广州天河CBD是国务院批准的三大国家级中央商务区之一（另外两个为北京CBD与上海陆家嘴(600663)CBD），是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区，是中国300米以上摩天建筑最密集的地方，也是广州地区世界500强企业最密集的区域，它不仅拥有3家世界500强企业的总部、13家跨国公司总部、20家境内500强企业，还有140家世界500强企业在此设立了184家项目机构。
在《广州市服务业发展“十四五”规划》，要构建“5+2+4”的国际知名商圈体系，其中，做强天河路-珠江新城商圈在5个世界级地标商圈打造中排在了第一优先级。
随着土地供给日益减少，珠江新城区域内的住宅区显得更加弥足珍贵，房价也伴随CBD发展而不断攀升，但要说区域里性价比极高的“楼市常青树”，那就不得不提到越秀星汇园。作为一个房龄20+的二手房小区，越秀星汇园的挂牌均价已经到7.5万/平米的水平，而周边同水平的小区，诸如丽晶庭、五羊小区、海平阁等挂牌价均在5.5万/平米-6万/平米，小区楼价溢价了25%-30%，主要归功于小区物业公司——越秀服务集团20多年来的持续提升。
越秀服务
越秀服务成立于1992年，2021年于香港联交所主板上市，是广州市属龙头国企越秀集团旗下、 越秀地产板块下属的全能型城市运营服务商、大湾区综合物业管理的龙头企业之一，也是目前唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物服企业。
近 30 年来，越秀服务坚守“用心 · 成就美好生活”的品牌使命，依托新科技赋能，发挥全链条住宅物业管理、专业化商业运营服务及TOD综合物业管理经验优势，创新“越+”服务模式，形成城市服务、社区服务、商办服务、智慧服务、社区商业五大业务板块。
截至2021年6月，越秀服务的业务已覆盖全国超20城，形成了以粤港澳大湾区为核心，以华东、华中、北方、西南区域为重要支撑的全国化布局。
项目类型涵盖住宅、地铁物业、写字楼、购物商场、专业市场、展馆、政务中心、工业园和其他城市服务设施等多种业态，拥有车场管理、设备维护、多种经营、餐饮等多个平台，从物业管理、资产经营、运营管理的维度向全客户提供全链条、全周期的城市运营服务，积极打造城市高端运维服务形象，形成多翼发展格局，全方位、多维度满足人民对美好生活的多元需求。
项目名称：星汇园
管理规模：总占地面积2.98万平方米，总建筑面积21.68万平方米，住宅1387套（含商铺40套）
管理公司：越秀服务
物业费：2.8 元/㎡/月
物业满意度：99%
物业费收缴率：99.99%
项目荣誉：
2004年荣获“广州市物业管理示范住宅小区”“广东省物业管理示范住宅小区”“广州市绿色社区”；
2005年荣获“国家物业管理示范住宅小区”；
2006年荣获“广东省绿色社区”；
2007年荣获“广州和谐社区物业服务满意度网络评选活动的十佳和谐社区、最佳服务形象奖、最佳环境管理奖”；
2011年荣获“天河区物业管理先进单位”；
2012年荣获“广州市和谐物业幸福小区”；
2018年荣获香港物业管理师学会大中华区“优秀物业管理大赛-优秀住宅（幸福小区）”；
2019年荣获“广州市垃圾分类样板小区”“广州市党建示范项目”“广州市物业服务行业智能化应用优秀项目”；
2020年荣获广州市文明办、信息时报联合颁发“战疫先锋小区”“最美物业项目”称号年荣获；
2021年荣获易居克而瑞CIOC“2020-2021智慧物业标杆项目”。
智能化无处不在！
360°无死角守护业主
星汇园是目前广州市唯一一个通过建设部科技委“全国智能化住宅小区试点示范项目”初评的小区。
