近日，有媒体报道称，全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，该办法对预售资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由**提取自由使用。
据了解，去年底以来，受部分区域预售资金监管政策不断收紧影响，**资金压力加大，过度监管等相关问题受到监管部门关注，并开始研究预售资金监管的相关举措，针对此政策，中指有以下几点解读和预判，供各方参考。
1、全国性的监管指导意见出台，有利于对当前过度监管的政策进行纠偏，在一定程度上有利于缓解企业资金压力
2021年下半年以来，部分**出现债务违约，这部分企业的项目竣工交付的风险增加，在中央维护购房者合法权益的要求下，各地政府“保交楼”力度提升，对企业预售资金监管明显趋严，部分地区出现过度监管的情况，进一步加大了企业的资金压力。
本次全国性的监管政策出台，通过统一对重点额度的监管限定，市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，确保项目竣工所需的资金额度，在保障项目竣工的同时，之前过度监管的部分资金或将得到释放，有利于缓解企业资金压力，提高这部分资金的使用效率。
同时，监管额度内资金专款专用可以使上下游供应商权益得到保障，打通***上下游的资金链，有利于促进行业良性循环，亦有利于稳定和提振市场情绪。
2、去年下半年以来部分**违约导致地方政府对**的信任度明显减弱，因城施策下，本次政策出台对监管资金释放的额度或有限
根据报道，本次管理办法明确了预售资金监管的基本标准和原则，对资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确，要求各地在此基础上因城施策制定细则。
去年下半年以来，随着出现债务违约的企业不断增加，各地政府“保交付”的压力明显上升，政府与企业之间的信任度明显减弱。对于资金压力较大或者负债较高的企业来说，政府预售资金监管或难有明显改善。“保交付”的目标不仅仅局限在一个楼栋，项目相关配套建设的顺利完成同样重要，因此，预售资金监管范围很难大幅放松。而对于经营稳健的企业，本次政策的出台或有利于企业资金的循环使用。
整体看，全国性的预售资金管理办法较为宽泛，各地仍将因城施策，不同企业、不同项目的情况不同，地方“一楼一策”“因企施策”进行预售资金监管或是未来的重要方向，短期看，本次政策出台对企业资金压力的缓解或有限。
3、近年来合作开发项目较多，合作方风险导致部分项目受到影响，合理的资金监管有助于保障项目顺利竣工
近几年，**合作开发的项目不断增多，部分企业合作开发项目的比例甚至超过半数。2021年下半年以来，由于合作方资金承压或出现债务违约的情况，部分企业的项目开发进程受限或开发资金受到一定拖累，合理的预售资金监管有利于保障项目顺利竣工，从而保障合作各方的权益和利益。与此同时，当前合作开发企业之间信任度偏弱，各方对共管账户下的资金监管要求提升，本次政策出台，对这部分监管资金的释放亦有限。
综合来看，本次政策意在推动行业监管回归理性，结合当前时点来看，有利于稳定市场及企业预期。但合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键，政策仍明确各地资金监管要“保交付”，维护购房者合法权益。预计在各地政府因城施策下，基于**流动性风险尚未完全出清等情况，本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限，对于各地执行尺度及实际政策效果仍需理性看待。
（徐帅 ）
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