2021年，地产50强中，谁家项目卖得最贵？谁家项目卖得最便宜？明源君猜很多人会猜错答案。
下面我们就来揭晓答案：
地产10强中，销售均价最高的是绿城，它旗下楼盘的销售均价接近2.3万元/平米，紧随其后的是招商蛇口(001979)和金地集团(600383)，单价差不多都在2.1万元/平米。
注：根据克而瑞研究发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》整理出来的销售均价数据，采用了榜单中的操盘金额及操盘面积进行计算。
地产30强中，销售均价最高的是滨江集团(002244)，接近4.9万元/平米，这个价格差不多是其他房企两倍了。其次是华发股份(600325)，均价也超过了2.62万/平米，融信集团单价则在2.2万/平左右。
地产50强，依然是滨江的销售均价最高，其次是仁恒，销售均价达到3.2万/平。
令人稍感意外的是，地产销售金额TOP50房企中，销售均价超过3万的房企只有滨江和仁恒两家， 排在第三的是首开股份(600376)，达到了2.91万元/平米，也是相当高的价格了。
而销售均价达到20000元/㎡及以上的仅有9家房企，分别为：首开股份、越秀地产、华发股份、融信集团、绿城、招商蛇口、金茂、金地、建发地产。有意思的是，这些房企中，大部分是国企。
那么，问题来了，为什么有些房企的项目能卖这么贵？为什么有些房企却卖那么便宜？明源君认为，房企销售均价差别大，主要基于以下几个原因。
城市布局不同
高房价地区项目多，单价必然高
不同房企的销售均价差异，首先是由城市布局不同造成的，如果房企布局集中在房价更高的一二线城市，那么销售单价必然会更高。
比如滨江，去年操盘金额1478.4亿元，其中杭州业绩就达到了663.95亿元，45%的业绩由杭州贡献，杭州房价是很多三四线的几倍，很容易拉大均值。
而且滨江主要布局“三省一市”，即浙江、江苏、广东和上海，这几个区域都是中国经济最发达的地区，滨江项目集中在这些高房价的地区，整体销售均价肯定会比同行高。
仁恒布局基本也是长三角、珠三角、天津、成都武汉山东等经济更好的地区。
再看销售均价超过2万元/平的房企，首开股份除了大本营北京，同样聚焦一二线城市，越秀、华发、招商等、金地、建发等房企布局也以一二线城市及周边为主。
相比之下，很多标杆房企像碧桂园、恒大，大部分市场都集中在三四线城市，受制于所在区域经济欠发达，房价比较低，整体销售均价自然也被拉低了。
不过，很多地产人可能对融创、金茂的销售均价没超过2万感到意外，因为这两家房企也是妥妥的业内产品标杆。
明源君认为，这两家标杆房企销售均价下降，很大原因在于他们市场下沉，比如更多布局三线城市，比如融创收购了大量的文旅项目。
1月初时，克而瑞发布了《2021年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜》。从榜单上看，排行前十的项目，除了兰州恒大文化旅游城，其他九个项目全部都集中在一二线城市，单盘销售全部超过百亿。
比如华润在深圳的项目华润城，单盘就卖了200.5亿，项目单价13.1万元/平米，可见房价差距之大。
不过，令人扎心的一个真相是，卖得贵，并不代表着利润高。以杭州为例，虽然房价高，但是拿地成本也高，反而利润空间比较小。
去年，滨江董事长戚金兴在回答投资者问时就坦诚说道：在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1～2%的净利润水平。
这也从侧面说明，热点一二线城市的高单价里，大部分都是拿地成本。
某房企高管告诉明源君，他们在上海一个10亿左右的日光盘，算下来利润只有5个点。
