首付比例迎来下调潮？

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【正文】

鉴于当前地产行业面临的困境，相关政策的放松力度仍在不断加大。

一、菏泽、重庆与赣州等地先后传出下调首付比例的消息

（一）2022年2月17日，山东菏泽“无房无贷”购房者的首付比例从之前的30%降至20%的市场消息铺天盖地，后被菏泽当地多家银行证实。具体如下：

1、无房且无个人住房贷款记录的，首付比例可以执行20%；

2、无房且有个人住房贷款记录（已结清）或拥有1套住房但无房贷记录的，首付比例可执行25%；

3、对实际拥有1套住房且存在购房贷款记录的，首付比例执行30%。

（二）2022年2月18日，部分媒体开始报道，重庆、江西赣州等地区的银行在春节前后便将首套房首付比例下调至20%。

二、最低首付比例的规定：不限购城市的首套房为25%（可下调5个百分点）

1998年以来，为支持住房金融业务发展，央行发布了一系列政策和规定，并对最低首付比例提出相应要求，随后根据不同阶段的住房金融调整方向对最低首付比例进行调整，大致的比例主要有20%、25%、30%等等。

（一）1998年5月9日，央行发布《个人住房贷款管理办法》，明确规定：不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。此后，最低首付比例便和目前的***贷款集中度、三道红线一起成为***金融管理制度的组成部分。

（二）2005-2006年，政策部门发布一系列文件，将住房贷款的最低首付款比例由20%提高到30%，个别地区应有区别地提高住房贷款的最低首付款比例。

（三）2010年，国务院发布4号文，要求二套房的最低首付款比例为40%。2011年3月央行进一步发布66号文，要求适时提高辖区内二套房的首付比例。

（四）2013年2月，国务院发布《关于继续做好***市场调控工作的通知》，重申继续严格实施差别化住房信贷政策，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

（五）2015年9月，央行和原银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

（六）2016年2月，央行和原银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确在不实施“限购”措施的城市：

1、居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；

2、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

可以看出，对于首套房来说，20%的最低首付比例应也是符合要求的。因此近期菏泽、重庆与赣州等地将最低首付款比例调降至20%应不算违规。

三、救市潮来袭：多数地区的***应已到了需要去库存的阶段

（一）近期一系列地产政策的放松，其目的只有一个，即救市。这主要是因为前期***金融审慎管理制度以及相关***长效机制的全面实施从销售端、融资端、资产处置端限制了地产行业的现金流，并使得市场对地产行业的预期出现了变化，导致目前多数地区的地产项目销售端并不理想。

（二）我们理解，由于销售端的不畅，目前多数地区的***应已经到了需要去库存的阶段。例如，2022年2月15日，在郑州市委全会暨市委经济工作会上，郑州代市长何雄便直指郑州地区的商品房库存问题。为此，我们理解，在解决商品房的库存问题上，短期内主要通过放松限购限售、降低首付比例等方式解决，中长期内则主要通过不断吸引新市民群体来消化，这大概也是部分地区不断加大大学生引进力度的背景。

（三）由于***的库存可能已经到了需要关注的时候，因此救市对于地产行业及整个经济来说便显得很重要和很有必要，从这个角度看，我们认为郑州、重庆、菏泽以及赣州等地区应是走在了前面。而近期政策层面对此亦有相关表态，如2021年12月发改委副主任宁吉喆重新将***定位为支柱产业、住建部王蒙徽部长提及“住房和城乡建设是最大的国内消费市场”以及2022年全国住建工作会议提出要充分释放居民住房需求。

四、除消化库存外，可能还需要担心潜在断供潮的危机

（一）事实上，除目前市场预期不稳以及部分地区***库存较高等问题外，可能还需要担心断供潮的问题。通常情况下，断供潮的出现有两个原因：

1、住房拥有者的收入大幅下降，导致无法支撑房贷的偿还；

2、商品房价格下滑，出现了商品房的市值显著低于贷款金额。

经济基本面的持续下行是上述第一个原因的推动力量，市场预期的不稳以及销售端的不畅是第二个原因的推动力量。

（三）可以看出，一旦经济基本面下行持续下去以及地产行业危机持续无法得到解决，则断供潮的潜在危机未必不值得警惕，而这对于商业银行，特别是国有大行来说，应是最大的危机，毕竟大部分个人住房贷款是由国有大行投放的。

五、地产政策的宽松力度还需要更大

无论是***的去库存，抑或是防范断供潮的来袭，以及化解当前地产行业的危机，均表明当前及后续地产政策的宽松力度需要更大，且已经变得非常必要，否则市场主体对地产行业的预期若无法得到扭转，其影响的不仅仅是地产企业，而是包括购房者（消化库存）、住房拥有者（谨防断供危机）以及金融体系（防范地产行业相关资产质量恶化）在内的整体经济。

（一）虽然针对出险地产企业和出险项目已经有针对性举措，各地在因城施策的政策导向下已经相继放松了相关约束，且在地产融资端亦进行了调整（如保障房相关贷款不纳入***贷款集中度管理以及下调5年期以上LPR等），但目前来看，以上举措仍然不够，市场预期并没有从根本上得到扭转。

（二）我们认为，在消化***库存及化解危机的导向下，下调最低首付比例并非终点，在前期加大购房补贴力度和公积金贷款支持力度的基础上，诸如限购限售政策的放松亦可期待，地产行业融资政策的调整也显得非常有必要。

（三）不过，下调最低首付比例虽然一定程度上能够释放住房需求，但在债务压力减轻等方面却没有帮助，相当于给居民加杠杆，并不可持续。当前的关键是需要通过下调5年期以上LPR等举措来扭转市场预期，减轻购房主体的债务压力；通过放松地产融资政策来缓解地产企业的流动性危机。

也即，只有通过超预期的举措，扭转市场对地产行业的预期，地产行业才有可能良性循环，***去库存以及防范断供潮危机也有希望。

（四）毕竟商品市场，只有价格才是最有效的，一旦价格被控制住，所有政策的效力均会大幅折扣，我们理解，政策层面并非不让房价涨，只是不想让其涨得太快，年均涨幅只要不明显超过经济增速即可。从这个角度看，下跌是当前***业乃至整个经济最大的危机。因此，化解地产行业的危机，表面上看是畅通销售端、融资端与资产处置端，但其根本还是要让价格发挥效力。

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（完）

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（马金露 HF120）