请回答：深圳买房买哪里？
闭眼答：西部，因为一路往西。
这个答案，只有50分。
我想先跟大家更新2个市场信息：1、深圳核心区，没有多少地了，南山、福田、前海、宝中，真正意义上西部核心能卖的新房非常少。2、二手房指导价之下，新房优势越来越明显，而买二手房的性价比越来越低。这2点，就是深圳的现状。所以有这么一群人，手头上只有4-500万的，你会面临非常尴尬的情况：1、买新房吧，4-500万能上车西部，但也是西部的稍外围版块，要么周边环境差，或者是离地铁站较远，非常纠结。2、买二手房吧，现在二手房指导价之下，首付直接拔高到5-6成，普通人又根本拿不出来。所以今天这篇文章，我是希望给到手头上预算4-500万左右，仍然在纠结该在哪里买房的人，一点建议。一路往西是大方向，但不是唯一方向。过去信奉着一路往西的绝对信仰，很多人买了都赚了，更给后来人打了鸡血，买西部一定涨！
但楼市走到现在，西部房价已经非常高了，南山中心就是12-15万+，宝中也是12-15万+，连带着沙井的二手都能冲上8万，松岗福永那边偏僻的新房也上了4万+。
在一路往西已经是张明牌的份上，预算不足的我们其实进退两难：
二手房价已经够高了，接盘后不一定能保持之前的高涨幅。
而新房热门版块如沙井，近地铁的基本靠抢，再外围点的环境、配套又差点，最重要的是，这个价位已经能买到光明的核心区了，还有必要去买西部的车尾版块吗？
这就涉及了一个问题：在一个城市，究竟是买凤尾还是鸡头？
回答这个问题之前，你得先搞清楚深圳的城市发展逻辑。
深圳是个很特别的城市，在于他的多中心发展。
单中心和多中心最大的不一样，就是房价体系的搭建。
单中心的城市，这意味着房价以中心为圆点，越往外，房价越低。
比如广州就是个单中心的城市，距离珠江新城的远近成为房子标价的最重要标准。
但深圳是个多中心的城市，这意味着每个区都有自己的产业，每个区都有打工人。
房价是由每个区的核心为圆点，往外区递减。
因此深圳的房价体系是：每个区都能找到10万+的房子。
南山、福田不用说，10万+基本标配；
罗湖虽然没落，但瘦小的大象仍然压死一堆蚂蚁，学区房足够坚挺，新房入市也同样逼近10万；
宝中踏着这一路往西的春风，不仅上了10万+，多数还上了15万+；
龙岗大运带有好学区高品质的项目，也将将站上10万，而坂田也有站上10万的；
龙华红山带有深高北学区的房子，照样站上10万+；
坪山稍稍落后，但坪山也有6万+的房子，虽不达10万，但也从3万开始努力往上爬，预算300-400万的还能选到坪山核心区。
盐田大鹏就不说了，没落中的没落。
盘子一铺开，你就发现，遍地都是10万+，而且全是凭自己本事涨上去的。
深圳多中心的背后，是多产业的布局。
腾讯安在南山，但华为安在了龙岗坂田，平安扎在了福田，龙华搞了深圳北站商务中心，宝安也成了高新技术的制造基地，坪山有生物医药、比亚迪(002594)，光明搞了高新技术集群，有人工智能、生物与生命健康。
各自都有牛逼产业，各区都有工作机会，都可以独自美丽，核心都可以10万+。
既然如此，已经是明牌且高位的西部，还能持续保持先前的涨幅吗？
西部的投资回报率一定最高？
我们来聊聊这事儿。
过去一路往西的口号，困住了很多刚需和投资客。
走过一轮涨幅的人应该知道，龙岗大运也是从5-6万涨到如今的8-9万，甚至挂牌单价有破10万的，涨幅高达50-60%，而西部西乡也从7万涨到了10万。（以下图片是去年月二手房指导价还未出来的截图）
看似涨幅都一样，但当初的投入成本完全不一样。
如果看回当初的投入资金和月供利息，买大运的投资回报率比买西乡的更高。
