现金回款2403亿元、“三道红线”全部归绿 “三好生”旭辉控股“破茧重生”

3月24日，旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK，以下简称“旭辉控股”)披露了2021年度业绩报告，公司完成合同销售金额2473亿元，同比增长7.1%；现金回款率超过95%，达到2403亿元，同比增长20%。

延续过去两年的惯例，当日下午，旭辉控股的管理层以线上视频的形式召开业绩发布会。

回顾2021年，公司董事局主席林中感叹，听到最多的一个字是“难”：销售难、融资难、回款难、应对做空难。

《中国经营报》记者从发布会上了解到，2021年，旭辉控股实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；利润123亿元，同比增长3.6%。经过一年半的努力，公司在财务降杠杆方面取得了明显进展，截至2021年末，“三道红线”指标全部归绿。

旭辉控股管理层表示，公司今年将迈出“破茧重生”的步伐，转变运营模式，去掉规模上的追求，成为城市综合运营服务商。投资拓展方面将聚焦核心城市，保持战略定力，不拿贵地，不拿错地，不做激进收并购。

绝不激进收并购

每年房企年报季，旭辉控股因为管理层金句频出而成为媒体关注的焦点。

林中认为，中国房地产行业总量至少能维持15万亿元以上的交易量，足够容纳多家千亿级的大型房地产企业。当前，房地产去金融化和去泡沫化，使得行业从过去类金融属性转向民生消费属性。同时，房住不炒、租售并举的措施意味着未来房价平稳，行业将更加健康。

对于行业当前发生的剧变，林中归纳为，从紧缺时代迈向过剩时代，从增量时代过渡到存量时代，从粗放经营转向精益管理，从过去“高负债、高杠杆、高周转”模式转向未来“高质量、高品质、高效益”模式。房地产企业将从过去过分追求规模增长，一定会转为追求经营效益提升的方向。

“行业正处在跌宕起伏的阶段，很多人对前景感到迷茫，”林中谈到，房地产行业是个永续的、周期性的行业，现在只不过是在“冬天”，“相信冬天快结束，春天也就不远了，我们对行业健康发展和良性循环充满信心”。

据他判断，2022年，房地产市场的走势将是“前低后高”，市场在逐步复苏，期待五六月份迎来楼市“小阳春”。整体来看市场表现较为分化，一线城市，特别是上海和北京市场表现好，二三线城市稳定，三四线城市供过于求，处在去库存阶段，压力比较大。

为应对行业下行的压力，旭辉控股方面决定稳健经营，降低负债水平和融资成本，并希望未来八至十年将净负债率降到30%以内，对标香港及国外优质房企。

具体方案包括，严守投资纪律和标准，保持战略定力，不拿贵地，不拿错地，不做激进的收并购。聚焦深耕的战略性城市和根据地板块，增加权益比例。提高资金周转效率，未来希望将土地储备控制在两年的开发量周期内等等。

业绩发布会上，旭辉控股没有明确提及2022年的销售目标。林中仅透露，公司全年大约具备3600亿元可销售货值，目标是保持权益销售额稳定，最终关心是核心权益销售背后的销售含金量。

近日，金融委、财政部、中国人民银行、银保监会、证监会和外汇局密集表态，要防范化解房地产市场风险，推动房地产行业转变发展方式，促进房地产行业良性循环和健康发展。

旭辉控股执行董事、CEO林峰表示，在中央政策指导下，房地产行业会进入快速稳定期。各部委表态不会影响旭辉控股的发展策略，我们要知道部委所有表态也是围绕着房住不炒，稳房价，稳地价，稳预期，围绕行业进入良性循环发展，这是一个大趋势。公司在整体战略上仍然坚持稳健经营和降杠杆，在管理上坚持“少就是多、精简高效”，提升整体经营能力和长期可持续发展能力。

保住毛利率水平

不谈销售目标的旭辉控股，在2021年还是交出一份不错的“成绩单”，销售金额同比有所增长，在克而瑞研究中心统计的全国房企排行榜中，位列前15强。

业绩报告显示，报告期内，公司在长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别占比为46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。来自住宅项目的合同销售金额占92.5%，办公楼和商业项目占比7.5%。

新增土地储备上，2021年收购66个新项目的权益，应占土地出让金合共为394亿元。今年1~3月共收购3个新项目的权益，应占土地出让金34亿元。

受主客观原因的影响，报告期内，旭辉控股的销售及服务成本由561.9亿元上升到870.37亿元，同比上升54.9%；归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；股东权益应占核心净利润72.84亿元，同比下降9.2%。重要的是，公司毛利率降至19.3%，核心净利润率降至6.8%，平均股本回报率下滑至了18.7%。

旭辉控股CFO杨欣回应称，过去两年整个行业毛利率处于下行趋势，一方面因为上一轮扩张当中，房企在投资上面比较进取，另一方面是限价政策对毛利率有一定制衡。随着行业的变化，毛利率会逐步修复，公司方面有信心维持在行业平均水平以上，而且在推进轻重并举战略中，相信无论是商业代运营、代建业务还是长租公寓代运营等占比30%左右的非房地产开发收入，都会比较明显提升公司整体毛利率，希望2023年开始恢复增长。

在被问及股价和债券价格波动时，杨欣直言，过去半年，海外债券市场波动大，房企的债券价格出现非理性偏离。其实不仅仅是企业本身基本面或行业基本面的问题，而是受不少不实信息传播的影响。初期，先发布不实消息，后来再通过海外做空方式兑现收益，手法很隐蔽。近期，六部委明确表态稳定房地产行业以后，海内外债券价格才逐步回归理性。

截至报告期末，旭辉控股从事房地产开发的业务的人员同比微降25人，物业管理服务和商业地产租赁的人员同比增加5708人，公司整体人数呈上升趋势。

截至3月25日收盘，旭辉控股股价报收4.1港元/股，跌0.73%，公司总市值360.24亿元。

（文章来源：中国经营网）

文章来源：中国经营网