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2021年下半年房地产市场迅速降温，四季度，中央及各部委频繁释放维稳信号，各地政府积极响应，多地从降低房贷利率、加速按揭放款时间、发放购房补贴、提升公积金贷款额度等方面稳市场预期。但房地产信贷端改善、相关扶持政策等效果尚不明显。2022年元旦假期期间，全国重点监测城市市场活跃度仍不足，新建商品住宅成交面积同比下降超四成。
元旦假期重点城市市场继续低温运行，二线、三四线代表城市成交面积降幅均近六成
表：2022年元旦假期部分重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万㎡）
备注：广州为1-2日数据，武汉2021年元旦数据缺失，二线城市同比不包含武汉数据。
数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云（点击试用）
元旦假期房地产市场延续2021年末市场低温态势。根据???中指数据CREIS（点击试用）???,2022年元旦期间（1月1日-3日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降42%，购房者观望情绪浓厚，市场置业信心仍不足。
一线城市成交规模同比降幅超两成，二线、三四线代表城市降幅近六成。元旦期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交25.11万平方米，较去年同期下降24%。二线和三四线代表城市市场较为低迷。二线代表城市元旦期间新建商品住宅累计成交13.74万平方米，同比下降57%；三四线代表城市累计成交1.65万平方米，同比下降58%。
典型城市：
北京：
元旦期间，北京新建商品住宅累计成交1.28万平方米（2021年同期受疫情影响，基数较低，成交面积为0.4万平方米），同比增幅较大。据中指监测，5个项目在元旦假期入市，其中2个为首批集中供地项目。虽然2021年销售节点已过，但是各大楼盘的营销热情和营销压力并未消退，除了特价房、立减优惠外，限竞房普遍实行9.8折-9.9折折扣优惠，也延续了2021年底的措施。整体来看，由于四季度新房入市速度加快，元旦期间新房项目营销活跃，延续年末优惠措施，但同时由于项目集中，尤其是部分区域新房扎堆入市，且项目同质化严重，项目整体带看转化率依然保持较低水平。
深圳：
元旦期间，深圳新建商品住宅累计成交4.1万平方米，较去年同期下降60%。元旦无新盘入市，市场延续2021年12月较为低迷状态，市场观望情绪较高，项目间竞争激烈程度加大。
杭州：
元旦期间，购房者入市意愿一般，区域表现两极分化加剧。仅有6盘领取预售证，新领预售房源500套左右，入市节奏明显放缓。8个项目开盘，新推盘房源800套左右，由于主要分布在郊区，整体开盘热度不高，多项目流摇。
青岛：
元旦期间，青岛新建商品住宅累计成交3.27万平方米，较去年同期下降超三成。元旦期间新房市场以加推为主，没有新获预售证项目，面对库存压力和春节前回款压力，大部分开发商延续年前的促销政策，推出了特价房、折扣优惠等促销政策，价格优势明显、性价比高的品质项目去化速度相对较快，但整体市场表现比较冷静，去化压力依然存在，客户观望情绪仍较浓。
短期整体市场预判
2021年12月，中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”不变，同时指出“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境或继续改善。
各地稳定市场的扶持型调控政策或继续跟进。房地产市场过冷、去库存压力和房企经营压力较大的城市，将基于“两个维护”要求，适度、合理地调整政策，加强对于首套住房的信贷支持，发放购房补贴、提升公积金贷款额度、降低房贷利率等政策，稳定购房者预期，维护住房消费者的合法权益，防止“误伤”刚需群体。
对于市场来说，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势将延续，部分前期调整较早的城市，随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，部分城市3月“小阳春”仍有预期。但对于大多数城市来说，市场调整时间或较长，市场恢复动力偏弱，特别是基本面较弱、楼市存量去化压力大的城市，短期购房者置业情绪难有明显改观。
在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会；同时，房企应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升企业市场竞争力。
中指·项目云（点击试用）对城市各类政策进行了结构化处理，并通过市场热度变化、城市基本面变化、外部环境变化构建政策预警模型，预判城市政策走向。同时，结合城市所处阶段及市场供求关系进行趋势预判，帮助房企精准把握市场周期性机会。
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（张泓杨 ）
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