每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤
还未入市的北京“最贵限竞房”近日改变了房屋属性，被改成了政府持有产权份额的商品住房。
1月13日，北京市住建委官网宣布，将海淀区学院里、东城区永佑嘉园调整为“政府持有产权份额的商品住房项目”，经过此番调整，符合条件的购房人将大大减少。
你可能对这两个名字不熟悉，因为它们更广为人知的名字是天恒·学院里和永定府，一个位于海淀区四道口，一个位于东城区南二环，临近天坛。而永定府此番调整，与隔壁另一个高端新盘天坛府可谓“狭路相逢”。
“最贵限竞房”
事要从2017年讲起。
2017年10月11日，天恒以16.5亿元、自持率36%，拿下海淀区四道口地块，溢价率33.5%，地块建筑面积31272平方米，规定建成后商品住房销售均价不超过8.5万元/平方米，且较高销售单价不超过8.96万元/平方米，天恒以此打造了天恒·学院里。
更早的2017年8月1日，华润+招商+碧桂园联合体以38.4亿元拍下了东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块，总用地面积为42457.553平方米，建设用地面积29269.636平方米，规划建筑面积73598平方米。
值得留意的是，联合体拿地后还需缴纳土地开发建设补偿费33.9亿元，加上38.4亿元，这宗地已经达到了72.3亿元。
除50%商业部分需自持经营20年外，开发商还需在地块内配建不小于7000平方米的燕墩博物馆，并无偿移交东城区文化委员会。由于竞买企业均未到场，该宗地由此前网络报出最高竞买价格的一方竞得，溢价率仅0.52%。
根据竞买条件，该宗地商品住房销售均价不超过8.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过9.35万元/平方米，居住建筑规模需执行“90/70”政策。因售价高昂、位置黄金，永定府也被称为北京“最贵限竞房”。
到底贵还是不贵？
从地块成交开始，人们对这两个项目便维持着极高的关注度。一方面是因为其接近10万元的高昂单价，另一方面则是这两个项目相比周边相对“低价”。
记者在中介平台中搜索了“四道口”，排名前三的房源单价都超过了10万元，其中还有1998年建成的，房龄已经超过20年。而另一个以天坛为卖点的高端项目天坛府，在售均价已达12.2万元/平方米，相比于永定府最高9.35万元/平方米的限价，简直“买到就是赚到”。
这两个项目拿地，如今已经来到了第五年，仍旧没有开盘，简直吊足了购房者的胃口，更引发了种种猜想。
比如2021年6月，有市民表示：“天恒地产开发的学院里项目于2017年拿地，至今4年过去了，楼体已经接近封顶，却迟迟不开卖。广大市民期盼项目能早日开卖，满足居民住房需求。开发商捂盘惜售，市民严重怀疑开发商存在内部销售的行为。”
对此，海淀区方面回复：“截至目前，四道口天恒学院里项目还未到区房管局申报销售手续（预售或现售），销售手续的办理依企业申请启动，待开发企业来区房管局申报销售材料后，区房管局将严格把关，依法办理。关于市民提及的商品房已内部预订的问题，区房管局高度重视，经与开发企业北京恒海天诚房地产有限公司沟通，并无此情况。”
永定府情况类似。2021年11月，有市民在领导留言板中说：“近日永定府限竞房项目已获得预售证，该项目市民关注度极高。希望政府部门合理设置购买规则，优先保障东城区无房居民摇号购买。”
东城区回复：“经了解，永定府项目正在办理商品房预售许可审批工作，目前还没有具体的销售方案。”
甚至有人直接建议：“建议依据政策将该限竞房改为共有产权房。”
根据京建法〔2018〕9号《关于加强限房价项目销售管理的通知》，根据规定售价与评估价的比值，如果不高于85%，“由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额”。
事实上，从去年下半年起，关于这两个项目调整的消息便一直在坊间流传，但迟迟未见官宣。
哪些人可以买？
北京市住建委表示，此番转化是为落实“房住不炒”定位，确保本市房地产市场平稳有序。
值得注意的是，调整之后，“具备本市共有产权购房资格的家庭优先购买，具备本市购房资格的无房居民家庭次优先购买。如有剩余，符合本市限购条件的家庭可递补购买。”
根据北京市住建委官网的解释，共有产权购房资格是“符合本市住房限购条件的无房居民家庭”，同时符合北京限购政策，以及“申请家庭成员名下均无住房，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女；单身家庭申请购买的，应当年满30周岁。”
如此规定，显然可以筛除一大批借机炒房者。
规定还有重要的一条，“各区还会在项目公告中规定符合本区的相关要求”。
《每日经济新闻》记者对照了东城区另一个共有产权房项目北汽·潮白水悦的申购条件，必须是“东城区户籍无房家庭”或“在东城区工作的京籍无房家庭”或“在东城区工作的非本市户籍无房家庭”或“其他在东城区工作的非本市户籍无房家庭”，总之绕不开东城区。
因而，这两个项目大概率会以海淀区和东城区家庭优先，对购房资格卡得更紧了。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示：“此次北京政策的出发点，实际上是希望对个别热点楼盘降温。共有产权住房的属性变更，有助于促进购房者更加理性看待此类住房。另外此类住房的摇号措施，也促使购房政策更加公平。唯一和过去一些共有产权住房有区别的，是此类住房后续转让的约束相对少。虽然也有5年限售期，但后续若转让，则可以转让给共有产权房轮候者或者其他符合北京商品房购房资格的群体，这也是共有产权住房的一种特殊形式。北京此类政策，说明当前共有产权住房改革会继续推进，同时也会进一步增加共有产权住房的供应。”
（王治强 HF013）
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