2021年在管面积增长72% 正荣服务(06958.HK)诠释发展势能

2021年，房地产行业步入深度调整，物业管理则凭借存量属性保持较为稳定的发展态势。优秀企业在市场风浪中经受住考验，也更有机会赢得新空间。

3月25日，正荣服务集团有限公司(下称“正荣服务”，股票代码：06958.HK)正式发布2021年全年业绩公告，体现出物业公司的能量和潜力。

公告显示，2021年全年，正荣服务经营业绩稳步发展，实现营业收入13.3亿元，同比增长约21%；毛利约人民币4.28亿元，同比增长11.7%，同期归母净利润达到1.74亿元。

作为一家全国布局、快速成长的综合性物业管理服务提供商，正荣服务项目布局长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区、环渤海地区等热点区域，获取了长足发展。截至2021年12月底，正荣服务总的在管面积达7098万平米，较2020年同比提升了72%。总合约面积突破了亿方，达1.04亿平米，同比提升19%。

未来，在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下，正荣服务有望延续稳健增长趋势。

夯实基本面：在管面积增长72% 同步升级服务内涵

当下物业行业竞争中，规模增长依然是重要指标。

2021年，正荣服务通过非住业态、城市服务等领域的积极拓展，不断拓宽服务边界；基于社区和家庭场景的社区增值服务发展，使得规模和效益进一步提升。

公告显示，2021年全年，正荣服务经营业绩持续稳步发展，实现营业收入13.3亿元，同比增长约21%；毛利约人民币4.28亿元，同比增长11.7%，毛利率为32.0%，处于行业中上游水平；同期归母净利润达到1.74亿元。

在规模方面，正荣服务的表现相当亮眼，截至2021年12月底，正荣服务总的在管面积达7098万平米，较2020年同比提升了72%。总合约面积突破了亿方，达1.04亿平米，较2020年同期提升19%。

在管项目数量达358个，进驻城市达50个。从项目区域分布看，长三角、海峡西岸、环渤海与中西部四大深耕区域的项目管理规模同比2020年均有显著提升。其中长三角地区在管面积2275万平米，同比提升28.7%，在管项目数166个；海峡西岸地区在管面积达2234万平米，同比提升57.1%，在管项目数85个；环渤海与中西部地区在管面积达2589万平米，同比提升176.1%，在管项目数107个。

与此同时，在服务品质方面，公司秉持“服务由心，幸福为你”的理念，从产品能力、服务能力与运营能力全面提升，在服务品质管控标准上落地了“尊享、心享、悦享”三级服务体系，意在为业主与客户提供更精细化的服务感受。根据中指院的普查数据，正荣服务2021年年度满意度达87分，保持在行业优秀的水平。基于公司不断提升的服务品质，2021年在管项目续签率也稳步提升，达94%的优秀水平。

内外动力协同：社区增值服务持续优化第三方在管面积稳增

2021年，正荣服务经营业绩持续稳健增长，收入结构进一步优化，同时，受益于规模经济效应、精细化管理体系和数字科技持续加码赋能，正荣服务盈利能力同步显著提升。

未来社区增值服务能否探索出成熟可复制的发展模式，将成为影响物管公司估值关键因素之一。

值得关注的是，正荣服务的社区增值服务业务板块持续拓宽，服务品类和场景更加全面，各项子业务迎来爆发式增长，社区增值服务收入占比持续提升，达2.64亿。

在第三方外拓方面，2021年，在公司管理层的督导和市拓团队的努力推进下，第三方外拓业务继续维持较高水准的增长趋势。

截至2021年底，公司合约面积中来自于第三方市拓的面积达7257万平米，占比接近70%，同比2020年的6210万平米提升了17%。从在管面积看，来自第三方的在管面积达5113万平米，占比达72%，较2020年的2631万平米实现了94%的大幅增长。

