启动冷却机制！监管关注公募REITs风险 未来将加快推动项目供给

公募REITs投资者注意了！

3月4日，中国证券报·中证金牛座记者获悉，监管层已密切关注公募REITs交易风险，并采取了一系列措施平抑REITs价格。下一步，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，加强异常波动盯市，平抑过度股性炒作。

数据显示，自去年6月21日首批基础设施公募REITs上市以来，多只产品价格涨幅超过30%。

业内人士称，当前“市场存在的资产荒+REITs本身市场供给不足+境内个人投资者的非理性追涨”，成为助推公募REITs持续走高的几个重要原因。公募REITs市场刚刚起步，其行稳致远还需要凝聚多方合力。

监管多措并举引导市场理性投资

面对公募REITs市场的火爆，记者从基金管理人处了解到，当前监管已要求管理人充分关注外部交易和舆情信息，针对价格波动较大、存在外部待澄清市场传闻等情形，及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。信息披露文件内容应当要针对性披露与项目收益情况相关的具体内容，及时反映当前市场价格下项目估值与项目实际收益的关系，充分、准确地揭示投资价值和风险，比如披露项目分派率、内部收益率等关键指标。

“从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险。”某上市REITs项目管理人告诉记者，同时，监管部门明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策、影响市场交易秩序的异常交易行为依规从严采取了一系列监管措施。

另外，记者通过有关证券公司了解到，监管已要求各会员单位加强从业人员培训，通过多种形式向广大客户充分提示REITs交易风险，引导相关投资者理性审慎参与交易。

据了解，后续监管部门还将进一步提高风险提示的精细化程度，包括在累计涨跌幅或当日涨跌幅较大时，由会员单位通过弹窗向投资者实时提示交易风险、推送管理人风险提示公告等。

市场整体供不应求

基础设施公募REITs作为一种全新的资产大类，填补了国内资本市场的空白，也是国内投资者进行资产配置的一个新工具。

公募REITs被热捧的背后，究竟有什么原因？

“与当前的A股市场、债券市场相比，基础设施公募REITs仅有11只产品上市，其市场规模有限，整体处于供不应求的状态。”一位受访的专业REITs行业人士告诉记者，首批公募REITs产品的三季报和四季报披露后，其经营业绩、可供分配金额等数据都好于预期。由于资金对优质资产的追捧，而短期内REITs市场供给有限，市场上出现炒作现象。

“要适当缓解当前公募REITs的炒作问题，必须从源头着手。”一位REITs投资人士告诉记者，眼下，公募REITs正处于试点阶段，监管层对项目的审核总体处于审慎稳妥的态度。引来源头活水，进一步推动公募REITs扩容，形成常态化的发行节奏，将是一项有力举措。

长期来看，无论何种资产的价格都将遵循价值规律，不断回归其内在价值，公募REITs亦不例外。公募REITs作为一项兼具股性与债性的产品，其预期收益和预期风险与底层资产的情况密切相关。在底层资产收益率保持稳定时，其偏离的价格最终将回归其价值本身。任何资产的收益与风险都是相辅相成的，虽然公募REITs产品的预期风险低于股票，但短期内高企的价格仍然会给当前的不理性投资带来巨大风险。

投资者需理性参与交易

记者从接近监管人士处获悉，下一步，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，强化市场监管，推动REITs市场持续健康发展。与此同时，在交易机制方面，还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度股性炒作。

与此同时，中介机构应归位尽责，勤勉履职，把好申报项目质量关。基金管理人等在充分揭示产品风险的同时，引导投资者理性投资。而从投资者的角度来说，充分认清自身风险承受能力，深入理解REITs投资理念，重点关注底层资产收益情况，加强对产品本身的研究，要比关注二级市场价格本身来得更为重要。

相关市场人士建议，应理性看待REITs市场的短期价格表现，重点关注其长期投资价值，高度警惕价格与底层资产价值之间出现的严重偏离风险。

与股票、基金不同，公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流(如项目租金、垃圾处理费等)作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。以“红土盐田港REIT”为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资回报大幅下降的风险。

“REITs产品的收益主要由两部分构成，一是底层资产的现金分红，二是二级市场的买卖差价。”上述REITs投资人士在采访中表示，REITs产品底层资产的经营相对稳健，出现暴涨暴跌的可能性相对有限，在投资时，建议关注不同项目的内部收益率(IRR)或净资本化率。当前，由于部分项目的二级市场价格溢价率较高，以当前价格测算的IRR以及净资本化率都已经低于发行时水平，投资者需谨慎评估交易风险。

（文章来源：中国证券报）

文章来源：中国证券报