21日，祥生控股(集团)有限公司(下称祥生控股)在港交所发布公告称，公司并未于届满前支付一笔美元票据的利息1200万美元。这宣告着这家上市仅一年多的房企，首次公开承认违约。
进入2022年，祥生控股通过出售项目股权等方式开展自救，并于1月完成另一笔即将到期的美元优先票据的交换。但随着3月21日公告的发出，意味着其自救行动未能成功。近来，虽然房地产行业暖风频吹，但不少房企仍如祥生控股一样，资金压力未能明显缓解，违约情况仍在上演。有机构认为，房企整体信用风险的转向还需一些条件与时间。
票据利息未能支付
根据祥生控股21日的公告，该笔美元优先票据项下金额为1200万美元的利息，于2022年2月28日到期应付。根据优先票据条款，祥生控股有30天的宽限期支付利息。但受宏观经济、房地产市场环境及金融环境、多轮疫情等多种不利因素影响，公司流动性出现阶段性问题，未于届满前支付该笔利息。
据此前公告，这笔共计2亿美元的优先票据于2021年8月18日发行，期限为两年，年利率为12厘，须每半年支付一次利息。也就是说，2022年2月28日是该票据首次支付利息的时间点。
根据约定，票据载有若干惯常的违约事件，包括拖欠支付票据到期支付的本金或任何溢价、持续拖欠支付利息连续30天、违反契诺、无力偿还及发生契约中订明的其他违约事件。倘若该票据发生违约事件并持续发生，则契约受托人或持有票据至少25%的持有人可宣布票据本金及任何应计而未付利息及溢价(如有)即时到期及应付。
祥生控股在公告中称，公司将积极与债券持有人进行对话，以寻求实施多种方式解决当前流动性问题，努力达成一致的解决方案。到21日晚，祥生控股再次公告称，由于公司尚未从受托人或从持有票据本金总额至少25%的持有人收到因相关款项未获支付而加快支付本金的任何通知，相关款项未获支付并无触发任何交叉违约。
其实，在今年1月18日，祥生控股已就2022年1月23日到期的3亿美元优先票据，与相关机构达成交换要约。但显然，这种运气没有继续延续。
数据显示，祥生系合计有4只美元债仍处于存续阶段，余额约6.21亿美元，其中3只美元债将于一年内到期，合计约4.21亿美元。也就是说，仅美元债一项，祥生就有几十亿元人民币的偿债压力。
短期偿债仍存缺口
在此次因利息未支付而违约之前，祥生控股就已经历评级下调、股价大跌、销售下降等考验，债务问题也暴露在外。
从2021年9月开始，祥生控股的股价开始波动下降，到当年11月15日，股价突然闪崩，股价当日收跌超16%，11月17日、18日，又分别收跌13.75%、53.91%。当时，祥生控股表示，公司现有债务并无出现任何违约且控股股东并未质押任何股份。
祥生控股股价突然崩盘，与房地产行业环境持续恶化、评级下调不无关系。此前，穆迪宣布，确认祥生控股家族企业评级“B2”，确认其发行的债券高级无抵押评级“B3”，评级展望从“稳定”调整至“负面”。标普将祥生控股的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。
标普当时认为，祥生控股2021年第三季度的权益合约销售额环比下降60%至145.97亿元人民币，造成这种情况的原因是该公司土储主要分布在长三角地区的低等级城市。从2021年12月至今，祥生控股股票的收盘价持续低于1港元/股，沦为“仙股”。
祥生控股有息负债情况。来源：祥生控股2021年半年报
尽管2021全年祥生控股的销售额实现同比增长2.78%，但评级机构对行业及祥生的财务状况仍显露出担忧。据祥生控股2021年半年报，截至2021年6月30日，公司有息负债达462.11亿元人民币，同比增长27.4%，其中，计息银行及其他借款约为410.38亿元，优先票据约46.53亿元，公司债券约5.20亿元。
