碧桂园商业“裂变”

本文已获地产K线授权转载

文/乐居财经 程孟瑶

从地产、商业，到公寓、联合办公、物业、社区零售等领域，近年来，房企在追赶风口的路上从来没有掉队。

零售业作为开发商在商业物业运营产业链上的延伸点，几乎所有品牌房企都在尝试“开超市”。

例如，万科旗下的“万物市集”和“V-24生鲜时选”，佳兆业旗下的自有品牌精品超市CASA MIA、壹号街市等，宝能零售的仓储式会员店“东市西市”、精选超市“悠宝利”、生鲜加强型便利店“万麦”，绿地的G-Super等等。

在大量关掉社区商店“凤凰优选”的门店后，碧桂园仍对社区零售充满希望，随着广东碧桂园商业控股有限公司（简称：碧桂园商业）的“裂变”，碧桂园的社区零售业务线逐渐清晰。

2021年12月30日，碧桂园商业将旗下最后一个子公司，广东顺德凤凰优选商业有限公司（简称：凤凰优选）100%股权，转让给了碧桂园地产集团有限公司（简称：碧桂园集团），后者为上市公司碧桂园 （02007.HK）的境内平台。

此前，碧桂园商业已经将旗下另外两家公司，深圳碧博盈展商业发展有限公司（简称：深圳碧博盈展）以及广东顺德碧优选商业有限公司（简称：碧优选）的股权转让给了广东碧优选商业控股有限公司（简称：碧优选控股），并且还推出了新的社区零售平台“碧优选”取代“凤凰优选”。

“增厚”地产

碧桂园商业曾经是碧桂园旗下社区零售业务的主要平台，成立于2019年9月11日，法定代表人为何耀泉，注册资本为5亿元，由佛山市顺德区丽彤企业管理有限公司、佛山丽锦企业管理中心（有限合伙）分别持股90%、10%。

凤凰优选成立于2017年1月24日，注册资本100万元，后来经过三次增资注册资本达到11.4亿元。

2018年6月-12月，凤凰优选先后注册了15家全资子公司，其中河北凤凰优选注册资本1000万元，江西赣州凤凰优选和湖南凤凰优选注册资本200万元，其余12家均为100万元，目前这15家子公司及其下属公司均处于注销状态。也就是说，凤凰优选目前其实只是一个注册资本为11.4亿元的“壳”，旗下没有任何对外投资。

在此之前，凤凰优选的社区商店经营了600多种自有品牌，巅峰时期曾在全国开了1300多家店。

2019年5月开始，“凤凰优选”进行战略调整，进行了大规模的关店。公开报道显示，截止2020年8月份，“凤凰优选”社区1000平米大店关到了只剩23家。关店范围包括西安、郑州、武汉等在内的北方多个城市的小型门店，除了定点扶贫店之外，全面关停华中、西北大区门店，将重点回归广东及大湾区市场。

对此，知名地产分析严跃进对乐居财经表示，由于凤凰优选本身处于关店的过程中，所以其本身业务规模已经在萎缩，这个时候将其注入到地产板块中，更多是资本操作，或者说增加碧桂园的资金实力，和社区商业等的发展关系倒不大了。从理论上说，类似增厚的资本金，是可以按11.4亿计算的，即直接加上去。实际过程中，也看最后的实际出资额以及其他协商的条件。

 碧优选“独立”

“凤凰优选”被舍弃的另一面，是碧桂园发力新的社区新零售平台“碧优选”。相比主打社区零售的“凤凰优选”，“碧优选”更加侧重于提供社区生鲜业务。

据企查查资料显示，碧优选注册资本为3亿元，相比凤凰优选规模要小的多，不过其集中度很高。

作为碧桂园旗下的新的社区生活服务品牌，碧优选目前对外投资有5家全资子公司，分别为：深圳市碧优选商业有限公司、惠州市碧优选商业有限公司、广州市碧优选商业有限公司、佛山市碧优选商业有限公司以及东莞市碧优选商业有限公司，注册资本均为1000万人民币。

此前，碧优选推出了“三步走”计划，以大湾区大本营为起步，随后进军全国重点城市，最后布局全国。2020年10月27日，碧优选首家生活超市在广州汇侨新城正式开业，截止目前碧优选已经在大湾区开出了超过600家门店，不过有爆料称“碧优选”的不少商品是由“凤凰优选”改logo而来。

碧优选由碧优选控股全资持有，后者成立于2021年2月8日，其最终受益人何耀泉为凤凰优选执行董事，市场观点认为，“碧优选”就是“凤凰优选”改头换面而来。

碧优选控股为佛山市顺德区丽碧企业管理有限公司（简称：丽碧企业管理）全资子公司，后者为丽敬发展有限公司（简称：丽敬发展）子公司，丽敬发展是一家注册地在香港的私人股份有限公司。

这意味着，从碧桂园商业“脱离”出来的碧优选，将作为一个相对独立的平台运营。目前，碧优选控股旗下控制10家企业，持股均为100%，包括广东顺德碧优选商业有限公司、东莞市碧优选商业有限公司等。

“凤凰优选”关店之后，以“碧优选“重新再战社区零售市场，碧桂园有多大胜算，现在尚不能定论。严跃进表示，类似操作其实是一个不断试水和探索的过程，不过将碧桂园商业拆细，分别装进零售板块和地产板块，这也说明凤凰优选的平台价值在不断弱化，而碧优选未来会持续发力。

（常丹丹 HO016）