先是听到自己买的期房的开发商资金链不行了，然后又发现期盼很久的新房停工了，接着得知购房预售资金被银行从账上划走了……
这是深圳宝安区航城街道佳兆业樾伴山业主正在经历的事情。事件的另外两个主角，一个是佳兆业，一个是民生银行深圳分行。
幸运的是，宝安区相关政府部门多日积极作为，另外在他行开立了由政府直接监管的“维稳账户”，帮助业主追回了部分被违规划走的预售资金，力促各方“保交楼”。
在银行涉房风险敞口变大、相关房企资金链吃紧的眼下，樾伴山业主的经历，绝不仅仅是孤例。作为关联诸多上下游产业的房地产行业，能否平稳健康发展一直受到各方关注。
3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。其中，关于房地产企业，会议指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
后续，央行、银保监会、证监会等部委均对支持房地产健康发展进行了表态。其中，央行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会表示，坚持房住不炒定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制等；证监会表示，积极配合有关部门有理化解房地产企业风险等。
券商中国记者就资金监管、如何保障交楼等问题采访民生银行和佳兆业，截至发稿，均未获得回应。
突然停工的期房
3月25日，阴天，天空下着小雨，为了让期房楼盘尽快复工，数百名业主来到民生银行深圳分行总部，派出5名代表与民生银行深圳分行人士沟通归还预售账户资金问题。
“民生银行深圳分行之前承诺3月23日，将此前划拨的预售监管账户资金3.56亿退还回来，但是失信了。看今天(3月25日)会不会归还。”业主代表之一蒋云(化名)表示。
这些业主均是宝安区航城街道佳兆业樾伴山业主，佳兆业樾伴山项目原为百灵达工业区城市更新单元，开发商为佳兆业。
2019年，佳兆业正式宣告项目动工。2020年8月，该项目获批预售许可证后正式开盘，住宅产品共1452套，户型建面约79-126㎡，均价约5.55万/㎡，属于当时的刚需楼盘。据券商中国记者了解，深圳宝安区航城街道佳兆业樾伴山项目住宅业主共有1492户。
“我们买的是一线城市五证齐全的刚需期房，是合理合法的，又不是小产权房。”佳兆业樾伴山业主云清(化名)对券商中国记者表示，没想到一线城市的刚需楼盘也会爆雷。
云清介绍，2021年11月初，佳兆业担保的锦恒财富理财产品曝出逾期兑付消息后，他们开始担心并关注起所购楼盘佳兆业樾伴山项目施工进展。按照合同，佳兆业樾伴山将于2023年1月交楼，然而有业主发现，该项目已在2021年11月底停止施工。
业主提供的2021年12月30日深圳市宝安区住房和建设局给予佳兆业樾伴山相关业主答复函显示：当时佳兆业樾伴山项目主体结构已经全部封顶，室内土建、机电安装、室外管网以及回填等施工内容已经完成，但屋面花架及裙楼立面幕墙安装等工程尚未完工。
券商中国记者获取的佳兆业樾伴山花园的预售合同上，标注的竣备验收日期为2022年5月，到2022年12月需达到精装交付条件。“现在的情况，显然离按时交付所去甚远。”一名业主说。
一场预售资金追讨拉锯战
发现佳兆业樾伴山项目停工后，业主代表与宝安住建局、航城街道办、佳兆业进行多轮沟通。针对预售监管账户资金或被违规挪用的质疑，业主开始向项目所在地深圳市宝安区住建局反馈，并追问预售监管资金情况。
在深圳市宝安区住建局给业主的答复意见书里，有一句措辞能说明政府已认定资金被违规挪用——“政府方会积极协助追回资金”。
宝安区住建局、民生银行、樾伴山项目经理与业主召开了7次网络协调会。综合券商中国记者获取的相关合同文书、沟通会议纪要等，目前可以认定的(相关政府部门已知情并确认)的事实部分是：
(一)作为资金监管银行，民生银行确实划拨了预售资金，但表示是从“一般账户”上划拨。
民生银行一位胡姓经理表示，2021年11月3日，民生银行从一般户上划走了3.56亿元预售资金，但不是从预售监管账户划走的，“这个事实我们不否认”。
