“十四五”规划引导产业发展新方向，公募REITs开启新蓝海。产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，国家和地方政府出台了一系列产业创新升级、区域一体化发展的相关政策，巩固壮大实体经济根基。此外，国家出台政策，发展公募REITs，产业地产融资渠道持续拓宽，行业迎来全新发展格局。
完善产业用地监管指标，“标准地”改革探索产业发展新模式。2021年产业用地相关政策持续更新、不断深化，在完善工业用地准入去标准的同时，多地公布了“标准地”相关政策，“标准地”制度改革全面推进。未来，将会有更多的城市出台相关政策，随着政策的持续完善，产业用地供应方式将持续优化，有利于激发市场主体活动，提高土地集约利用水平。
2021年，工业用地推出力度下降，楼面均价小幅上涨。2021年，工业用地推出、成交均下降；一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比小幅增长，二线城市同比小幅下降。2021年，工业用地成交楼面均价、溢价率均上涨；一、二线城市成交楼面均价同比小幅上涨，三四线城市上涨明显。
合作主体持续多元化，标杆企业加速入场。对于产业地产运营商来说，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商与实体企业、研究所以及政府合作，涌现出多种多样的合作模式，进而提升自身竞争力。此外，在“双循环”新发展格局下，产业发展更具活力，标杆企业加速入局，培养新的发展动能。
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政策环境：“十四五”规划出台，产业地产助力高质量
近年来，国家高度重视营商环境，大力优化市场环境，为产业地产提供培育和发展空间。产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，国家和地方政府出台了一系列产业创新升级、区域一体化发展的相关政策，巩固壮大实体经济根基。2021年，产业地产在新冠疫情和逆全球化双重冲击下，实现了高质量、可持续发展。1、“十四五”规划：制造业、战略性新兴产业等成为发展方向2021年是“十四五”发展规划开局之年，3月，发改委发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。
图：部分省市 “十四五”规划
2、区域支持：政策更加精细，打造高质量发展新格局
2021年4月，发改委印发《2021新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，强调增强城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展等。城市群、都市圈作为我国最具代表性和发展潜力的区域，在区域一体化发展的加速深化下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间的协同发展。
?区域：把握重点城市群和都市圈发展机遇
图：城镇化空间格局示意图
?开发区：打造创新驱动新高地，推进园区高质量发展
图：开发区部分政策
?自贸区：多重部署，强化优势产业发展
图：自贸区部分政策
3、关注点：特色园区成大趋势，特色小镇、物流地产高质量发展
近年来，各地特色小镇建设取得一定成效，涌现出一批产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的精品特色小镇，但也出现了部分特色小镇概念混淆、内涵不清、主导产业薄弱等问题，国家和地方政府出台多项政策推动特色小镇高质量发展。同时，国家高度重视物流产业发展，多项顶层政策密集出台，助力行业降本增效，物流产业再迎发展良机。
?特色园区：内容为王，“特而强”成行业焦点
图：上海市特色产业园区分布图
?特色小镇：政策持续助力，推动特色小镇高质量发展
图：《关于促进特色小镇规范健康发展的意见》主要任务
?物流：政策助力降本增效，物流地产加速扩张
图：《国家综合立体交通网规划纲要》主要任务
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市场特征：企业合作多样化，公募REITs开启新蓝海
2021 年，房地产市场调整态势继续深化，行业发展规模逐渐趋稳，步入降速求稳通道。随着行业逻辑逐渐转变，高质量发展成为企业发展的主要目标。房企业务收敛聚焦，探索业绩增长新动能。而产业地产作为房企多元化业务的重要一部分，动作频频。一方面，国家出台顶层政策，释放基础设施公募REITs等一系列利好政策，产业地产融资通道持续拓宽，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现渠道，在市场竞争中将赢得先机。另一方面，标杆企业寻求多方合作，深耕产业运营服务，创新产城融合发展新模式。未来，随着企业合作力度加大以及REITs工具的逐步完善，产业地产领域将开创新的发展局面。
1、土地：推地力度小幅下降，楼面均价小幅上涨
?供求：推地力度小幅下降，一线城市成交规模小幅增长
图：2013-2021年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况
资料来源：中指研究院综合整理
图：2013-2021年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比
资料来源：中指研究院综合整理
?价格：楼面均价、溢价率均上涨
图：2013-2021年全国300城工业用地成交楼面均价、溢价率及土地出让金情况
资料来源：中指研究院综合整理
图：2013-2021年各类城市工业用地成交楼面均价同比、溢价率同比变动情况
资料来源：中指研究院综合整理
2、企业：合作主体持续多元化，标杆企业加速入局
2021年是“十四五”开局之年，“十四五”规划和二〇三五年远景目标提出实施创新驱动、数字化、区域协调以及乡村振兴等发展战略，这些均为产业地产运营提供了更大的发展契机。对于产业地产运营商来说，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商与实体企业、研究所以及政府合作，涌现出多种多样的合作模式，进而提升自身竞争力。此外，在“双循环”新发展格局下，产业发展更具活力，标杆企业加速入局，培养新的发展动能。
?合作主体持续多元，强强联合，助力行业发展升级
?标杆企业加速进场，深耕产业运营服务
3、行业聚焦：公募REITs开启新蓝海，物流地产迎新发展格局
近年来，随着一系列政策利好释放，产业地产迎来新的发展机遇，基础设施公募REITs破冰，融资渠道不断拓宽。此外，物流地产行业在政策利好加持下，部分物流地产企业获上市支持，行业迎来全新发展格局。
?融资：公募REITs破冰，拓宽行业融资渠道
?物流：仓储物流REITs扬帆起航，物流地产迎新发展格局
趋势展望：产业监管日趋完善，都市圈加速发展
1、土地：监管指标体系完善，探索产业用地新模式2、布局：中心城市迎新机遇，都市圈按下“加速键”3、企业：公募REITs加码，深耕产业运营能力
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（王治强 HF013）
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