相反，很多房企不重视的某三线市场，他们的项目利润却非常高。核心原因在于地价便宜，加上这两年房价上涨，政府政策友好，利润空间巨大。
他表示，他们在该城市曾经有两个项目，光是税金，政府就退了3个亿，利润最高的项目，能达到50%。
产品定位差异
专注做高端项目，能卖得更贵
除了城市布局，造成房企销售单价差异的另一个原因是产品定位差异。
像滨江、仁恒、绿城、首开、招商等房企，都很擅长做中高端项目，他们拿地敢拿核心地段项目，做产品敢于做豪宅项目。
他们走的是精品路线，专注做中高端项目，有些房企一年可能做几十个甚至几十个项目，有些房企一年做几百个项目，基数更大，均价也容易被拉低了。
当然，走精品路线听起来好像也挺容易，但实际则对房企综合能力要求很高。
首先，资金实力要强大。中高端项目一般地价都不便宜，拿地王可能都是常有的事情，如果没有一定资金实力，根本不敢拿。
第二，对城市对区域要有足够的预判能力。如果进错了城市或者选错了区域，做出好产品没人欣赏每人买单，那企业经营就会有问题。
第三，产品力强大，这个就不用说了，中高端项目面向的客户都有丰富的置业经验，产品做得不够好，客户不可能会买单。
在行业内，能同时符合这几条要求的房企不算太多。但真的做到了，就会带来很强的品牌效应。
像滨江、仁恒等在大本营品牌效应都很强，滨江在杭州，仁恒在上海都拥有一大批忠实拥趸，产品不愁销路。更重要的是，滨江和仁恒都是业内公认的高品质房企。
比如限价摇号的项目，滨江经常能做到1:20，远高于周边项目的1:5的比例，在非限价区域，在周边项目滞销的情况下，滨江的项目经常溢价20%，还能秒光。
仁恒更不用说了，业内圈粉无数，很多业内人士都购买了仁恒的房子。
据克而瑞统计，去年有差不多8成房企未完成全年销售目标，但绿城、华润、招商、金地、建发、滨江等都超额完成了目标，实现了比较高的业绩，而他们的销售单价都在2万元/平米以上，高出其他房企不少。
例如滨江2021年的操盘金额排名22名，相比去年提升了9名。
不得不说，当行业回归理性，市场一定会奖励那些认真做产品的房企。
除了滨江和仁恒，像融创、金茂、绿城、首开、招商、建发等等，其实同样属于这类中高端玩家。
只不过，融创、金茂、绿城等房企除了做中高端产品，近两年也开始顺应市场主流需求，提升刚需产品占比，这样一来，他们的产品更全面了。但刚需产品占比提升了，销售均价也会随之下降。
战略不同
追求高利润，不会轻易降价
除了城市布局和产品定位不同，不同房企战略不同，对利润追求不同，也会影响到项目销售均价。
高周转房企更看重去化速度，一旦项目去化速度低于预期，可能就会降价促销，以价换量，以加快项目去化速度。
比如去年很多房企为了回血，纷纷加大了促销力度，有些房企推出75折，有些房企推出6折优惠，甚至有些房企特价房能去到5折销售，实在太拼了。
慢周转房企更看重项目利润收益，更追求项目品质，他们宁愿去化慢一点，也不愿意降价销售。
双方战略不同，最终也导致了项目销售均价的差异。
小结
当然，除了以上原因，还有很多因素影响销售均价，比如供货节奏不同、布局调整、限价政策影响等等，都会导致销售均价指标的波动。
事实上，很多房企根本不重视也不在意销售均价指标。在他们看来，房企销售业绩排行榜上的排名对他们更有意义。曾经有房企高管透露，他们公司每年都拿一千多万元经费用于购买名次，像去年公司业绩虽然很糟糕，但排名还稳在往年的位置，事实上，公司真实的销售业绩，可能只有排行榜上的一半左右。
但今时不同往日，现在地产人都认识到，大不等于强，排名靠前不等于安全，随着未来大家对产品越来越重视，相信这样的榜单也会引起大家的关注，明年我们再来盘点。
（徐帅 ）
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