在管面积里面，第三方物业项目来源超过关联公司所提供的项目，说明了正荣服务拥有充足的独立性，成长并不依赖关联项目，而是依靠自身所形成的核心竞争力，在激烈市场竞争中依然能够突围而出，持续发展多元业态，扩大市场份额。说明了正荣服务拥有充足的独立性，也说明正荣服务第三方外拓业务继续维持较高水准的增长趋势。

随着重点业务强劲发力、外拓面积增长，2021年，物业管理服务收入在总收入的占比上升至49.3%，社区增值服务收入占比上升至19.8%，非业主增值服务收入占比下降至27.8%，对母公司的依赖性持续降低。

提升内在核心：坚持品质为王不断拓展服务边界

当前，物业提供的服务已不再局限于提供传统的住宅物业服务，而是积极探索更多的全新领域。

正荣服务在保持住宅业态基本盘扩张的同时，不断开拓非住宅类业态，在管及储备业态更加多元化。目前，正荣服务的业务以及覆盖了住宅、公寓、商业、商写、高校、医院、产业园、公建等多元业态，并布局城市服务。

为了跟进一步满足不同业态的需求，提升服务品质，公司围绕物业服务、商业运营、资产管理进行业务布局，打造了荣商(商业管理)、荣企(商企物业服务)、荣居(住宅物业服务)、荣城(城市服务)、荣+(创新业务)五大产品线，面向市场提供全场景全业态服务。

公司目前在管【358】个项目中，【208】个为住宅项目，【150】个为非住宅项目。公司非住宅面积占比逐年提升，截至2021年底，非住宅在管面积已达约3407万平米，占总在管面积约48%，其中商办、公建、产业园、学校为主要构成业态，基本实现了健全丰富的在管业态体系，并保持了住宅与非住宅业态均衡。

可以说，非住宅物业服务已经成为正荣服务稳健增长的重要组成部分。

物业+商业“双箭齐发”：轻资产输出见成效

当前，“物业+商业”的混业模式已经逐渐成为行业发展新趋势，业界普遍认为传统住宅物业管理赛道已十分拥挤，在商业运营、产业园、城市服务等领域物管企业尚大有可为。

正荣服务早在2021年就开始聚焦商业管理领域，2021年5月底正荣服务通过收购正荣商业，整合内部资源和管控体系，实现了“物业+商业”的全布局。

正荣服务并购正荣商业后，将其打造成为旗下商业运营平台——荣商，并且开始发力商业轻资产拓展，提出轻资产拓展“1+N”模式，即通过一个大型集中式商业+N个小体量商业/社区商业的布局模型加速轻资产项目拓展。

目前，正荣服务运用“总部平台+地方资源”的模式，采取轻资产合作的形式，提供前策、招商、筹开、营运等一系列服务输出，通过自身形态多样的产品、丰富的定位主题，着力打造一城一定位，一城一特色的运营模式。

在与合作方的合作过程中，正荣服务也充分利用过往操盘经验，并结合合作方的合作诉求以及项目区位、规划的实际情况，对项目进行特色定位落地，成为独具特色的商业标杆项目。

据悉，近年来，正荣服务相继获得泰兴凤凰广场、常州星湖广场、临湘市恒耘里、长沙桥头佳苑等轻资产项目，这一系列成果，进一步印证了正荣服务优秀的商业运营能力。

从2021年业绩公告来看，目前正荣服务已拥有23个在管项目，共计149万㎡管理面积，并且还具有丰富的储备项目，其中来自独立第三方的在谈项目已达21个共计约100万㎡，由此可见正荣服务已经具备了强劲且独立的商业轻资产外拓能力。

自19年以来，正荣服务商业管理收入与利润呈现逐年递增的态势，基于优秀的市场化商业项目拓展与控盘能力，未来有望继续保持这一趋势，不断扩大商业管理在公司总收入中的占比。

2021年，正荣服务在规模扩张、业态布局、品质提升等方面均取得了不错的成绩。在上述基础的加持之下，正荣服务有望进一步释放发展势能。在多方面均好发展下，企业综合实力能否再上一个台阶，值得市场期待。

（文章来源：格隆汇）

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