成政策的合理预期问题。杨成长认为，中央经济工作会议特别强调5个正确认识和把握，这是对今年各种市场杂音和扰乱市场预期的东西做了一次清理。
此外，杨成长也提醒，房地产公司出现的问题及其经营模式值得反思，不要在关键时候所有的金融机构都要撤资、撤台时再去做打算。
（常丹丹 HO016）
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