马泓：菏泽打响新年楼市松绑“第一枪”

2月18日，据报道，山东菏泽当地大行下调首套房付款比例和贷款利率，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%。首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，考虑到菏泽是典型的四线小城市，在过去的若干年时间里一直处于去库的阶段，直至2022年1月末，菏泽商品房去化周期仍需23个月，属于楼市比较冷清的地区。考虑到这些年国内楼市分化的特征愈发明显，一方面，一线和强二线城市楼市较热、库存偏低，***去化周期相对较短，政策处于偏紧的状态；反观更多地区商品房市场仍旧处于较为漫长的去化周期中，亟需政策向偏松的方向靠拢。上一次菏泽住建局松绑***政策为“取消新购住房限制转让措施”，时间为2018年末，也成为了当时首个宣布取消住宅限售政策的城市。

马泓认为，当下菏泽松绑政策也符合央行个人住房信贷政策。参考央行2016年文件银发【2016】26号文，其中明确“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”，而针对实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按照原有限购的政策执行。因此，此番政策调整更多体现出了“分类指导、因城施策”的特点。

马泓预计，随着宏观住房政策逐步转向“稳预期”、“稳楼市”，下一个阶段，尤其是今年上半年***投资面临较大下行压力的背景下，会有更多类似的中小城市逐渐出台支持楼市的政策，包括松绑公积金住房贷款政策、调整房贷利率、适度松绑商品房预售制度等。

他建议对楼市去化压力较大的、没有限购政策压力的地区，适度下调购房首付比例，保持按揭贷款平稳增长，满足首套购房的刚需，改善购房者预期，促进***业健康发展和良性循环。

（常丹丹 HO016）