2022年3月22日，招商蛇口(001979.SZ)发布2021年年度报告。
尽管行业的竞争烈度上升，招商蛇口作为头部房企仍保持稳中有进。公告显示，2021年，招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%；基本每股收益1.16元。
在分红方面，招商蛇口延续稳定丰厚分红。2021年，招商蛇口向全体股东每10股派发现金红利5.4元(含税)，现金分红总额约占归母净利润40%。自上市以来，招商蛇口累计分红金额达326亿元。
面对行业发展的挑战，招商蛇口在发展战略与商业逻辑上也进行了再度审视与重新梳理，在此基础上，再度提炼出发展的主赛道以及业务的新特色。
招商蛇口指出，在133341战略的基础上将坚定“三个转变”落实到公司长期战略中，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
能力扎实业绩稳健增长
作为一家自律的央企，招商蛇口的财务指标表现出色。
2021年，招商蛇口多措齐下，在资金运用和管理方面取得了一定的成效。这些举措包括，优化销售回款管理，持续提升签约回款率，缩短回款周期；合理安排资金，加快资金周转速度，大力提升现金流管理能力；强化财务管理，加强资金集中管理，提高资金综合使用效率等。
在融资方面和债务管理上，招商蛇口也获得了较好的成果。去年，一向具有低融资成本优势的招商蛇口，在融资成本控制上再进一步，票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新低，全年综合资金成本为4.48%；债务管理方面，年末招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，为公司持续发展奠定坚实的基础。
财务自律方能稳健前行，招商蛇口去年全年在主业和多元化业务上均表现出色。
在开发业务方面，招商蛇口聚焦操盘能力提升，坚持现金为王，发力品质与服务，促进运营提质、经营提效。
年报数据显示，2021年，招商蛇口累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7；其中，城市深耕成效显著，深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前三，16个城市销售规模实现当地排名前十。
此外，招商蛇口在土地市场上也策略得当，获得了多宗价格合理的地块。
根据招商蛇口的年报，其全年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。在招商蛇口划定的“强心30城”中，其权益地价投入占总投资额的比重达90%。
除了公开市场以外，招商蛇口的在综合发展模式上的独特优势也体现在其他多元化拿地渠道之上。
2021年，招商蛇口在产城联动方面获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土储约215万平方米。另外，招商蛇口全年在兼并收购和城市更新领域持续发力，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元。
“三个转变” 综合运营创收
虽然招商蛇口主业保持稳健发展，但当行业进入下半场，培育新的业绩增长点也是头部企业未雨绸缪的布局。
在招商蛇口的业绩发布会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰分析表示，不断提高经营管理能力，优化业务结构是行业大势所趋，对于招商蛇口来说，传统开发业务还是重要的利润来源，通过各个环节各维度精细化管理等方式，开发业务要稳住规模，加大各业务的协同。
蒋铁峰指出，未来行业规模会逐渐下降，在此情况下，招商蛇口也将培育第二条增长曲线，围绕客户需求，盘活存量资产，提升存量资产价值是未来利润增长的必由之路，招商蛇口有信心提升利润水平。
事实上，招商蛇口多元化业务发展可圈可点，并带来不断增长的收益。
招商蛇口在2021年宣布了持有物业双百目标，即在2025年末实现“100个项目、100亿营收”。这个目标在当年度就取得了厚实成果，去年全年，招商蛇口持有物业整体运营收入超55亿元，同比增长20%，其中集中商业同比增长37%。
2021年，招商蛇口积极推动集中商业项目拓展，年内获取4宗集中商业项目，位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米。目前布局全国25座城市，持有商业项目60个。
此外，招商蛇口写字楼业务实现全国范围内战略资源共享，提升写字楼业务管理水平和行业影响力。截至2021年末，全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。
在园区业务板块，作为助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块，2021年也取得突出成就。在产业新城方面，招商蛇口布局8个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里，典型代表项目包括漳州开发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城、蕲春健康产业新城、深圳前海自贸区和大连太平湾。
招商积余作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，大力推动大物业+大资管生态圈建设、积极打造“沃土云林”综合性云科技平台型商业模式。截至2021年末，招商积余物业在管项目达到1717个，管理面积达到2.81亿平方米，同比增长47%。
同时，招商积余物业管理市场拓展持续发力，投资并购实现突破，成功摘牌上航物业、南航物业，锁定增资深圳汇勤，逐步形成一套针对优质标的收并购的推进模式；全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。
招商蛇口稳步推进战略转型，从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，而这一日渐成熟的综合运营模式将为其带来持续的稳中有进，也将为房地产行业新的发展模式提供成功的新范式。
（文章来源：21世纪经济报道）
文章来源：21世纪经济报道
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