市场上有些小区设计，真的是反人类的，开发商估计是拿脚做的产品！
看着沙盘里漂亮的楼栋模型，我完全可以预想，此刻销售口中的美好生活，未来会有多扯蛋！有多头疼！
有些社区的先天缺陷，是后期再好的物业、再好的学区和交通，也无法补齐的！
并且，未来在同板块中的议价能力非常差，时间越久，差距越大！
在此，诚挚且激动的为大家排雷！
如果同地段有的选，这几类小区千万别碰！
千万别碰超大社区！
什么是超大社区？这确实要看大家的接受度，在我的认知范围内，只要建筑面积接近或超过100万方，小区户数超过3000户以上，就完全担得起“超大”二字！
此前在武汉，我就看到了非常多的大社区，让我不禁感慨，真的是大江大湖大武汉，就连房地产也要追求大吗？
这是我在武汉后湖看到的一个项目，占地只有17万方，建筑面积却高达91万方，销售称未来全是45层高层住宅，还声称这是板块内的品质楼盘，未来预计有4000户入住。
为什么说这类小区不好？
最根本的问题就是，人太多了，基础配套完全不够用！
4000户，听起来不多，但就算一家只住3口，这个小区也得有12000人住着！更何况许多家庭真住进来，可不止3人！
小区同时服务这么多人，配套压力的多大？
一人一脚，半天就能踩秃一片草坪。
小区如果只对口一所学校，是远远不够读的。
4000户，哪怕只有1成与你孩子同龄，就已经有400个孩子了。普通学校，一个班级30个人，一个年级12个班，也只能容纳360人，多出来的孩子怎么办？
并且这些小区面积也大，所谓的小区配套，总是近在眼前，但却远在天边！
小区是近地铁，但是近的是1期，跟你5期有什么关系，步行30分钟够不够近？确实有菜市场，但是近的是2期，你8期有什么关系，人家下楼买菜，你是下楼买菜完全是锻炼耐力。
并且未来，你的房子将非常难卖！这些大社区盘，接盘的就是刚需，而刚需，是楼市里最看重性价比的群体。
有的时候，你可能什么都没做，就已经错了！卖房的时候，来看房的人真不少，但这些人最终就是莫名其妙，消失在人海，你苦苦追问，为什么，难道是我还不够好吗？
最终的答案一定是：是的！
同样的出售比例，大社区的基数在那里，在售数量一定多，这就意味着买家能挑的多。
也许就是因为隔壁比你总价少了五千，买家就欢天喜地签约了；也许只是因为，楼上装修稍新一丢丢，买家又跑了，你永远也不知道，自己到底错在哪一步！
超级大盘的内卷，从小区开卖的那刻就定下了。
凡是都是物以稀为贵，这样的情况下，房价如何求涨？
真要选，建筑面积在15-30万方的小区，体量更加合适的。既有简单配套，社区人口也不会太多！
如果有得选，答应我，高低配的小区，尽量也别碰！
如果说大型社区，是一场人满为患的浩劫；那高低配就是，一个伪精致的神坑！
什么是高低配小区？就是小区内，既有面向刚需的高层住宅，也有针对高端改善设计的别墅与洋房！
买的时候，售楼部的姐姐会告诉你，我们项目服务的是高端人群，与其他项目相比，圈层是完全不一样的，并且为高端人群打造的小区绿化与物业服务是不会差的，刚需多一点的价格买入我们这里，你完全不亏！
而对改善呢？小姐姐会隐晦的告诉你，目前市场纯别墅改善小区，要么位置贼偏，地段毫无价值，买入就是接盘侠。要么就是顶级地段顶级资源，价格自然也是你高攀不起！我们小区是你开启美好生活的性价比之选！
但是实际住进来之后呢？
刚需带着对高品质社区的向往，住进来一看傻眼了，好家伙分区管理，好的绿化和服务区都在别墅区。
而高层的活动空间呢？实际上已经被默默牺牲掉了。别墅区楼层无法堆叠太多，占地面积是更大的，因此在同样容积率之下，高低配的小区一定比纯高层的小区楼间距更窄，公共活动空间更小。
你以为你站的已经足够高，但依旧只是“仰望”楼下别墅区罢了。
而改善富人呢？享受了更多资源的倾斜，就得到了快乐吗？
还真不是！不少高低配的小区，常常是高层在外围挡住车马喧嚣，而别墅区要居闹市还要享宁静，只能放在小区中央，可以说，别墅区间接被高层包围了！
这样的安排有多尴尬？
可能你夜里在露台上吃个烤肉，正在被半个小区的人围观！隐私是这类高低配改善的痛。
在这类小区，入住后极易爆发矛盾。改善要定制服务，刚需要公平，圈子不同，硬要强融，物业一旦处理不善，两大群体立马可以干起架来！
高不成，低不就，每个群体都无法最好的被满足！
在二手市场里，这样的尴尬还会不断延续。
改善不够纯粹，溢价上不去，刚需嫌贵不想买...
最后还要提醒大家的一类小区，是目前非常流行的城市综合体小区！
投资或者是改善需求，这样的小区实真的不是最优选！
当然，许多城市综合体算不上大坑，地铁上盖，配建大型商业，基本保障了小区的人气的稳定性，亏是不会亏的。
但是为什么我说这类这综合体不是最优选呢？
因为这类小区的居住体验实在不佳，真正对品质有要求的高净值人群，不会去选择这类小区的。
有地铁房价确实能涨，大型商业确实能提升周边人气。但没人愿意住在地铁上面，没人愿意住在商圈里面。
原因很简单就是吵！就是人太多了！
并且这类小区一般都是开放式街区，潮流是挺潮流的，但是真的不适合居住，尤其是有孩子与老人的家庭。
孩子无法在小区内自由自在的奔跑，老人也没有可以休闲的去处，社区名存实亡，只要孩子出了房门，就得时刻保持警惕。
很多人肯定会问，那最好的选择是什么呢？地铁不要了，商圈不要了？
当然不是，商圈和地铁都是公共配套，不是只属于某个小区的。
我认为居住体验最佳的，反而是距离地铁300-500米围合式住宅小区，这样的小区既能享受到配套的辐射溢价，也能保证居住品质！
改善当道的未来，这才是真正能够溢价，吊打本板块的领涨产品。
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（李显杰 ）
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