3成首付100㎡来算，当初买大运只要150万，而西乡则210万，这就是投入成本的差异。
直观给大家一张表格，大家会更直观感受到差异：
当初花更少资金买大运的，3年后可能实际收益要比买西乡要更好。
所以在多中心的城市选筹，不能只盯着大地段去选，而是要综合你的预算，选一个长持能涨的房子。
不仅如此，多中心的上涨，并不是由单个区域开始的，而是点状同步上涨。
第一轮上涨的，其实不仅是西部，而是深圳全域的核心区域。
在宝中从12万涨到15万的过程中，红山从8万涨到11万，福田福保区也从6万涨到了9万，龙岗大运也从5万涨到8万，坂田由6万涨到9万。
第二轮上涨的，才是核心区的外溢区域和低估版块。
比如宝中外溢的西乡、碧海，红山外溢的上塘、民治，大运外溢的龙岗中心城等等。
第三轮上涨，那就是更外围的区域。
如果你入手的是深圳的第一梯队，也就是各区域的核心，你会发现涨幅一样，但收益率西部不一定最高。
这就是多中心房价体系下，投资回报率的差异。
所以我们经常说，深圳除了盐田和大鹏，其实都可以买，关键是你的预算能够得着哪个梯队。
上一轮涨幅前入手深圳房子的，应该最有感触。
深圳都在涨，关键是涨多涨少，还有要结合你当时入手时的资金总量。
买房是一定要看成本的，如果你预算1000万+，那当然是前海、南山中心、宝安这类的区域涨幅最稳最确定。
但如果你只有4-500万，甚至更低，却硬着头皮上车西部吊车尾版块的二手房，涨幅可能根本跑不赢其他区域的核心版块。
比如西乡的楼梯小2房，再走3-5年，不见得会跑赢光明核心区的大3房，因为未来就是改善当代的时代。
比如松岗同样4万+的新房，也不见得会跑赢光明核心区的新房。
多中心发展之下，每个区域都会重点发展自己的核心。
比如龙岗一定是举全区之力发展大运，龙华也是举全区之力发展红山，把一切优质配套放在红山。
同样光明也是把一切优质配套资源都放在了凤凰城，坪山会重点发展坪山核心。
所以不能只喊着一路往西的口号，多中心的城市格局，凤尾可不一定比鸡头香。
西部虽然很香，但除了宝中、碧海、沙井，其他边缘版块并不是宝安最好的选择。
说到这里，依然会有人犹豫，松岗、福永更靠近南山，更靠近西部的，对刚需来说上班更便利啊。
是的，现在地理位置上是，但未来不一定，发展中的片区一切配套都在补齐，未来光明13号线也可以直达深圳湾。
而且在深圳买房就没有绝对的刚需，不管你是自住还是投资，最核心的述求一定是：
买到最能涨的房子。
所以每个人都应该有顶层思考的维度，你买下的一套房子不是住一辈子的，而是靠着这套房子实行置换和阶级跃升的。
简单来说，你买房子的目的，是为了更好换房子。
如果你想要住的方便和舒服，在市中心租房就可以了，完全不需要买房。
因此，我们经常说在一线城市买房要学会的是投住分离，投资是要符合当前自己预算之下，未来最能涨的房子。
在深圳这个多中心的城市，外区的核心版块会比热门区域的冷门版块要更好。
很好理解，龙岗大运、光明凤凰城、龙华红山会比宝安松岗更好。
所以，不要过分纠沉迷于西部，而是要考虑成长性和性价比。
更重要的是，买房一定是看菜下饭，如果你盲目跟风买热门区域，只占了大地段的便宜，啥也占不着。
文章开头和大家说了当前深圳的现状，接下来最少2-3年，是挑选深圳新房的最好时机。
近期我们专业的团队一直在
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（王治强 HF013）
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