分拆“商管+物管”上市 龙湖智创生活成色几何

2022年1月7日，龙湖智创生活递交招股书，计划在港交所上市。

龙湖智创生活是龙湖集团推出的全新品牌，其主营业务是从龙湖集团分拆出来的智慧服务和商业运营业务，定位为中国领先的，提供物业管理及商业运营服务的，智慧生活及空间服务品牌。

经济“双循环”的战略下，线下消费的价值被重新发掘，商场相关业态受到资本追捧。商管服务为商场提供管理运营服务，商业模式成熟且壁垒较高，在消费的带动下，商管服务可以迅速实现扩展，保持稳定现金流入兼具良好的成长性，是市场上稀缺的投资的。

龙湖智创生活递交招股书，则意味着继华润万象生活之后 ，又一个优质的商管标的即将入市。

商管营收快速增长，跻身头部

商管是一条“长坡厚雪”赛道。

平安证券报告显示，2021 年上半年，中国购物中心新开业148个，总规模达4.5 亿平米。据平安证券预测，2030 年中国购物中心销售额将达到9.6 万亿元，租金规模将达到1.3 万亿，商管作为购物中心的管理运营方，拥有广阔的市场前景。

也许正因如此，龙湖智创生活从龙湖集团分拆时，商管被纳入其中，而非市场上传言的物业服务独立上市。据招股书披露，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入为77.7亿元，其中住宅及其他非商业物业管理服务营业收入为60.12亿元，商业及物业管理运营服务为17.59亿元，后者占总营收比例达到22.6%。

招股书显示，2019年到2020年，龙湖智创生活的商管营收从4.82亿元增长到17.59亿元，商管营收的快速增长得益于管理规模的不断增长。截至2021年12月28日，龙湖智创生活在管60个已开业购物中心，在管面积达到580万平方米，服务的租户和商家多达13,000家。

以购物中心管理数量和面积的纬度来讲，龙湖智创生活已经达行业头部水平。据华润万象生活2021年半年报显示，其商业运营服务的购物中心及写字楼建筑面积约为840万平方米，商业运营及物业管理服务板块营收为16.2亿元。

相比住宅物业管理，商管的毛利率要高出一个量级。华润万象生活2020年年报显示，其管毛利率高达41.8%，而同期住宅物业管理业务毛利率为15.9%，所以资本市场愿意给商管业务更高的估值。截至2021年1月7日，华润万象生活的静态市盈率已经达到83.50，远高于其他只以住宅物业服务为主营业务的上市公司。

商管在龙湖智创生活同样扮演重要角色，截至2021年9月30日，商管业务毛利率达到35.3%，随着商管收入规模的扩大，龙湖智创生活盈利水平将得到持续提升。

在扩展规模的同时，获得更高的盈利水平，龙湖智创生活的秘诀是引入科技力量。基于母公司对科技的信念、强大研发团队所支持的长期投资，龙湖智创生活已经拥有了一套完整的、系统化的、业内领先的科技体系，为物业管理服务和商业管理运营服务提供赋能。

做“更有想象力”的生意

纵观行业发展，商管行业仍处在爆发初期，商管规模的扩张很大程度上依赖母公司商场数量的增长，同母公司形成良好的协同关系，是商管公司冲出一线的关键。龙湖集团早在2002年就入局商业，受益于其在商业上的广泛布局，龙湖智创生活在商业运营服务上具有得天独厚的优势。

据了解，龙湖智创生活这一“新物种”的推出，不是对“龙湖智慧服务”的升维，也不是龙湖智慧服务和龙湖旗下商业运营服务的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌。

在“一个龙湖”生态体系中，龙湖智创生活凭借跨业务领域、可持续、高品质的服务能力，成为维系与促进龙湖集团不同空间、资产、产品、服务紧密相连的关键角色，是龙湖集团与庞大客户群体之间稳定联系的纽带。

龙湖智创生活通过服务推动不同业务之间的交叉引流，形成多向赋能，让“一个龙湖”生态系统所有的用户均能触达更丰富的产品、服务、便利及权益，从而提升用户满意度与忠诚度，推动“一个龙湖”生态系统进一步壮大，实现良性循环。

背靠龙湖集团，龙湖智创生活探索出一条全新的商业路径，借助母公司商业开拓能力，向内协同与向外拓展相结合，形成业务的增长飞轮，带动“一个龙湖”生态体系发展壮大。

在科技化优势、创新的商业模式和母公司实力的加持下，龙湖智创生活有能力做出“更有想象力”的生意。

（ HN666）