“可以先看样板间吗？”
“基础分多少？社保几个月？预算呢？”
近日，当《每日经济新闻》记者以买房人的身份向上海某楼盘销售顾问提出参观样板间的要求时，被其从头到脚盘问了一番。当记者的回答获得销售顾问认可之后，才有机会添加微信并预约看房。
“下午我有事，你最好早点来。”置业顾问给记者发了户型图和地址后补充了一句。
很难想象，一套动辄千万元的房产，还没看货，买家却要接受销售人员的反复盘问。不过，这种“挑客”的销售态度在上海高价楼盘中并不罕见。在今年上海第五批集中入市的房源中，内中环的楼盘几乎都因认购超额而触发了摇号，远郊的一些刚需楼盘也因为价格等优势触发了摇号。
尽管全国楼市处于下行通道，上海11月新房成交量环比也出现大幅下滑，但上海人的“抢房”热情并没有减退。本月11日上海推出今年第六批次集中供应房源后，《每日经济新闻》实地走访上海楼市发现，在整体成交下滑之下，仍有部分区域的新房项目房源受到热捧，一些区域的二手房成交也有所回升。
上海东外滩板块某在建项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
“现在不接待看房”
据上海中原地产数据，11月上海新建商品住宅成交面积65.8万平方米，环比减少28.8%。
新房成交量下跌与供应下滑不无关联。11月上海新房供应面积只有89.3万平方米，环比减少11.9%。从周度投放节奏来看，月初平淡开局，周度供应还未超过15万平方米，月中甚至跌破过5万平方米/周，月末最后一周投放补量，超过40万平方米。从投放产品来看，虽然以远郊的首次改善产品为主，但月中出现了一波高价项目尤其是“网红盘”陆续投向市场。
图片来源：国家统计局
《每日经济新闻》记者在走访中发现，短暂开放售楼处、先筛选客户再开展推介，成了部分楼盘的常态。在上海东外滩板块集中推出的两个新盘项目现场，记者就吃了“闭门羹”。
在销售备案价达到99000元/平方米的某楼盘，售楼处正“铁将军把门”，一位工作人员劝退了面前三四位看房人。
“现在售楼处关闭了，已经进入认筹阶段，本周五上午认筹结束。”
“那让我们进去看一下，如果觉得喜欢才能认筹吧。”
“现在不能看，之前开放过半个月的，现在不接待看房。”
“难道不看就直接去认筹？”
“不，直接去认筹也不接待，需要和销售人员先约好，准备好材料才可以接受认筹。不过现在看来大概率触发摇号了，积分低的就不要考虑了。”
随后，这位工作人员向《每日经济新闻》记者表示，他们已经算是行业内开放房样板房时间比较长的了，一般楼盘只开放1周左右。至于为什么不能延长开放，他表示这是行业内默认的做法。
上海东外滩板块某在建楼盘 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
在另一楼盘，记者同样被告知售楼处不接待、样板房不开放。营销人员表示，即便需要参观沙盘，也要提前预约销售顾问。
对于部分楼盘的“不愁卖”，上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，“市区大部分新房是这种情况，一是定价和二手房之间还是有部分价格倒挂空间；二是从市场需求角度来看，上海已经到了改善时代，有这种需求。但是市场也在分化，个别项目还是有低于预期的现象。临近年底，对于预售证的发放也在加快，有助于房企资金回笼。诸多‘纠偏’举措使得楼市回归平稳。短期来看，焦虑情绪有所缓解，至少上海新盘销售不会有太多压力。”
价格方面，据国家统计局数据，上海2020年以来新房价格环比涨跌幅稳定，已环比连涨12个月，变动基本维持在0.5%以内；11月份环比涨幅为0.2%，同比涨幅稳定在4%。
“11月份上海市区中高端产品交易比较活跃，成交前十榜单中有一半项目均价在6万元/平方米以上，甚至前十名中出现2个10万元+产品。成交结构会影响价格，价格指数上下0.5%以内都是‘波动’，是合理现象，近期上海房价窄幅震荡趋势不变。”卢文曦表示。
“老破小”房价跌了1万多
国家统计局数据显示，上海二手房价格指数自今年1月开始涨幅逐步收窄，9月份由正转负，随后跌幅不断收窄。11月这一数据已经回升至-0.1%，与9月份的-0.6%相比，回升幅度明显。但同比数据涨幅仍然高企，9-11月上海二手房价格指数同比涨幅分别为8%、7%、6.7%，远高于2020年的9-11月的同期。
图片来源：国家统计局
《每日经济新闻》记者在走访中发现，经历了最艰难的“金九银十”之后，上海局部区域二手房交易开始呈现出一丝暖意。
在上海浦东新区，“六师附小”学区房价格是仅次于明珠小学、福山外国语小学等天价学区房的存在，尽管经历了今年下半年的一波下跌，高价二手住宅每平方米下跌10000元已经常态，但“六师附小”周边的“老破小”房源仍然傲视群雄。
“这个小区40多平方米的一室半，大概400多万就能买了，单价10万多。比今年年初已经跌了1万多嘞。本来这套同户型的成交价大概在480万左右。虽然房子老了点，可以挂户口收租的。”我爱我家(000560)门店的邱杰向记者建议道。
他推荐的这套泾东小区的房源已有30年房龄，多层无电梯，单学区。而另一条街上的双学区次新小区单价约12万元，并且还价余地很小。“最近交易又突然好了，上周这几个小区在我们门店成交了七八套，房源也开始渐渐多了。”
上海浦东新区 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
从成交量来看，据中原地产数据，9月份上海二手房成交1.2万套，10月成交1.3万套，11月成交1.5万套，连续两个月小幅回升。不守距离2万套的“荣枯线”尚有一定距离，无论是量、价都远远谈不上反弹。
但在上海市场，即便在今年最艰难的“金九银十”两个月，二手房仍然保持在1万套以上的成交量，并且作为刚需置换的“托底”，足见市场韧性。
“像上海这样的一线城市，包括学区这样的购房刚需还是存在的，也有可能是下半年以来抑制的购房需求在年底集中释放，所以必须要清醒地看待这个现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，短期、局部的小反弹并不意味着行情的反弹，购房人需要谨慎对待当下的市场情况。
记者|包晶晶
编辑|段炼 魏文艺 易启江 杜恒峰
校对|孙志成
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（李显杰 ）
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