基于数字孪生技术，越秀服务开发了一个将社区主营收入、多种经营、管理成本、人均效能、楼栋收缴率对比呈现的智慧社区管控平台，可以实现项目管理者对社区经营概况一屏统览，助力精准决策。
而这一套平台，就在越秀星汇园中实现了有效的本土化落地。
首先，在越秀服务智慧社区管控平台中有一项核心技术，是智能巡查技术，通过AI算法摄像头的生物识别认证和智能轨迹追踪，可以实时捕捉巡防人员身影和巡防轨迹。实现智能巡更、灵活布点、线路事先预设、电子台账统计，有效提升社区环境和设备运行安全度。
智能巡查技术还提供了“人行轨迹抓拍”功能。该功能可以为不熟悉小区情况的来访人员提供帮助，也能更好地服务行动不便的业主（如醉酒人士、孕妇、老人等），以利于出现突发状况后、能随时接受帮助，确保平安归家。
其次，越秀服务智慧社区管控平台的核心之一，还在于它的AI监管体系。社区内高清视频全面覆盖，全天候、线上化、实时化监控，利用智能AI学习算法，对高空抛物、垃圾满溢、周界非法入侵、睡岗脱岗等重点场景进行AI监管。
星汇园小区对高空抛物实行较为严格的监控制度。在民法典出台相关法律法规之前，小区内便安装了多个摄像头，利用AI监管体系来监控高空抛物行为。小区内多个摄像头从两个方向（上→下，下→上）对小区的8栋楼进行无死角的监控。一旦有高空抛物发生，可以准确追诉到具体的门户。
小区内部实行的垃圾分类也应用了智能化设备及AI监管技术。如果有业主在垃圾收集点开放的规定时间之外投放垃圾，监控设备会直接将情况反应到监控中心，监控中心内的值班人员会立即联系附近的楼栋管家，由管家出面制止这样的行为。
那住户们错过了垃圾投放时间怎么办呢？这就要说到小区与外部的智慧化合作了。越秀星汇园小区联合了街道办，在小区入户大门附近设置了一个智能化的“误时投放点”。每个垃圾桶上有一个黑色的小按钮，是人体感应装置，只要轻轻接触一下，垃圾桶盖就会弹起，非常方便。
此外，越秀服务还引入了第三方的智慧停车平台，有效解决了小区里停车难的问题。
停车难？
引入智慧化平台，业主平台物业三方共赢
星汇园小区地处繁华商圈，车位配比不足，满足不了业主对于车位日益增长的需求。鉴于这个情况，越秀服务借助了第三方软件，为业主们引入了一个共享停车的平台。一些不回家的业主可以通过软件把车位临时共享出来，需要车位的业主便可以在app里提前预约，按时缴费，大大提升了停车位的利用效率，实现业主、物业、平台三方共赢。
在此项制度中，早上8点到傍晚6点的“旺季”时间段，采用的是“12元/小时封顶60元”的收费标准，其余时间段则采用了“4元/小时，封顶30元”的收费标准。据越秀星汇园小区负责人胡经理介绍，收取的费用不仅可以作为平台开发和运营，更能嘉奖提供车位的业主，鼓励业主分享闲置车位，让共享停车模式形成良性循环，剩余的费用更能用于社区设备更新升级等日常管理。
共享停车平台得以有效落地，也离不开越秀服务智慧社区管控平台的“无感通行”体系。以“视频车牌识别”技术为核心，管理车辆出入，实现无人值守、智能收费，不仅提供了快速便捷的通行体验，更能增收节支、保证有序的车辆出入管理。除此之外，平台中还能实时记录社区人员通行信息，并预留了相关接口集成公安平台，监控高风险人员，为业主们提供更安全的无感畅行体验。
越秀服务在管理星汇园小区的20多年间，凭借丰富的物业管理经验，紧跟时代发展步伐，抓紧创新改革机会，通过自身智慧化研发能力的支持，不断为业主提供更全面优质的增值服务，为更好的居住体验摸索新的模式和方案。
便民设备+人文活动
双管齐下打造社区文化
越秀星汇园小区除了一站式的智慧化系统之外，在社区文化打造上也是一把好手！根据业主生活习惯、时令节气、时政热点等情况，在小区内增加便民设备、优化园区设施、开展社区活动，这一系列举措都让越秀服务收获业户一致好评。
