受多方释放的利好消息影响，近日地产股持续走强，12月21日早间，逾20支地产股站上涨停板，蓝光发展(600466)、渝开发(000514)更是连续五日涨停。
回首2021年，地产板块上演过山车行情。自年初地产巨头暴雷，此后房地产行业债券违约主体逐渐向中大型房企延伸，涉及房企数量迅速攀升。出于对地产调控政策、房企信用风险的担忧，穆迪、惠誉和标普累计下调房企评级超过百次，为历年最高。
地产信用风波一石激起千层浪，事件由点及面，迅速扩散引发市场恐慌情绪蔓延，地产板块陷入持续低迷。
信用崩塌为何来势汹汹？地产股又为何在此时强势反弹？兴业证券(601377)固定收益业务总部创新发展部负责人刘晨曦告诉和讯房产，国内经济转型升级背景下，房地产行业要经历转换期，尽管企业遭遇信用危机，但并不代表资本市场对地产行业存在偏见，房地产行业的当务之急是探索如何适应新阶段新时代的新要求，如何实现平稳高质量的发展。
资本信心仍在
房地产经过二十多年的粗放式发展，从1.0时代的囤地囤货模式，到2.0时代的高周转、高杠杆模式，行业发展至今，土地红利、人口红利、金融政策红利等能带来行业快速发展的因素正在减弱。
回顾行业过往，刘晨曦认为，过去基于我国经济整体发展水平不断提高，基建需求不断扩大，作为提升国民生活质量的重要环节，房地产行业高速扩张高周转的发展模式有其存在的必然性。
但也必须认识到行业快速发展过程中相伴而生的一些问题，刘晨曦分析称，在过去，房企融资成本虽然较高，但能够通过快速周转实现收益端的平衡，因此，过去5年，地产已经演变成金融属性比较强的产业，大量资金进入到地产行业，一定程度上造成了行业的不稳定性。
“房地产在快速扩张过程中其实是有一些泡沫产生的”，但新的时代要求下，刘晨曦认为，房地产行业面临新的历史任务，“将更多地承担起社会保障的功能，有序进行市场化发展。所以在这个阶段，地产行业发展状态的调整是可接受的，房地产在这个阶段面临一定的出清。”
基于此，结合近期监管层面释放的信号，他表示，资本市场对地产板块还是不存在偏见的，行业的有效调控是被接受和认可的。“旧的模式需要根据发展阶段进行相应的调整，新的方式和逻辑是会被市场慢慢接受和认可的。”
破解信用重塑
久旱逢甘霖。近期，饱受资金之渴的房企迎来融资开闸，监管层面暖风频吹，年关将至，房地产行业的融资局面愈发热火朝天，只是，并非所有的房企都能得到“活水”的灌溉，尽管融资适度放宽，但更多地倾向于国企央企及大型优质企业。
相较之下，民营房企的发展则更为艰难，不少民企仍处在违约的边缘，面临评级下调的困境。但在刘晨曦看来，金融机构的职责是替投资者控制投资风险，并为投资者带来收益，评级的调整是资本市场基于对企业经营现状及偿付能力作出的独立评级判断，无须过分指摘。
但金融机构也要考虑如何解决投资者的投资需求和企业的融资需求之间的链接问题，刘晨曦认为，可以从以下几个方面入手：
一方面，在传统的负债融资结构下，需要体现出企业充足的兑付承诺及资产质量。“传统的负债融资中，充足的信用支持是投资者最认可的逻辑之一。”
另一方面，则在于底层资产或者增信手段的选择。“比如在融资过程中，企业能不能拿出一些充足的优质抵质押物，或优质供应链上的应收账款，对融资进行增信，这是比较重要的一环，企业表现出来足够的偿付能力及增信质量，这是一个信用修复的过程。”
此外，未来要进行多元化的融资，特别是权益融资。“目前国内公募REITs还没有向房地产市场打开，乐观预计未来3—5年应该会有所突破，在这一点上，我们可以有相对合理的预期，如何让优质的资产通过REITs完成权益融资，这些都是值得考虑和关注的方向，这也是企业报表从重的负债报表，向一个轻的权益报表进行发展和转换，把整体的地产的核心能力从重资产向轻资产去转移，这可能是比较关键的。”
刘晨曦补充到，目前国内房企权益融资的主要障碍不在于通道是否通畅，核心的问题在于地产行业需要根据发展阶段更新经营逻辑，提升运营效率。
除借助融资实现输血之外，提高造血能力亦是当务之急。对此，刘晨曦认为，房企要转变以同质化的模式，扩张性的战略发展的思路，需要找到更精准的定位，在产品打造上下功夫，更为重要的是，采取精细化的管理模式，利用自己的经济效率优势，产品优势及服务优势构筑起企业发展的护城河。
过去，行业狂飙突进的时代，不少房企走上多元发展之路，但在行业面临危机之际，越来越多的声音认为，多元业务对地产主业形成拖累。面对房地产行业究竟应该多点开花还是回归主业的争论，刘晨曦表达了他的看法。
“以前地产商通过经济周期内快速扩张周转获得利润空间，如今则要考虑在房价相对平稳的状态下，如何充分发掘利润空间，实际上，可以通过更精细化的管理带来效率提升来实现，这是房企转型的重要方向之一。”
“不一定要分散资金去做不同的事情，因为地产也有自己的行业空间和规律，以既有的优势和管理能力精细化发展，机会还是会有的。地产行业会一直存在，只不过展业的方式和盈利逻辑在不断提升。”刘晨曦如是说。
金融机构转型路径
无疑，曾在资本市场一枝独秀的地产板块正在跌下神坛，纷至沓来的评级下调似乎也在反复向投资者印证着那句箴言——投资有风险，入市需谨慎。
“这说明在投资环节中，投资者需要更加客观、理性和谨慎，金融服务机构也在这个过程中有了新的认知和经验的积累。”刘晨曦表示，在现阶段，金融行业更加清晰自己的定位，朝着服务实体经济高质量发展的目标努力。
而对于投资者来说，下一阶段更为重要的是在投资配置端做好风险识别，根据自己的风险接受能力，选择不同风险属性的专业金融机构的投资服务作为支持。“未来3—5年内，这将成为资产配置的重要途径，因此，投资者要积极转变投资习惯，让专业的人做专业的事。”刘晨曦说。
（常丹丹 HO016）
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