2月8日，盐田REIT发布公告，提示投资者关于基金溢价风险，并测算年化净现金流分派率以量化分红变化。按照2月7日场内价格计算，盐田REIT预期年化净现金流分派率将由4.15%降至2.45%。
记者从基金公司了解到，目前盐田REIT暂无公布最新基金净值，仍以发行价2.30元/份做基础对比，即便后期公布最新基金净值，以目前场内溢价情况来看，由于36年封闭期未满，目前无法在场内外进行套利操作，但随着场内价格的不断升高，净现金流分派率将显著下降。2022年以来，首创水务REIT亦发布类似公告提示溢价风险。
场内溢价将稀释分红收益
2022年以来，A股各主要指数跌多涨少，强势吸金的稳健投资主线更为匮乏，不过，一众公募REITs却不断吸引投资者目光，截至2月8日收盘，11只公募REITs2022年内涨幅多在10%以上，其中，富国首创水务REIT及红土盐田港(000088)REIT均超30%。
说明：公募REITs场内报价（截至2月8日） 来源：Wind截图
但需指出的是，由于公募REITs底层资产及投资功能的特殊性，这类型工具产品并非涨幅越大越好，甚至会对所谓“强制分红”的效益造成冲击。2月8日，红土盐田港REIT就发布公告提示基金溢价风险，直指分红收益可能被稀释。
说明：年化净现金流分派率测算结果 来源：盐田港REITs公告截图
根据公告信息，盐田港REIT在2月7日收盘时报收3.887元，相较于发行价2.300元出现较大幅度溢价，需指出的是，2.30元同为该REIT首发上市时的基金净值。按照年化净现金流分派率计算方式，目前已显著下降。
据悉，盐田港REIT在2021年7月1日至2021年12月31日期间预期的可供分配金额为3814.04万元（半年预期值），折合全年两倍理论测算数据，以首发价格测算的年化净现金流分派率为4.15%，以2月7日收盘价计算的数值为2.45%，下降1.7个百分点。
也就是说，投资者如果以分红作为收益来源，投资收益率或低至2.45%。但要指出的是，根据国家发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，净现金流分派率原则上不低于4%，这也是业内人士普遍将公募REITs视作是介于债券和股票风险特征的投资工具之原因。
但随着二级市场报价的提高，目标不动产评估净值被动拉高，导致净现金流分派率计算中的分母变大，导致结果变小。简单说来，就是目标不动产的估值被高估，但原先预计年度分配现金流是确定的，因此如遇近期分红，投资者或面临着分红收益减少的可能。
对于二级市场价格被炒，基金公司在回应《每日经济新闻》记者时表示，并未有过相关市场调研，底层资产项目的经营也没有应披露而未披露的情况，仍是以获取基础设施项目租金等稳定现金流作为主要目的。
不存在场内外套利机遇
此外，由于公募REITs在运作方式上类似于场内LOF，遇到场内大幅溢价的情况，亦有声音在讨论关于场内外套利的可行性，但就现有公募REITs的管理方式来看，没有任何可能，且场外基金份额仅占到公募REITs总份额中很小一部分。
以盐田港REIT为例，Wind统计显示，截至2月8日，场内流通份额有7.9919亿份，占总份额8亿份的99%以上。基金公司相关人士告诉记者，目前盐田REIT暂无公布最新基金净值，仍以发行价2.30元/份做基础对比，即便后期公布最新基金净值，以目前场内溢价情况来看，由于36年封闭期未满，目前无法在场内外进行套利操作。
说明：盐田港REITs净值 来源：红土创新基金官网截图
记者注意到，多数公募REITs在基金合同中明确，基金的信息披露包括但不限于每周披露基金资产净值和基金份额净值，于半年度和年度最后一个交易日披露基金份额净值和基金份额累计净值，在定期报告中披露基金净值增长率及相关比较信息。
可见，由于公募REITs基金净值披露的频率较慢，在未获更新之前，前次净值仍不能作为资产估值考量的科学依据。有业内人士分析指出，很多REIT早在上市前的询价及定价阶段，就较资产实际价值有一定溢价，后期场内价格的走势仍需兼顾底层资产的实际经营情况和盈利增速进行匹配，否则不仅影响分红收益，也对场内份额的价值成长带来负面影响。
事实上，除了盐田港REIT提示溢价风险外，2月8日，富国首创水务REIT也发布交易风险提示公告，同样对二级市场价格高企可能对净现金流分派率造成冲击进行说明，不过，首创水务REIT拟报出的2021年度净现金流分派率尚在4%以上，达4.003%（以2月7日收盘价计算）。
此外，第二批公募REITs中，建信中关村(000931)产业园REIT也在去年12月中旬提示交易风险，及上市当天，该基金在二级市场的涨幅就达到30%，公司同样提示投资者注意投资风险。
（赵鹏 ）
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