房企年报深读丨玩家会减少 美的置业称未来机会大于挑战

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去年以及更早之前，我们谈论起美的置业，除了作为美的集团的房地产板块让之在行业中有一定的知名度以外，它有多大的能量我们很少能够察觉到。时移世易，随着数笔并购贷款的授得，它的地位彻底不一样了。

从今年2月至今，美的置业从建设银行、农业银行、交通银行乃至招商银行处获得了750亿元的并购贷款额度，这样大规模的授信，行业之中能与之并肩者寥寥，碧桂园暂时没有，万科至今也未能。

美的置业或许将在当前的周期中演绎逆风而起的姿势，它自己也是这么认为的。

在美的置业2022年3月28日举行的2021年年度业绩发布会上，这家有着美的集团做背书、以房地产为主业的企业，表现出了与其他同行们相比画风完全不同的自信。

面对投资者与资本市场，美的置业首先秀了一把家底——它是少数不依赖美元债的规模房企，2021年，美的置业银行借款和债券融资合计占比80%。此外，去年年底，美的置业银行授信额度高达1474亿元，尚未动用的银行授信额度尚有1001亿元。

从融资期限结构来看，美的置业新增融资以5年期内中短期债务为主，其中一年以内占比27%，一到两年占比31%，两年到五年占比36%，两年以上融资余额期限合计占比42%。

美的置业的融资结构和期限，足以让同行刮目相看，这也是它底气的来源。毕竟在房地产这个重资金的行业，得便宜资金者得发展机会，美的置业自然可以高调。

对于行业未来，美的置业执行董事兼总裁郝恒乐分析称，坚定认为未来房地产行业参与者和玩家会快速减少，能够留下来的企业都会更加理性，也会减少很多内卷，所以未来供需结构会有很好的改善。

郝恒乐说，当前行业还是供大于求的状况，相信未来随着行业泡沫的出清，供需结构会更加回归合理。在这种竞争格局下，相信美的置业的机会大于挑战、大于风险。“我们未来要稳步做强，要控制好杠杆和风险，这是基本的原则。”

郝恒乐的判断是理性且客观的，美的置业手握大把现金，未来面对的机会的确有很多。但坦率而言，它或许还要更进一步地证明逆周期扩张的能力，毕竟从2021年这份财报中，它的优秀表现未能体现得很充分。

2021年全年，美的置业全年营业收入为737.03亿元，同比增长40.4%；毛利为134.95亿元，同比增长15.8%；核心净利润同比增加13.6%至54.57亿元；但归母净利润上，美的置业录得38.98亿元，同比下降9.5%。以此计算，美的置业的毛利率和净利润率分别为18%和4%，盈利能力尚需进一步证明。

利润表现一般，与美的置业过去的布局有一定的关系。不过这种状况或许会持续好转。

在业绩会上，郝恒乐提到了改善利润水平的若干举措，他表示，美的置业将会更加看重权益规模以及权益比，更加注重现金流的头寸管理以及集团的流动性管理，在投资方面保持定力。

郝恒乐指出，对于每一个投资项目，无论是利润还是IRR，乃至现金流回正，将提出更高的要求，“我们投资节奏在40%的销售回款以内，这个绝对不会突破，会把权益比提高到75%以上。同时减少合作，控制1+1不能大于二的合作，慎重选择合作对象。”

执行董事兼高级副总裁王全辉则指出，2019年起，美的置业持续进行换仓，实施区域升级、城市深耕战略收敛聚焦，主动出清低量级城市，坚定回归长三角、大湾区及一二线强三线城市的高质量布局战略。目前美的置业将通过升级换仓，逐步退出低量级城市，聚焦29个核心城市，提升拿地的权益比，以及降低合作项目的数量。

对未来如此有信心，美的置业自然不会在分红上亏待投资者。2021年，美的置业每股分红1.60港元。2019年至2021年三年间不间断派息，累计派息高达54亿港元。在业绩会上，郝恒乐也称，未来依然会保持有竞争力的派息政策。

金融机构认可、业绩增长可期，分红有竞争力，在房地产行业，美的置业这样的企业已经不多了。依靠着美的集团的强大背书，它或许将是一个很好的逆袭样本，但过程并没有崎岖与弯路，对于喜欢跌荡起伏传奇的人们来说，这样的故事并不够励志。

（文章来源：21世纪经济报道）

文章来源：21世纪经济报道