祥生控股现金及银行结余情况。来源：祥生控股2021年半年报
“V观财报”(微信号ID:VG-View)查询发现，截至2021年6月30日，祥生控股仅“计息银行及其他借款”一项中，一年内需要偿还的有约174.86亿元人民币，虽然现金及银行结余(包括现金及现金等价物、受限制现金、预售物业所得现金、定期存款及已抵押存款)合计高达约273.19亿元，但“现金及现金等价物”仅为约76.24亿元，这也意味着公司的短期偿债缺口较大。即使加上78.60亿元的“定期存款”，仍不能完全覆盖短期债务，何况，还有前述折合约几十亿元人民币的美元票据将在一年内到期。
今年1月底，穆迪将祥生控股的公司家族评级从“B3”下调至“Caa2”。穆迪在报告中称，截至2021年6月30日，祥生控股无限制用途现金为155亿元人民币(剔除质押存款和房地产预售收益)，不足以覆盖公司报告的222亿元的短期债务。此外，不清楚祥生控股是否能将这些全部现金资源用来偿还债务，因为这些现金中的一部分被保留在项目和运营公司的层面。
信用风险拐点何时至
从2021年底至今，房地产行业暖风吹动，包括并购贷出炉、优质房企发债、多地购房首付比例下调、住房按揭贷款加速投放等，持续向市场传递积极信号。多重政策利好下，虽然市场成交有所改观，但企业层面的压力未明显好转。
克而瑞研究中心称，根据监测数据，2022年100家典型房企的到期债券金额超过6000亿元人民币，虽较2021年降低了约20%，但在去杠杆的趋势下，压力仍然较大。2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元。
“在当前境外投资者信心不足的情况下，部分房企境外债券再循环融资相对较难，需动用自有资金进行偿债，这对部分本就流动性紧绷的企业来说则是雪上加霜，或将进一步引发更多房企违约。”上述研究中心认为。
国海证券分析道，地产周期的转向不是一蹴而就，在地产回暖的整个链条中，可以先后观察到“四个底部”，即政策底、销售底、拿地底、开工底。观察本轮地产周期，当下正处于从“政策底”到“销售底”的这一关键阶段，若“因城施策”式的地产托底政策持续推出，叠加中央释放“稳地产”的积极信号，不能排除在2022年第二季度见到“销售底”的可能性。由于“销售底”是地产回暖周期中第一个得到数据验证的拐点，届时“房地产周期回暖”大概率将会成为一段时间内的市场交易主线。
国海证券进一步称，在地产投资数据方面，根据对地产回暖链条的分析，乐观情况下即使“销售底”于二季度出现，从销售改善到地产投资增速上行，仍需要至少3个季度的时间，2022年内可能很难看到地产投资增速的趋势性回升。
信达证券表示，房企整体的信用风险转向收敛阶段可能仍需一些条件。需要观察到政策对于相关的风险化解方案确立，对于部分风险较大的企业或提供明确的支持，或是一些大规模的并购措施落地，帮助房地产企业度过自身偿债的高峰期，并迎来地产基本面的明显改善，这可能仍然需要一定的时间，预计最早会在2022年下半年才能逐步看到。
目前，出险房企仍以自救为主。2022年以来，祥生控股三次披露转让旗下公司股权，合计交易金额超过10亿元人民币。祥生控股方面还回复“V观财报”称，从近期的数据来看，公司的基本面没有改变，在长三角区域，尤其是浙江省拥有强劲的区域深耕实力，首要任务是加快推动各项措施解决好当前流动性困难。
祥生控股表示，接下来将积极把握销售窗口，优化线上销售平台，努力化解疫情背景下的销售难题。同时公司也将逐步盘点企业资产，针对优质资产或项目主动寻找合作方，盘活资源，提升可支配的在手资金，以应对当前的流动性风险。
（文章来源：中新经纬）
文章来源：中新经纬
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