物业并购“反悔门”：买卖方的心理价格战

1月3日，元旦假期最后一天，融创服务发布公告，宣布终止收购第一服务控股约32.22%股权的事项，终止原因为卖方在2021年12月31日突然推翻双方此前在交易价格、交易安排方面达成的共识，最终导致正式协议无法完成签署。翻译过来就是，卖方反悔了。

同一天，第一服务也发布公告确认了这宗交易的终止。但并未给出详细原因。

其实这并非物业行业第一笔终止的收购事件。2021年10月20日，中国恒大、恒大物业、合生创展3家港股上市公司同时发布公告，宣布合生创展200.4亿港元收购恒大物业50.1%股权终止。且双方各执一词，其中一方也说另一方“反悔了”。

心理价格战

在与业内人士的交流中，流露出一个普遍的观点：在房地产波及下，物业市场的收并购有了更大的不确定性，并购方对标的的选择与审核更加严格，对风险、收益以及战略发展的权衡更加审慎，在此背景下，终止收购等变动事件将不再是孤例。

在此语境下，某物业公司高管猜测：物企间收购终止原因，可以从以下几点考虑问题：

1、与钱有关。尤其是目前物业行业估值处于下行期，买方想要尽可能压低价格，而卖方认为物业毕竟属于抢手资产希望卖个好价钱，双方博弈下，价格很容易谈崩。

2、与预期有关。大家对物业市场期望太高，总觉得它是个大蛋糕，但现在有很多政策层面上的调整，利润空间更小，成本越来越高，项目时间久后，投入大产出低，收购行为就更加谨慎。

对于物企行业的估值变化，克而瑞物管统计数据显示，早前资本市场对物企的追捧，曾大幅推高行业并购市场的价格，动辄出现12-15倍PE的并购案例。彼时，这些作为受让方的上市物企还拥有30倍以上PE的估值。

时过境迁，随着上市物企估值下调，已经出现尴尬的倒挂现象。比如，今年蓝光嘉宝被并购的PE倍数还不及他们曾经付给其他物业公司的PE倍数。当前数宗正在洽谈之中的上市物企之间的并购，类似的情形并不少见。

因此，2022年物业并购市场依然会存在，这个行业持续要发展集中度会提升，并购是必然之路。但在并购价格方面，随着上市物企估值的调整，出让方物企的心理价格也需要调整。当很多上市物企自身的PE都不足10倍之时，回归正常生意逻辑，并购价格就只能在10倍或以下。

按照这个思路来进一步理解问题，即物企间的收并购可能不在于“内因”物企，而在于“外因”房地产开发主业或者整个物业行业环境影响所致。

预测2022并购额

今年的并购市场热度空前高涨，大宗并购案频发。尤其在下半年，如碧桂园服务、龙湖智慧服务以及万物云等为代表的头部物企在收并购市场上表现活跃。并购市场热度甚至超过了物业资本市场热度，成为年度行业最热的话题。

图注：2021年物企收购数据。数据来源中指研究院。

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟认为，并购加速了行业整合，主要带来了两方面的影响：

一方面，整个市场的集中度显著提升。中指研究院预计2021年百强企业市场份额过半，市场分化加剧。在经历此轮行业整合之后，2021年底全国物业管理面积总计将达274亿平方米，TOP10企业以在管面积计的市场份额将由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，且百强企业则会由2020年的49.7%提升至52.1%，首次实现占比过半，行业马太效应突显。

另一方面：并购为整个行业带来诸多变数和不确定性。现阶段，物业企业收购需审慎考虑两大因素：第一，地产行业承压，其对物业服务企业的合约面积增长的不确定性增大。企业在收并购时应多加考虑现阶段下被收购企业未来业绩的可实现性，进而商定交易价格；第二，当前，地产行业正在经历寒冬，虽有边际改善，但并未出现春暖花开的迹象。作为关联企业的物业公司，其运营情况也有可能出现某些不确定性，因此企业在收并购时应在整体风险可控下进行并购，从而实现企业的可持续发展。

由于房地产环境的新变化，2021年被业内形容为物业收并购窗口期。2022年的物业会是一个什么样的年份呢？克而瑞物管预测，2022年，物业行业的并购市场金额会缩水，2021年的地产变局之际，带来一些开发商关联优质物企的并购机会窗口，也确实促成了大金额的并购交易，这个窗口期随着房地产市场的变化将在2022年会逐渐关闭。

谨防并购“内卷”

2022年物业收并购额是否会收缩，目前还未知。但物业行业的并购热度显然还远未结束。多家筹备上市的物企向和讯房产透露过，上市后募集的资金主要用来收购差异化或特色化的物业，补足自己的短板。

尤其是2022年万物云、龙湖物业等头部物企将会完成上市，至此排名前十的物业服务企业都会成为上市企业。物业行业的规模诉求战也会促使收购进一步加剧。

天朗物业总经理杨江鸿认为，在这种形势下，可能会滋生“内卷”问题。

比如，迅速扩大规模，管理却跟不上，会影响到品牌声誉。尤其是很多企业一味跟风，看见别人收并购、做拓展，他们也做，其实从企业内部来看，如果他们对自己家门前雪还未想清楚如何打扫，扫到什么程度，积雪是堆雪人还是乱推放等等，一旦盲目去扩张的时候，一定会出问题。不仅影响品牌，还增加了自己的内耗，得不偿失。

再比如，原来一线期望的流量未达到期望值，很多项目业主群体对互联网使用率低，资本化运作未能实现。具体来说，一线品牌希望通过收并购提升他们的管理体量，实现流量转化，但是部分收并购来的项目本身是有一定的问题，特别是一些老旧小区，居住群体以老年人为主，他们对互联网的使用达不到原有的期望，或者说对一些新型的社区经营不是很感冒，导致收并购来的项目未达到期望反而成了负担。所以说，并购可能出现的问题还有很多，需要谨慎为之。

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（徐帅 ）