1、年内股价涨幅居前，持续跑赢行业凸显抗逆性
进入2022年以来，港股内房股板块呈现震荡上行走势，期内受政策面消息刺激曾多次出现大幅走强的行情，吸引市场一众目光。而在2月18日，整个板块也再次出现强劲走势，消息面上，市场传闻指包括山东菏泽在内，部分城市出现降低首套房贷利率及首付比例的情况。
对此中信证券观点认为，按揭贷款额度和利率是关键性变量，地方层面的需求侧托底政策也有望持续出台。3月之后***景气有望见底回升，而结构演变趋势则会继续。东方证券则指出，在基本面和政策组合下，短期重点看好财务安全的**的估值修复。如业绩稳健或具有弹性的龙头**。
笔者留意到，也正是在这一日，华润置地(1109.HK)股价持续冲高在板块中保持领涨姿态，并最终以收盘高达2895亿的总市值，登顶内房股总市值榜榜首。而从今年年内涨幅情况来看，华润置地截至目前年度涨幅达到24%，大幅跑赢内房股仅约13%的年涨幅。
此外，再结合过去一年公司的表现来看，在地产板块整体低迷的行情下，华润置地仍然实现逆势大涨，涨幅接近8%，同期内房股跌幅达33%，恒生指数跌幅达14%。种种迹象皆不难看出，华润置地展现出了在行业颓势中良好的抗逆能力以及行业造好行情中更强的修复弹性。
那么支撑公司能够有如此稳健表现的因素究竟有哪些？
在笔者看来，这背后显然离不开公司良好的基本面支撑。作为内房股中价值投资的标杆，华润置地持续保持稳健的财务实力，优异的盈利能力，始终坚持价值创造，实现了高质量发展。也正是公司所体现的抗风险能力和逆周期增长实力，与当下地产环境深层次变化带来的预期逆转这一大背景，也让其频频得到资本市场的偏爱，实现了资本市场价值的又一次飞跃。
2、三大逻辑解构华润置地的逆周期高质量成长能力
从当下市场环境来看，地产行业在“房住不炒”主基调背景下正经历深层次的调整，告别高增长预期后，行业迈向新的发展阶段，围绕运营管理、产品力等多维度的竞争成为**发展新的方向。
而随着新一年的到来，政策端暖风之下，行业机会渐显，但不容忽视的是随着**间分化的进一步加剧，也将更为考验投资者对优质标的的选择能力。在笔者看来，更应关注**能否在行业逆势行情中保持稳步增长以及未来潜力释放的能力。在这之中华润置地具备三大逻辑支撑，看好其后续的表现。
a· 站稳头部梯队，行业新竞争格局下优质国企背景持续受益
过去一年，***市场表现可谓惊心动魄，伴随销售骤减、融资收紧等局面的出现，**暴雷潮一度蔓延到了头部梯队身上，而这也再一次反映了过去单纯依赖高杠杆、高周转的住宅开发模式已经跑不通。随着行业格局深层次的变化，具备优质国企背景的**成为受益对象，凭借拿地、融资以及收并购等优势迎来新一轮的发展窗口期。
对此，美银证券就从业绩层面给予了预测，指出其所覆盖的内房股2021年核心盈利平均下降3%，其中国企内房核心盈利增长7%，民营内房核心盈利下降10%，由于库存减值和工程延误，民营**业绩可能远低于预测。从这份预测中不难看出，在行业逆境期，相较于民营内**业，国企性质的内**业盈利能力将更为稳健。
结合当前政策端松动迹象，亦不难判断，优质的国有龙头**也将成为政策面率先受益的对象。如在去年11月**债务融资放松初期，其主要惠及的也正是央企国企，随后再传导至民企，带动市场信心修复。
此外再从拿地层面来看，根据中信建投证券研报，去年国有企业拿地规模靠前，民营企业拿地规模下滑严重。2021年拿地金额TOP10企业中，国有企业共有7 家，比2020年增加一家。这也进一步验证了国有企业在当下地产行业动荡背景下稳健经营的实力和透过土储布局支撑后续成长的潜能所在。
(来源：中信建投证券)
综上，结合华润置地的央企背景及自身规模优势，公司在良好的信用加持，各大金融机构等优质资源的支持，以及良好的行业收并购窗口期等一系列有利条件支撑下，都将助力其保持经营的灵活性和优越性，具备稳健良性增长的实力。
b· 坚守战略定力，以做优资产、做强运营在行业中阔步前行
随着***行业步入存量竞争的时代，当前**的角力点也正围绕提升经营质量而展开。观之华润置地，其在长期经营过程中，始终坚守战略定力，坚持做优资产，强化运营，实现了稳健可持续的增长。
一方面，公司高度注重整体经营质素和资产质量的提升。从投资布局层面来看，公司并不以规模为圭臬，而是展开精细化的测算，评定项目价值和盈利潜能。与此同时，华润置地亦根据市场行情动态，灵活展开投拓，积极布局高质量的土储。根据中金公司研报，2021 年华润置地获取61 个项目，且近七成分布在高能级城市。而此前中期财报显示，截至2021年中期，华润置地总土地储备面积达7098万平方米，权益建筑面积为5116万平方米，充裕且优良的土储资源支撑公司业绩稳步增长。