业主代表分析认为，民生银行深圳分行是佳兆业的开发贷银行，同时也是这个项目楼盘的预售监管账户银行，在这种情况之下，民生银行最清楚佳兆业风险信用情况。民生银行方面强调从“一般户”划款，是因为预售资金账户需要“专款专用”。
(二)发生挪用情况后，宝安住建局将剩余预售资金划转至政府主导的维稳账户，更换账户开立银行。
会议纪要显示：截至2021年年底，还在预售资金监管账户里的资金只剩下1.9亿。而据业主预估，预售资金总额应该高达70亿元。宝安区住建局提供的信息是：最后一笔违规挪用款项为3.56亿。发生挪用情况后，宝安住建局将这部分剩余资金转至政府主导的维稳账户，而维稳账户的开立银行为建行。
(三)2021年末，宝安住建局主导了两笔款项的划拨，维稳账户里的钱由1.9亿元剩至1.09亿元。
会议纪要显示：由于佳兆业方还拖欠农民工工资6000万、分包1800万，年底宝安区住建局主导划拨了这两笔款项，剩余的1.9亿元最终剩余1.09亿。
(四)为保交楼，保安住建局发函给民生银行，要求退回最后一笔划拨款。
会议纪要显示：宝安住建局测算，航城街道佳兆业樾伴山项目预估项目交付资金需要7亿元。归还农民工拖欠工资后，仅剩下1.09亿元在维稳账户中，即仍有6亿元窟窿待补。宝安住建局随即发函给民生银行，敦促退回划拨走的3.56亿元资金。
(五)3月25日，3.534亿预售金被退回至维稳账户。
券商中国记者获取的民生银行记账凭证显示：3月25日18时后，3.534亿预售金被民生银行划至维稳账户，付款人名称显示为佳兆业旗下子公司深圳市景佳城市更新有限公司，付款行为民生银行深圳分行。业主代表告诉券商中国记者：虽然这部分款项被退回，但仍旧不能满足按时按质按合同交楼的目标，资金缺口依旧存在。
民生银行的涉房不良率和佳兆业的资金链
涉房业务的风险敞口，是眼下市场对银行资产关注的焦点。
2020年末，央行、银保监会宣布实施房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比“两道红线”，并对不同体量的银行设置了五档标准：个人住房贷款占比五个档次的占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%；房地产业贷款占五个档次的上限标准分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。
截至2021年6月末，民生银行在自己所处的第二档内，个人住房贷款和房地产业务贷款的规模占比均处于安全范围。
在民生银行的资产分布里，房地产业是贷款的重要投向之一(另外还有租赁和商务服务业、以及制造业)。其截至去年中房地产贷款余额为4169.43亿元，比上年末下降220.89亿元，占比较上年末下降1.05个百分点。在行业中，房地产贷款总额仅次于租赁和服务业。
不良率方面，民生银行截至去年6月末的房地产不良贷款率为1.04%，较2020年末的0.69%大幅上升。
盈利能力上，民生银行2021年前三季度的营收和净利润“双降”：其实现营业总收入1306.4亿，同比下降8.9%；实现归母净利润354.9亿，同比下降4.9%。
民生银行表示，营业收入的下降主要是因积极落实国家减费让利政策，主动调整业务结构，加大重点领域、重点行业优质贷款投放和国债、政策性金融债等优质流动性资产的配置，息差有所收窄，利息净收入同比减少75.58亿元；落实监管要求，压降非标准化投资，以公允价值计量且其变动计入当期损益的非标投资持有收益同比减少54.26亿元；以及债券买卖价差同比减少15.22亿元。
再来看佳兆业，这家素有“旧改之王”之称的地产公司，从2021年11月担保的理财产品爆雷以来，陷入流动性困境。
3月23日，佳兆业于港交所发布公告称，预计无法于2022年3月31日或之前刊发2021年报；若未按期刊发，预期公司股票将自2022年4月1日上午9时暂停买卖。无法按时刊发年报的原因是：疫情导致总部须强制封锁，以及深圳随后实行全市封锁，审核程序有所延迟，相关审核工作尚未完成。
