北京第三轮土拍：看似不精彩，过程很激情

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12月24日，北京市第三轮集中出让的地块大部分有了结果。

合计挂牌的13宗地块（含1宗旅馆用地）中，有8宗因为只有一次出价最终底价成交；另有2宗地因没有房企出价而流拍；剩余3宗地将于12月27日上午转入现场竞价决定归属。

可以说，北京第三轮土拍和两天前杭州第三轮土拍有多达24宗地块报价触顶的场景相比，显得较为冷清。

如何评价北京第三轮土拍？为什么杭州第三轮土拍能走出率先回暖的独立行情？

地产锐观察

12月24日，北京第三轮土拍先期底价成交8宗地，总成交金额236.36亿元，结果如下：

◆朝阳东坝三宗地块：京投公司、京投置地联合体，以175.3亿元底价包揽；

◆朝阳管庄03地块：龙湖、京能联合体，以底价20.8亿元获取，建面47764平米；

◆朝阳劲松街道地块：葛洲坝(600068)集团以底价11.40亿元斩获；

◆延庆地块：中建京西建设以底价3.9亿元摘得，建面 23720平米；

◆大兴黄村旅馆用地：北京大兴宾馆有限责任公司以底价4.26亿元摘得；

◆密云地块：首开、住总、旭辉、密云城投联合体以底价20.7亿元摘得，建面约20万平米。

两宗流拍地块为：

◆丰台王佐镇魏各庄地块

◆朝阳管庄02地块

另有3宗地块因报名人数超过两家转为线下现场竞价：

◆门头沟永定镇0001、0003地块，报名人：电建、金地、招商、金茂

◆门头沟永定镇0002、0005地块，报名人：电建、金地、招商、金茂

◆房山拱辰街道地块，报名人：中建智地、龙湖、金茂

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如何评价北京第三轮土拍？

北京资深评地人泽龙在「地产星探」发文认为，虽然结果不精彩，但实际上各家房企投拓人都积极做了大量前置工作，也体现了当前观望浓厚背景下，房企拿地的谨慎与理性。

比如流拍的管庄02地块，并不是跟踪房企不多（有不下10家深度跟踪），而是对比之下，门头沟和房山房价和地价差价更大，且朝阳此前供应的同质化地块过多，加之预计2022年第一轮供地在元旦后就会登场，时间间隔很短，王炸地块更多，因此出手谨慎。

再比如关注度最高的劲松地块，本来12月23日晚间北京市规划和自然资源委员会公告这宗地也要在27日转入现场竞价，但12月24日也底价成交了。

红姐了解到，原因是某家房企临时没有提交现场竞价的单子，可能是被葛洲坝“劝退”。此前一直呼声较高的地块的一级开发主体——合生创展集团，也并没有放弃这块地。

有业内人士告诉红姐，合生与葛洲坝已达成协议，由葛洲坝出面拿地，合生入股。合生在附近还有另外一块一级开发的地块待入市，届时葛洲坝会配合引入产业。

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从成交表现来看，北京2021年第三轮土拍热度确实不如杭州。

12月22日，2021年杭州第三轮集中土拍收官，35宗宅地集中出让，出让成交总价达到763亿，环比第二次大涨198%；土地成交溢价率由二批次的4.6%上升到7.0%，流拍率从58%下降到31%。成交的35宗地块中，有多达24宗达到封顶限价，转入摇号环节。

而且，与其他城市第三轮集中土拍多由本地城投或国企兜底不同，杭州第三轮集中供地有多家民企拿到了地，有些还是首进杭州。为什么土拍率先复苏的是杭州呢？

业内总结，主要有两大原因（详情点击跳转为什么土拍率先回暖的是杭州？）。

其一，杭州第三轮集中供地通过上调新房限价、下调地价、减负配建，给房企留下了较大的利润空间。

其二，杭州第三批集中供地加大了核心区域供地力度，且多个区域此前“断供”多年，也加大了房企参拍吸引力。

除此之外，泽龙发文时也提到，除了和北京一样“提前招好商”之外，杭州第三轮土拍条件还进行了延缴土地款、放宽房地产开发资质要求、取消报名数量限制、从“竞品质”变更为“定品质”等调整，也是吸引房企报名的原因。

尽管北京三拍热度不如杭州，但也让房企看到了合理的利润空间，行情由二轮的“冰冷”走向趋稳。

不久之后，2022年京城的第一轮土拍或更值得期待。

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（王治强 HF013）