李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
根据中指监测数据，2022年春节期间（1月31日-2月6日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节下降51%，相比正常年份的2019年也下降了约10%左右。其中，受上海成交规模拉动，一线城市成交规模较去年春节有所增长，但北京、深圳和广州相对弱势，特别是广深新房市场春节表现比较清淡，而广大二线和三四线城市较去年春节降幅普遍在50%-70%。春节楼市明显下行，延续了新年1月份的弱市走势。根据克而瑞统计，2022年1月份，重点楼市下行也很明显。29个重点城市1月份新房成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%。
回看近几年，因疫情冲击，2020年春节属非正常年份，2021年春节前后楼市处在高景气位，2019年春节期间楼市表现也不差。2022年春节前，行业整体处于下行态势，市场预期并不稳定。同时，疫情在春节前后多点散发，深圳、北京、上海、西安、郑州等重点城市，疫情贯穿春节前后，再加上南方普遍出现冰冻和阴雨天气，返乡人员增加，楼市下滑并不奇怪。
但笔者认为，1月份及春节楼市下行幅度或许太大了。考虑到2021年10月以来，自上而下积极纾困行业和市场，比如房贷正常化，按揭贷款连续三个月多增，按揭利率连续4个月回调，多个三四线城市提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付等，10-12月楼市也连续反弹。进入1月份，政策“吹暖风”的频率越来越高，比如央行“降准降息”（5年期LPR下降），收并购出险企业的专项债发行落地，世茂、融创、雅居乐等通过资产处置获得自救现金流，供给端冲击的风险降低。同时，国家对于稳定行业和市场，鼓励合理消费和春节消费的政策扶持力度也越来越大。但1月份的楼市交易环比跌幅近40%，春节跌幅更大，略超出了预期。
笔者认为，主要原因是市场预期比较弱。一方面，房价刚性上涨的预期开始打破，购房者对投资住宅回报的长期预期发生改变。最典型的就是，2019年以来，棚改货币化开始退出，很多内地三四线城市出现了“房价阴跌”的走势，即便2020年疫情后楼市整体有所反弹，也并未改观。本质上，这是“房住不炒”久久为功的结果，也是三四线楼市供求关系逆转使然。
虎年春节，考虑到返乡人数增加以及促进行业良性循环的框架下，住房消费备受重视。但市场表现并不好，三四线城市春节楼市表现最差。根本原因在于，返乡客对三四线楼市前景并不看好。12月份，70个城市中有63个城市下跌，主要就是三四线城市。对于热点城市来说，特别是京穗深等一线城市，春节楼市表现不如人意，与预期转弱也有很大关系。目前，包括广州、深圳在内，很多一二线热点城市的二手房价还在下跌，对于新房市场的影响较大。当二手房价格还在下跌，市场对买新房的预期会转弱。特别是，近年来热点城市新房的重要动力——“打新”热潮，受二手房价下跌冲击。
一二线城市二手房价下跌，对“卖一买一”的购房需求非常不利。去年以来，热点城市相继推出二手房参考价、银行推出贷款集中度管理，不允许过度加杠杆买房。但同时，新房户型越来越大，“卖一买一”就是热点城市新房市场的主力需求。但持有的二手房卖不出去，买新房就比较困难。现在，二手房价格仍在下跌，二手房交易很难实现，或周期拉长，“卖一买一”的置换需求也很难实现，这也是1月份及春节新房市场清淡的原因。
另外，重点城市春节楼市转弱，与供应偏少有极大的关系。1月份，29个重点城市新房新增供应面积1080万平方米，同环比齐降，降幅分别达到了43%和58%。其中，一线城市商品住宅新增供应面积环比近乎“腰斩”（-47%）。以深圳为例，1月份新增供应只有12万平米，但成交高达36万平米。
供应之所以下降，与近期政策“暖风”持续不断，开发商预期出现微妙变化，策略性地推迟供应有关。具体来说，国家层面不断鼓励住房消费、鼓励合理需求，金融层面降准降息、按揭利率趋势性走低，收并购融资开始落地。同时，各地扶持楼市的“小动作”愈演愈烈、动作越来越大，已呈现席卷之势，有省份（安徽）甚至提出“降低首付”。
政策叠加和综合起来，就形成了惯性的“救市预期”，开发商推盘自然就不会选择在1月份和虎年春节。根据笔者调研，很多开发商认为，2月底3月初的“两会”前后，纾困政策力度会更大，届时推盘会获得更大的去化和溢价收入。笔者认为，政策友好本质上并不是“救民企”“刺激楼市”，而是“保交楼、保民生，保稳定”，已落地的长效机制并不会改变或退出。
比如，金融层面，既有贷款集中度和“三道红线”，也有自有资金拿地和买房、穿透式资金来源和用途监管；政策层面，既有限购限贷限售已落实为热点城市长效机制的一部分，也有夯实地方主体责任和问责机制的形成，还有压缩地方政府及平台债务，从根本上降低地方政府卖高价地和“托市”的依赖。而且，站在畅通国内大循环和促进共同富裕的高度，必须杜绝地产再次非理性繁荣，以及其对“租购并举”新制度和健康消费的房地产新模式的挤出。
从趋势来看，今年房地产市场会出现“见底回升”的行情，“前低后高”的走势已经成为共识。2022年年中前后，楼市交易量应该会有所反弹，价格跌幅会减缓。但是，只要热点城市既有的政策基调能保持住，金融层面控制资金投向，回升幅度就比较有限。不能将纾困解读为“救市”“救民企”，“坏的市场出清”是打造房地产新模式的必然路径，也是破除“救市预期”的唯一路径。所以，千万不能高估政策的作用力度，更不能预期新周期到来。
（作者：李宇嘉 编辑：陆跃玲）
（李显杰 ）
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