资产处置竞争加剧 瑞威资管如何化解不良

近日，瑞威资管(01835.HK)发布了年度业绩预告，集团预期截至2021年12月31日止年度预计净亏损不少于人民币3700万元，截至2020年12月31日止年度经审计净利润则约人民币780万元，相较而言由盈转亏。

根据公开信息，瑞威资管成立于2010年，专注于不动产以及不良资产的投资基金管理。关于此次亏损，瑞威资管于公告中总结主要受到存量项目的处置速度不及预期、退出项目中获得的绩效费也因市场整体低迷而减少等因素影响。

与此同时记者了解到，在行业调整之下，业内不少资管参与者的投资方向正在转向产业园区、境外不动产等。对于公司将如何应对盈利的下滑，以及是否在投资方向上有所转变等问题，《中国经营报》记者向瑞威资管发去采访函，相关负责人表示，因疫情原因，公司相关负责人正在配合防疫隔离，暂不便回复采访。

多方承压

关于此次亏损，瑞威资管于公告中表示，2021年预期出现亏损主要由于三个原因。首先是，受房地产市场调控持续收紧的影响，本年度新的投资项目落地和新基金的募集进度均有所放缓，新基金的常规管理费率受到作为基金底层投资的房地产行业利润率下降的影响有所下调。

而在新冠肺炎疫情的持续影响下，集团管理的基金所投资的存量项目的处置速度不及预期，集团因部分基金进入清算期而终止收取常规管理费，也在一定程度上影响了来自常规管理费的收益；此外，本年度集团管理基金从退出的投资项目中获得的绩效费也因房地产市场整体低迷而较上年减少，对基金相关投资的盈利水平构成影响。

这从其2021年半年报中也可窥一二。截至2021年上半年，瑞威资管的常规管理费收入2410万元，占集团收入总额的83.5%，与上一年同期相比减少了46.8%。

其次，瑞威资管还表示，2021年度集团自有资金投资于项目基金及母基金(本集团所构建及管理或共同管理的灵活基金，该等基金可能投资集团组合资产下的指定类型基金而非直接投资任何投资项目)中获得的股息收入大幅减少，使得其他收入及收益较上年大幅下降。

第三，考虑到债务人及经济环境的前瞻性因素，尤其是房地产行业收紧的监管政策及疫情对整体经济走势带来的不良影响，拖延了集团收回应收账款的进度，瑞威资管于2021年12月31日根据全期预期信贷亏损就贸易应收账款确认的亏损拨备较去年同期大幅增加。

详细数据上，2021年上半年，瑞威资管按公平值计入损益的联营公司或合营公司投资所得股息收入由2020年上半年的630万元减少至2021年上半年的190万元，同比降幅70.3%。另外，瑞威资管2021年上半年确认应收账款的减值亏损拨备为160万元，截至2021年6月30日共计就集体减值应收账款计提拨备370万元，相较于2020年末增加了160万元。

关于针对上述情况预计持续至何时，以及公司将如何应对等问题，瑞威资管方面表示暂不便回复采访。

投资方向转移？

不过，对于不动产板块资管业务的未来前景，瑞威资管认为长期仍有机会。近期，瑞威资管首席运营官宋昊在公开发文中表示，房地产市场，特别是住宅市场调整进入深水区，短期来看政策底相对确定，但市场底还未明确。但长远来看，随着国家整体的发展以及新的热点塑造完成，优质资产仍然会依旧坚挺，而非优质的资产显然面临较大问题。同时住宅市场的压抑迫使参与者向其他房地产市场转移，例如商业地产、长租公寓、物流地产等，其中真正有运营现金流的资产有望伴随着中国整体利率水平的下降迎来真正的春天。

基于宋昊在文中提到的，行业参与者的投资方向正向物流地产、商业地产等方向转移。同时，记者也了解到，不少参与者对于海外不动产的投资意愿在增强。那么，瑞威资管是否也有相同的投资策略转向？对此，仍有待瑞威资管解答。

在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，房地产基金的收益与房地产的整体情况有所关联，行业调整的大背景下，不少房产项目由于企业信用等影响而在交付上出现问题，也因此会直接使得相关基金的收入减少。而长期看，房地产板块的资管业务除了间接融资之外，ABS、REITs的直接融资方式也值得关注。特别地，未来土地出让很可能出现销售部分、持有部分、基金介入部分的资产结构，所以对资管公司而言会有投资标的数量的增加。

关于资管在房地产板块的投资变向，陈晟也表示，在物流地产、产业园区、海外不动产等板块中存在投资机会。但也需要注意，在投资时需要一分为二地看。以海外不动产举例，一方面是海外，诸如美国、加拿大等地如今的供需矛盾较为尖锐，部分区域的库存去化周期仅有4周时间；但也不可否认在诸多背景叠加下，目前资金出境有较大管制，也因此对相关项目的推动造成影响。

竞争加剧

值得注意的是，自疫情之后，不良资产项目成为瑞威资管较为关注的领域，其多次在财报以及公开发声中提到对该类项目的看好。在2020年年报中，瑞威资管表示，将抓住不良资产行业的发展机遇，对于受疫情影响而催生的大量不良资产，发掘其中的优质资产并运用集团的能力与资源进行并购重组。

于2021年半年报中，瑞威资管也在未来发展重点中表示，在基金管理方面将巩固和加强在城市更新和不良资产项目投资领域的投入；同时开拓私募证券基金管理业务，满足投资者的多元化资产配置需求等。

上述宋昊的发文中也指出，短期而言，住宅市场进一步的风险释放，势必带来大量的特殊机会投资窗口，瑞威资管可以在这一领域中帮助金融机构进行风险重组，亦可以通过发行纾困基金的模式与各参与主体真正盘活资产，最终实现不良的消化。

不过记者注意到，近期在地产不良板块受到了多方关注与加入，特别是近期，接连两家全国性资产管理公司——中国东方资产管理股份有限公司、中国长城资产管理有限公司在全国银行间债券市场发行人民币100亿元金融债券，募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。

在业内人士看来，更多主体加入地产不良处置的行业，会提升房地产的行业集中度，也因此带来更加激烈的竞争并拉低平均毛利率。此外，行业调整的大背景之下，对于项目的选择与把控也提出了更高的要求，不论是项目的复杂债务情况，还是相关信用、合规情况都需要资管机构格外注意。

那么，面对更多机构加入带来的竞争，瑞威资管将如何应对？其在相关领域的优势如何体现？对此也有待瑞威资管解答。

（文章来源：中国经营网）

文章来源：中国经营网