降息如期而至！楼市的预期稳了吗？

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2022年1月 17

日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作，MLF操作和逆回购操作的中标利率均下降10个基点，引导LPR报价同步下调。

今天（1月20日），全国银行间同业拆借中心最新数据显示：

· 1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.7%

，较上期下调10个基点（1个基点为0.01%）；

· 5年期以上LPR为 4.6%，较上期下调5个基点。

此次降息中，1年期贷款利率为2021年12月以来连续第二个月下调，下调幅度高于上次；而与房贷利率挂钩的5年期利率，为2020年4月以来首次下调，本次下调5个基点。降息将对楼市带来多大的影响？

1、货币政策靠前发力稳经济，LPR下调稳定市场预期。

2022年1月18日，2021年全国经济数据公布，全年GDP增长8.1%，但四季度增速仅为4%，经济下行压力较大。同日，央行相关负责人表示“当前经济面临三重压力，“稳”本身就是最大的“进”。在经济下行压力根本缓解之前，进要服务于稳，不利于稳的政策不出台，有利于稳的政策多出台，做到以进促稳。简单说，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力。怎么发力？从三个方面来说：一是充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；二是精准发力，要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，按照新发展理念的要求，主动找好项目，做有效的加法，优化经济结构；三是靠前发力。”

“货币政策工具箱开得再大一些”、“靠前发力”等均在今天的降息中有所体现，一年期LPR下降10个基点，高于上次的5个基点；5年期LPR下调5个基点，连续20个月不变后首次下调，货币政策的力度在加大，且5年期LPR下调的时间节点也较之前的预期提前。另外，货币政策靠前发力，亦有利于强化美国3月加息预期下国内货币政策的实施效果。

2022年经济要稳，房地产市场也需要继续发挥稳定器的作用，购房者、房企等相关参与主体的市场信心均需要提振。LPR的下调将对稳定经济发展起到积极作用，对于房地产行业来说，将在缓解企业融资成本、购房者置业成本等方面发挥重要作用。

2、房地产企业融资受益，资金面将得到进一步改善。

2021年下半年以来，房地产行业良性循环受阻，而企业资金端压力明显加大是其中重要的拖累项。去年四季度，中央及各部委接连释放积极信号，企业融资环境有所改善，相关监管指标也在不断完善，如并购资金不纳入“三道红线”监管等，央企、国企资金端正在得到有效改善，民企资金端改善效果仍不明显。本次降息将进一步降低企业的融资成本，有利于提振企业发展信心。

3、房贷利率下降，购房者置业成本回落，短期有利于提振市场置业信心，提升购房需求释放的积极性，有利于当前市场的企稳。

2021年10月以来，行业信贷环境持续改善，全国重点城市首套房房贷利率和二套房房贷利率持续回落，各地因城施策下，房贷利率（5年期LPR基础上的加点数）亦呈现不同程度下调态势，对购房者置业情绪产生一定积极带动作用。本次5年期LPR下调，将进一步引导房贷利率下降，叠加各城市房贷加点数仍有继续下调的空间，房贷利率迎来双降利好（基数和加点数均下降）。有利于降低购房者置业成本，对当前购房者低迷的置业情绪将起到至关重要的提振作用，市场信心有望得到修复。

值得注意的是，房贷利率随着LPR下调5个基点，对购房者来说，每月还款减少的金额并不明显，对市场预期的影响或更为突出。随着市场预期的逐渐修复，热点一二线城市的市场有望率先企稳，销售端的好转有望改善企业的资金面，促进行业的良性循环。

4、年内仍存降息的可能，5年期以上LPR是否继续下降仍依赖于政策效果。

本次降息是典型的“非对称”降息，与房地产相关的5年期LPR下调幅度低于1年期LPR，由此亦可看出，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门对房地产市场的资金改善空间仍持相对谨慎态度。

2022年上半年，经济面临较大的下行压力，房地产投资下行压力亦较大，预计年内LPR仍存下调空间，5年期以上LPR是否继续下调，仍依赖于房地产市场的恢复节奏和政策落地效果。

（蒲莎莎 ）