政策紧锣密鼓，保障性租赁住房公募REITs或开启元年

1月28日，公募REITs再传好消息，上交所、深交所、中国结算发布基金通业务指引，为有需求的场外公募REITs投资者提供补充退出渠道。

2021年是我国基础设施公募REITs的发行元年，首批REITs产品表现突出，投资者认购热情高涨。

展望2022年，多名受访的REITs业内人士指出，随着各地保障性租赁住房项目加速开展，即将与开疆拓土的REITs相遇，公募REITs有望迎来新一波扩容。

金融扶持租房业务力度增大

2021年7月，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《REITs试点通知》）。其中提到，各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目。

2021年也是保障性租赁住房元年，住建部部长王蒙徽表示，“十四五”期间我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系。

今年1月11日，在国新办举行的《“十四五”公共服务规划》新闻发布会上，住建部住房保障司负责人潘伟表示，以人口流入多、房价高的城市为重点，加快发展保障性租赁住房，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

据时代周报记者梳理，“十四五”期间，保障性租赁住房“配额”较多的省市包括广东（129.7万套）、浙江（120万套）、江苏（50万套）、上海（47万套）、北京（40万套）、重庆（40万套）、山东省（40万套）。

中信证券测算，预计“十四五”期间保障性住房建设投资或达2.34万亿元。其中，2022年有望实现投资5600亿元，拉动全国房地产开发投资额增长2.7%。

2021年初，住建部表态加速推进住房租赁市场发展以来，政策上频繁强调加大金融支持住房租赁业务的力度，住房租赁专项债积极发行。

从募资情况看，住房租赁专项债一般是指募集资金专项用于租赁住宅的建设或住房租赁相关借款偿还的债券，主要为公司债，投向租赁住宅的资金比例没有明确规定，但基本大于70%。

目前，地方出台的保障性租赁住房相关政策文件中，纷纷明确支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域REITs试点。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向时代周报记者表示，住房租赁专项债、类REITs等融资方式本质上还是债的属性，但保租房公募REITs则是直接融资，可以看作是一种“IPO”行为。两者最大差异在于，后者不会体现在企业的资产负债表中。

其次，前者更多是面向机构类投资者，后者可以在二级市场上交易流通。可以说，保租房公募REITs介于债券和股票之间，比债券更灵活，且具有波动小、派息频率稳定的特点，风险比股票低。因此，对于关系国计民生的租赁住房市场，保租房公募REITs是非常适宜的融资工具。

公募REITs未来大有可为

已有多地开展保障性租赁住房REITs工作。

2021年11月26日，广州人才工作集团与建行广东分行、建信基金、建信资本就“广州香雪国际公寓”作为基础资产，为人才工作集团发行保障性租赁住房REITs产品签署合作协议。

2022年1月12日，南京市举行“保障性租赁住房项目集中交付暨新项目集中开工、公募REITs集中签约”活动，期间集中签约了3个保租房公募REITs合作框架协议，预计发行金额35亿元-40亿元。

REITs研究中心执行主任刘洋曾表示，住房租赁REITs将作为重要的金融支持手段得到长效推动和实施，租赁住房也将成为中国公募REITs最有希望的突破口和落脚点。

目前上市的11只公募REITs中，涵盖范围有生态环保基础设施、交通基础设施、园区基础设施以及仓储物流基础设施。

2021年12月31日，国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，明确七方面要求，为进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作再做部署。

今年1月17日，证监会召开的2022年系统工作会议上，也提到推动拓宽基础设施公募REITs试点范围。1月27日，国家发改委发布消息透露，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。

随着各项机制的完善及政策的大力支持，2022年公募REITs预计将会迎来进一步扩容。1月28日，沪深交易所及中国结算发布了基金通业务指引，符合条件的基金公司（直销）、银行、第三方销售机构等场外基金销售机构可申请开通基金通业务权限，这为有需求的场外公募REITs投资者提供了补充退出渠道。

“REITs对于我国住房租赁行业发展来说，不仅能够使住房租赁企业‘轻装上阵’，从真正意义上实现‘开发、运营、金融退出’的商业模式，而且将加速整个房地产市场的结构性调整。”赵然称。

她进一步指出，公募REITs本身就是一种主动管理型工具，由于其每年收益分配比例不低于年度可供分配利润的90%，实际上是以全新的REITs租金分红逻辑改变传统房地产的高周转销售逻辑，从而避免房地产价格和租金过快上涨预期，这也是REITs被认为是房地产市场长期健康发展稳定器的主要原因。

（常丹丹 HO016）