在2021年上半年，佳兆业的财务数据还很亮眼：实现营业额300.65亿元，同比增长34.8%；净利润为30.79亿元，同比增长30.5%；毛利率和核心净利率分别为30.9%和13.1%，保持行业较高水平。2021上半年，佳兆业净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%，三道红线提前达标。
然而，2021年9月和10月，佳兆业的销售状况已十分惨淡。2021年9月，佳兆业合约销售金额约57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%。
随后，2021年11月4日，佳兆业集团担保的理财产品意外爆雷，佳兆业召开了兑付沟通大会，锦恒财富到期未兑付超过3亿元，理财产品总金额约127亿元。
2021年12月20日，佳兆业公告称，旗下一笔本金为4亿美元、票面利率为6.5%的美元债于2021年12月7日到期，应付利息约1292.78万美元，但佳兆业未按时支付相关款项。
此后，佳兆业委任华利安诺基(中国)有限公司作为其财务顾问，以尽快缓解当前的流动性问题，并为所有持份者达成最佳解决方案。
楼盘预售金挪用并非孤例
实际上，楼盘预售监管账户资金被挪用并非孤例。当房企深陷债务泥潭后，或是出于“自保”，合作银行有的时候会“抽回”开发商的项目预售资金。
今年1月6日，佛山市住房和城乡建设局(简称“佛山住建局”)官网发布通知称，请佛山各区住房城乡建设和水利局暂停与华夏银行签订商品房预售款专用账户监管协议，原因是华夏银行佛山分行未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，违反了相关规定，经多次约谈和警示仍拒不改正，对佛山市房地产市场造成不良影响。
上海市光明律师事务所付永生律师对券商中国记者表示，类似的行为严重侵害了购房者的利益：
首先，《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。开发商如果挪用了预售款，属于违法行为，住建局可以将开发商采取列入信用黑名单等行政措施；如果项目烂尾，无法交房，业主可以起诉开发商要求解除合同并赔偿违约金，公安部门可以追究开发商有关人员挪用资金罪的刑事责任。
其次，银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银保监局可以对银行采取罚款、对有关人员采取纪律处分或禁止从事行业工作等措施。
为防范类似情形发生，维护购房者合法权益，佛山住建局要求，各区住房城乡建设和水利局暂停与华夏银行及其下属公司签订商品房预售款专用账户监管协议。同时，对华夏银行及其下属公司参与的佛山市住建领域相关项目，精准研判风险变化，及时有效防范应对，有效保障房地产市场平稳健康。
2021年7月份，住房和城乡建设部、银保监局等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中，在房屋买卖中挪用交易监管资金成为此次因城施策突出整治的重点之一。
盈科律师(深圳)事务所闫浩杰律师对券商中国记者表示，商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设使用，不得随意支取、使用。因此，对于监管资金的使用有着严格的规定。
根据《商业银行法》第30条的规定“对单位存款，商业银行有权拒绝任何单位或者个人冻结、扣划，但法律另有规定的除外”。从保护客户资金安全的角度来看，任何单位和个人，包括银行自身也不得擅自冻结、扣划客户资金。所以本案中的银行是无权私自从开发商的存款账户上，尤其是资金监管账户上划款抵贷的。
开发商不能按期交房要跟进具体项目的开发进度来分析是一般性违约还是根本违约，根据《民法典》第五百七十七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”此时，购房者可以选择向法院起诉要求开发商继续履行合同或者主张解除《商品房预售合同》并赔偿相应的损失。
（文章来源：券商中国）
文章来源：券商中国
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