另一方面，公司不断强化运营管理能力，透过优异的产品、高品质的服务、高效的运营为业务发展积极赋能。
即便面对困难重重的2021年，公司仍然保持了业绩的稳步增长，达成年度销售目标。2021年全年华润置地实现合同销售额约3157.6亿元人民币，按年增长10.8%，在行业内表现可谓优异。与此同时，在“集中供地”和“三道红线”、融资收紧等政策背景下，华润置地落实“降本、提质、增效”，推进管理架构变革、组织人事变革和薪酬激励变革，有效的激发了团队活力，夯实了经营韧性，实现了高质量的增长。
c· “3+1”一体化业务组合模式，构建“城市生态”助力夯实永续增长潜能
2021年是十四五开局之年，面对一系列新的形势，华润置地亦确立了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。同时，在以“城市投资开发运营商”为战略指引下，华润置地致力于成为城市生态专业构建者，不断推动城市发展进程。
凭借公司在***多元化多赛道布局下，华润置地积极构建差异化核心竞争力，不断培育新的增长曲线，取得了喜人等成绩。
其中，于2020年12月上市的华润万象生活(1209.HK)作为华润置地轻资产管理业务的核心，凭借独特的业务模式、喜人的业绩表现获得资本市场的高度认可和青睐，在上市一个月后其总市值就成功破千亿，成为首个市值过千亿的商管企业。而在今年的2月18日华润万象还发布了盈喜预告，预计报告期内，公司拥有人应占溢利将较2020年相应期间增加约105–115%，进一步展现出强劲的成长势头。
此外在城市更新领域，华润置地更是颇具看点。去年中期业绩会上华润置地管理层就曾提到，华润置地拥有42个城市更新项目，重点跟进的有17个，面积达到2000多万平米，权益货值达2100亿元。公司凭借在城市更新领域长期深耕优势，亦有望在***存量时代推动业绩迈上更高的台阶。
从华润置地的谋篇布局不难看出，公司始终坚持长期主义，积极打造可持续的增长能力。英国管理大师查尔斯·汉迪在《第二曲线：跨越“S型曲线”的二次增长》一书中曾提到这样一个观点，其认为“如果组织和企业能在第一曲线到达巅峰之前，找到带领企业二次腾飞的‘第二曲线’，并且第二曲线必须在第一曲线达到顶点前开始增长，弥补第二曲线投入初期的资源消耗，那么企业永续增长的愿景就能实现。”
环顾当下整个***行业，增速下行的大趋势下，**的规模增长将面临“天花板”，这也在倒逼**加速转型。在此背景下，华润置地并未盲目拓展多元化，而是走出来一条错位竞争之路，通过从对主业的探索出发，延展产业链，进而探索出了一条“***相关多元化多赛道”的创新发展模式。
在这一模式下，华润置地一方面保持战略定力，进一步夯实自身在地产主业的竞争力，同时通过组织升级、科技赋能等进一步挖掘产业潜能。另一方面，公司着眼于为企业和社会创造共享价值，以城市生态专业构建者的定位，赋能城市发展，开辟新兴业态，培育新增长，透过不断探索、迭代打造差异化竞争实力，最终既能让布局的新领域实现对原有业态的反哺，又能够在稳健发展中拓展新的利润增长曲线，形成了可持续的业绩增长动能。
3、结语
从当前行业格局以及政策动向来看，***板块在经历“至暗时刻”后正迎来反转，市场的关注热情也为板块的升温带来了正反馈。结合估值角度，目前板块整体估值性价比也相对凸显，在此背景下，笔者认为更应该关注具备稳健增长能力、融资优势，良好财务基本面，同时受益集中度提升逻辑的优质龙头**。
梳理近期一众券商研报观点，亦不难看出投资机构对华润置地这家地产央企标杆的看好，其中，中信证券此前观点即指出，其认为华润置地凭借拿地销售方面较为进取的态度，和商业地产的稳定租金贡献，或成为全行业少见的，可以维持2021年业绩增长的大公司之一。而德银发表报告亦指，华润置地利用市场低迷的时机在2021年补充土地储备，为2022年之后提高市场份额和销售铺路，预料目前杠杆率较低的国企，如华润置地等未来将有更多收购机会。
兴业证券则在近日研究报告中称，公司保持积极持续的拿地，财务优势显著融资通畅，截至2021中期平均融资成本仅3.88%，购物中心定位中高端，享有运营和招商壁垒，同时正处于加速开业阶段，租金收入高速增长。公司十四五战略目标“权益销售金额和租金收入翻番”未变化，经营全面稳健。同时兴业证券上调公司目标价至56.76港元(原先为49.18港元)，维持“买入”评级。
综合来看，可以预判的是，随着当前整个***板块迎来升温期，更具成长性优势和综合竞争力的华润置地也将更容易得到资金层面的追捧，并有望在本轮行情中领先行业及同梯队取得更大的修复弹性，后续估值修复表现值得期待。
（文章来源：格隆汇）
文章来源：格隆汇
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