比如对小区内宠物犬的人性化管理。越秀星汇园对小区内部的所有宠物犬都建立了档案，包括了宠物犬的姓名、年龄、是否办有狗证、打疫苗时间、主人名字、房间号等信息。特别是打疫苗时间，一旦疫苗有效期结束，物业人员会通知主人，及时带宠物犬打疫苗。
小区内部还设置了多个文明养宠点，配备了宠物拾便纸和拾便袋，方便主人在遛狗的时候随时清理便便。如果有发生宠物随地排便的情况，小区内的智能化监控也会第一时间发现，由监控中心的人员通知巡视安保或楼栋大堂经理进行劝阻。
越秀服务的点滴暖心服务，还体现在各式各样与时俱进的便民设施中。小区门口的便民柜，其中包含了家用工程工具、药箱、轮椅、打气泵、铝梯等便民工具，可供业主随时取用；入户门处准备了便民服务车，为业主在“满载而归”时提供更轻松的归家方式；??小区内部的环形主干道上，更设置了一个阳光跑道，引导大家开展健身运动，养成全民健身的良好习惯……
除此之外，星汇园小区里也常开展各类形式多样、丰富有趣的社区文化活动，增强邻里沟通，打造和谐友好的社区氛围。小区内有网球场，物业便成立了网球社群“聚乐部”，为爱好网球的业主们提供切磋技艺的场地和渠道；利用会所影视室，组织“一百场红色电影进社区”的文化活动，组织开展 “业主为讲师、为学生”的越秀常青学院课堂，还将会所大厅改造成了会所公益图书站，供业主自由阅读。
在星汇园项目，党组织以党建引领为切入点，成立了星汇园党群服务站，共同推动物业服务和社区共建共治的有机结合。比如防疫抗疫、文明养犬、垃圾分类、高空抛物等工作的治理与推行，星汇园小区也通过充分发挥社区党组织、党员先锋作用，组织有关推广活动，让业主们了解到最新的便民政策。
温暖而亲切的人文社区活动，丰富了业主们的社区生活，优化了社区里的邻里关系，也加深了业主们对物业的信任感和满意度。
专属管家制度
为业主提供无微不至的服务
大部分小区日常的园区和楼栋巡视都由安保业务线的物业人员完成，但如果在非巡视期间，业主的需求或许不能在第一时间得到解决。
基于这个原因，越秀服务在星汇园小区中设置了楼栋专属管家的管理制度，为每栋楼配备专属经理。与其它小区普通的楼栋管家不一样，星汇园的专属管家对楼栋的管理是一对一服务，并会在大堂值班留守，不定期巡视楼栋，为楼栋内的业主提供及时的帮助与服务。
当业主手提重物的时候，管家会主动上前为业主开门，且分担重物护送到业主家门口；当老人、小孩、孕妇进入小区后，监控中心会迅速检测并通知到相应楼栋管家，管家会根据“人行轨迹抓拍”系统的行进路线前去帮忙和护持；疫情来临时，楼栋管家更会在大楼门口为忘带口罩的业主提供一次性口罩、免洗消毒液等，并配合保洁人员，定期对楼栋重点部位进行无死角的消毒……
无微不至、温暖用心的专属服务，体现了越秀服务以客户为中心的服务理念，大大提高了业主们的安全感、幸福感与归属感。
与时俱进是星汇园成功的秘诀
20年多年来，越秀星汇园之所以会多项荣誉加身，成为区域标杆，主要得益于先进化的智慧科技应用与人性化的暖心社区服务。
利用越秀服务集团的平台优势和服务力优势，借助多年专业物业管理经验，引入物业管理中最先进的设备与管理方法，升级与业主生活密切相关的增值服务，开展创新多样的社区文化活动，这一系列与时俱进的措施与办法，不仅全方位地提升了业主的居住体验，更加深了业主与物业间的信任感和羁绊值，助力越秀星汇园小区成为收缴率和业主满意度都极高的物业标杆项目。
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（董云龙 ）
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